Главная Домашняя энциклопедия

Метод составления договора найма


Намереваясь писать важный документ, нужно в голове разбить смысл на 3 групп. Они не всегда будут напечатаны в такой же последовательности. Перед всем следует обдумать к чему вы стремитесь в результате, после найдите основания. Это могут оказаться порядки, деловые обычаи, законодательные акты. Вступление принципиально существенная часть, который вносит впечатление. Также стремитесь понимать кому будет адресован необходимый претензионный документ и кто на самом деле реально будет обрабатывать.

Для того чтобы сдать в аренду квартиру, нужно заключить специальный договор. Он  защитит права участников сделки в случае возникновения конфликта. Договор  является соглашением, согласно которому собственник жилья предоставляет  арендатору квартиру на установленный срок и за конкретную плату, составляется в  двух экземплярах.

Многие владельцы жилья, сдавая квартиру посуточно в Свердловске, не заключают  договор, считая, что настоящий договор составляется только агентствами  недвижимости с печатями и логотипами. Однако договор об аренде может также быть  заключен и между физическими лицами. Такой документ тоже будет являться  официальным, имеющим юридическую силу.

Если жилье сдается только по устной договоренности, то спустя время у обеих  сторон сделки могут возникнуть разного рода проблемы. Наниматель не будет иметь  возможности зарегистрировать в ФМС место временного проживания, также владелец  квартиры может в любое время его выселить. Арендодатель тоже рискует:  наниматель может вывести или испортить имущество, находящееся в квартире или  пересдаст квартиру третьим лицам.

Соглашение об аренде оформляется в обычной письменной форме, не требующей  заверения у нотариуса.

Метод составления договора найма

Для того чтобы сдать в аренду квартиру, нужно заключить специальный договор. Он  защитит права участников сделки в случае возникновения конфликта. Договор  является соглашением, согласно которому собственник жилья предоставляет  арендатору квартиру на установленный срок и за конкретную плату, составляется в  двух экземплярах.

Многие владельцы жилья, сдавая квартиру посуточно в Свердловске. не заключают  договор, считая, что настоящий договор составляется только агентствами  недвижимости с печатями и логотипами. Однако договор об аренде может также быть  заключен и между физическими лицами. Такой документ тоже будет являться  официальным, имеющим юридическую силу.

Если жилье сдается только по устной договоренности, то спустя время у обеих  сторон сделки могут возникнуть разного рода проблемы. Наниматель не будет иметь  возможности зарегистрировать в ФМС место временного проживания, также владелец  квартиры может в любое время его выселить. Арендодатель тоже рискует:  наниматель может вывести или испортить имущество, находящееся в квартире или  пересдаст квартиру третьим лицам.

Соглашение об аренде оформляется в обычной письменной форме, не требующей  заверения у нотариуса.

Тонкости составления договоров об аренде

На сегодняшний день в большинстве городов Украины одним из самых распространенных видов заключения сделок является договор на аренду жилья. Однако, несмотря на это, на практике уже было доказано, что обычно ни арендатор, ни арендодатель не имеют представления о том, что именно должно отображаться в подобных договорах. Составление договоров - немаловажный процесс, в котором допущение хотя бы малейшей ошибки может в значительной степени отразиться на Вашей повседневной жизни.

Довольно часто функции составления подобных договоров берут на себя риэлторы, которые даже не разбираются в тонкостях юридической деятельности. В итоге получает договор, согласно которому арендодатель имеет множество прав, а арендатор, в свою очередь, должен просто вести себя хорошо и тихо, чтобы не быть выдворенным за дверь в любой зимний день, а то и ночь.

Согласно главе 59 Гражданского кодекса Украины «О найме (аренде) жилья» одна сторона (собственник) передает, либо обязуется передать другой стороне (нанимателю) свое жилье для проживания в нем на определенный срок за договоренную плату.

Данный договор является двухсторонним, т.к. порождает права и обязанности не только для арендатора, но и для арендодателя. При этом договор этот может быть реальным (заключенным по факту передачи ключей от жилья) и консенсуальным (с момент подписания договора). Такие договоры также принято считать возмездными, т.к. в них редко предусматривается бесплатность или бескорыстность для арендодателя.

В договоре в обязательном порядке должен быть зафиксирован размер арендной платы за месяц — этот показатель на время действия договора не может быть изменен.

Страховую сумму, которую обычно арендодатели любят требовать со своих жильцов за последний месяц проживания, либо в качестве страховки за возможно нанесенный вред имуществу, необходимо предусмотреть в договоре. Вот приблизительное содержание соответствующего пункта в договоре:

  • Страховая сумма в размере месячной платы за аренду (сумму указать прописью) является платой за последний месяц проживания (указывается год и месяц в случае, если договор срочный; в обратном случае следует уточнить следующее: «при условии, что стороны договорились о расторжении договора за 30 дней»)
  • В случае порчи имущества арендодателя по вине арендатора страховая сумма полностью, либо частично (в пропорциональном размере нанесенного ущерба) арендатору не возвращается
  • Страховая сумма по договоренности сторон может быть возвращена арендатору в момент расторжения договора при условии внесения арендатором арендной платы за последний месяц
  • Следует также отметить, что обычно договоры об аренде жилого помещения являются срочными. Однако, согласно статье 821 Гражданского Кодекса Украины, в случае, если срок аренды не был указан в договоре, договор считается действительным на протяжении 5 лет.

    Как правильно составить договор найма жилья

    Фото: haydisendedestekol.org

    Грамотно составленное соглашение о найме позволяет решить большинство конфликтных ситуаций, возникающих между собственниками жилья и квартиросъемщиками. Прежде чем снимать или сдавать квартиру либо комнату, следует изучить некоторые юридические нюансы заключения соответствующих договоров.

    Зачастую наниматели (как и собственники жилья) уделяют недостаточно внимания составлению договора найма. Если между сторонами этой сделки возникнет конфликт, а пути его решения в договоре не указаны, урегулировать спорную ситуацию будет непросто. БН решил рассказать читателям о важнейших аспектах, на которые следует обратить внимание при составлении договоров найма жилых помещений.

    Аренда или наем?

    Для начала определимся с терминологией. Согласно Гражданскому кодексу РФ, понятие «наем» относится исключительно к жилым помещениям. А термин «аренда» используется лишь в отношении коммерческих. И хотя в обиходе мы часто используем словосочетание «аренда жилья», с юридической точки зрения это некорректно.

    Закон не предусматривает обязательной государственной регистрации договора найма жилого помещения: соглашение можно заключить в простой письменной форме и на любой срок. Отношения между собственником жилья (наймодателем) и нанимателем регулируются 35-й главой Гражданского кодекса РФ. В ней подробно описаны права и обязанности сторон, порядок заключения и расторжения договора найма. Главная функция собственника – предоставить нанимателю помещение, пригодное для проживания. В свою очередь, наниматель обязан использовать предоставленный ему объект исключительно для проживания, своевременно вносить плату за проживание и, если это предусмотрено договором, оплачивать коммунальные услуги.

    Вместе с тем директор департамента аренды агентства недвижимости Home estate Елена Журавлева советует прописать в договоре найма список лиц, постоянно проживающих в квартире. «Неотъемлемой частью договора является акт приемки-передачи – в этом документе хозяин квартиры указывает находящееся в ней имущество, описывает его состояние и цену. Еще одно обязательное приложение к договору – расписка о получении денег за наем помещения», – рассказала Елена Журавлева.

    Кроме того, в договоре найма указывается сумма страхового депозита – эти деньги наниматель передает собственнику жилья в качестве гарантии сохранности имущества. «Такой задаток хранится у хозяина до истечения срока договора. Сумму депозита обычно определяет сам хозяин, но, как правило, она равна стоимости месячной аренды», – пояснила Елена Журавлева.

    Лучше – меньше

    Отдельно скажем о сроках договора найма жилья. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, максимальный срок такого соглашения составляет пять лет. Помните, что, если договор не определяет срок действия, он автоматически считается заключенным на пять лет. Это таит в себе серьезную опасность для собственника – ведь, согласно Гражданскому кодексу, в течение всего времени действия договора он не имеет права корректировать его условия. И, к примеру, если владелец квартиры решит найти нового нанимателя, прежний может обратиться в суд и потребовать признать такую сделку недействительной.

    Законодательство запрещает досрочное расторжение договора найма по инициативе собственника. Аннулировать соглашение можно только через суд. Но для обращения к служителям Фемиды нужны веские основания (наниматель не платит в течение шести месяцев, разрушает или портит помещение или использует его не по назначению – например, под офис).

    Вообще в вопросах досрочного расторжения договора найма Гражданский кодекс ставит наймодателя в заведомо невыгодное положение. Закон запрещает собственнику аннулировать договор без серьезных на то причин. Зато дает такую возможность нанимателю: по 687-й статье Гражданского кодекса квартиросъемщик должен предупредить о своем желании съехать с квартиры как минимум за три месяца до того, как освободит помещение. Так что в договоре необходимо прописывать все условия досрочного расторжения договора по инициативе как квартиросъемщика, так и владельца жилья.

    По общему правилу, наймодатель не может менять размер платы за наем в течение всего срока действия договора. Поэтому, если стороны хотят подписать долгосрочный договор, в нем лучше указать возможность изменения размера платы.

    «В целом, долгосрочный договор найма таит в себе риски для собственника. Именно поэтому 99% соглашений заключаются на 11 месяцев, а затем, в случае отсутствия разногласий сторон, продлеваются», – отмечает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

    Нанимаем комнату

    Об особенностях найма комнат в коммунальных квартирах лучше сказать отдельно. В договоре найма имеет смысл оговорить условия пользования общим имуществом коммунальной квартиры – кухней, санузлом, коридором и т. д. Не секрет, что во многих коммуналках существуют свои порядки: в одних места общего пользования убирают строго по графику, в других принято занимать ванную комнату не более 20 минут.

    Нарушать устоявшиеся порядки не стоит – во избежание конфликтов с обитателями «коммунального рая». А особые условия проживания, если таковые имеются, лучше прописать в договоре найма.

    Многие задают вполне резонный вопрос: нужно ли собственнику комнаты, который планирует ее сдать, получать на это одобрение соседей? «В прошлом году Санкт-Петербургский городской суд установил, что такого согласия не нужно. Судьи посчитали, что передача права пользования комнатой третьим лицам не нарушает интересы остальных жильцов, поскольку комната – это самостоятельный объект права собственности. Но в данном случае объект был выделен в натуре – оформлен порядок пользования комнатами, свидетельство о праве собственности на каждую из комнат», – рассказал нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

    Согласие соседей потребуется лишь в том случае, если комната, которую собираются сдать, не выделена в качестве самостоятельного объекта (к примеру, «двушкой» владеют два собственника, каждому из которых принадлежит половина квартиры). В этом случае владелец одной комнаты, желающий ее сдать, должен получить добро у соседа. «Если не определено, что доле наймодателя соответствует та или иная комната, собственники должны договориться о порядке пользования жилыми помещениями, в том числе – по вопросам их сдачи внаем. При этом сам договор найма заключается в отношении конкретной комнаты, а не доли в праве собственности», – пояснил Алексей Комаров.

    С посредниками и без

    Во многих случаях к процессу поиска квартиросъемщиков и заключения договора найма подключаются агентства недвижимости. Если сделка проводится с помощью такого посредника, в договоре необходимо предусмотреть обязанность компании бесплатно найти нового нанимателя или объект недвижимости, если, например, квартиросъемщик или собственник решат его расторгнуть досрочно.

    Договор найма очень редко заверяется у нотариуса. Помощь юриста требуется тогда, когда одна из сторон договора хочет застраховать себя от откровенно мошеннических действий другой. Риэлторы припоминают несколько случаев, когда уже после заключения договора с нанимателем собственник подписывал новую версию соглашения, включал туда заведомо неприемлемые для квартиросъемщика условия и подделывал подпись нанимателя под таким договором. К счастью, в последние несколько лет подобных ситуаций в Петербурге не было (по крайней мере, БН о них не знает). Так что, по мнению опрошенных БН риэлторов, пользоваться услугами нотариусов при подписании соглашения о найме жилья вовсе не обязательно.

    Сами нотариусы, разумеется, считают иначе. «Мы отвечаем за законность удостоверяемого договора, устанавливаем личность сторон, проверяем подлинность подписи. К тому же разъясняем сторонам правовые последствия сделки. Один из подписанных экземпляров заключенного договора остается у нотариуса – стороны сделки могут в любой момент получить дубликат соглашения», – рассказывает Алексей Комаров.

    Большинство наймодателей не разбираются в тонкостях содержания договора найма. Чаще всего владельцы и квартиросъемщики пользуются стандартной формой соглашения, скачанной из интернета, и редко задумываются о негативных последствиях, к которым может привести неправильно составленный документ. Прежде чем подписать договор найма, не поленитесь изучить 35-ю главу Гражданского кодекса РФ, регулирующую взаимоотношения собственников и нанимателей жилья. А лучше – посоветуйтесь с грамотным юристом.

    Источники:
    mosadvokat.org, www.sumenko.com.ua, news.ners.ru

    Следующие статьи:


    Зявление о разводе

    Что нужно и что не нужно писать в заявлении на развод в суд. Читать далее