Главная Ответы адвоката

Правила заключения договора аренды


Прежде чем переделывать пример, обязательно нужно качественно посмотреть напечатенные в нем статьи кодексов. В настоящем они вполне могут потерять свою свежесть. Хороший пример окажется нужным в устранении некомпетентности при написании претензионного письма. Это даст возможность сэкономить на услугах юриста. Сохраненные ресурсы обычно желанны.

Мебель для офиса в Москве

Как правило, аренда офисного помещения считается первым шагом в создании успешной карьеры, и шаг этот должен быть грамотно обдуман со всех сторон. Все, что для этого необходимо – это выбрать офисное помещение и юридически оформить документы с учетом соблюдения всех законодательных правил и норм. Поэтому, перед тем, как подтвердить какой – либо документ собственной подписью, внимательно ознакомьтесь со всеми юридическими тонкостями.

Договору аренды должно уделяться особое внимание. Он должен быть составлен исключительно в письменном виде.  В договоре указывается, что офис расположенный, допустим, на Ленинской улице переходит в платное пользование арендатора (указываются все его данные).

Кроме того, в договоре должны быть данные, прописывающие порядок внесения оплаты и сумма аренды, а также подробное описание арендуемого офиса, условия, при которых сумма аренды может измениться и ответственность обоих сторон. Обязательно должны быть оговорены условия проведения текущего и капитального ремонта, кто и в какой срок будет его проводить, а также будет ли куплена мебель для офиса в Москве.

Перед тем, как арендовать помещение или офис, убедитесь, чтобы оно не было в залоге или под арестом. Арендатор имеет право потребовать с владельца помещения документы, подтверждающие его право на распоряжение имуществом. Не лишним будет проверить технический паспорт  и план помещения. В случае  если арендованный офис, подвергался каким – либо перепланировкам, то  они должны быть узаконены.

Откладывать  такие  вопросы на завтра нельзя, иначе в будущем придется отвечать за это арендатору.

Договор может быть разорван в одностороннем порядке, только в том случае, если арендатор нарушил сразу все условия контракта. Процедура расторжения договора выполняется в судебном порядке.

Особенности порядка заключения договора аренды государственного и коммунального имущества

Содержание договора аренды государственного и коммунального имущества

Содержание договора аренды

Изменение и прекращение договора пожизненного содержания (ухода)

Содержание договора пожизненного содержания (ухода)

Существенные условия:

1. предмет, который отчуждается;

2. вид содержания с указанием о ежемесячном материальном обеспечении и уходе.

Права и обязанности сторон:

· Обязанности приобретателя:

- предоставлять отчуждателю материальное обеспечение и (или) обеспечивать уход в течение жизни отчуждателя в соответствии с условиями договора. Если условия договора сформулированы неконкретно или в случае необходимости обеспечения отчуждателя иными формами содержания, то в соответствии с требованиями справедливости и разумности. Утрата (уничтожение), повреждение имущества, которое было передано приобретателю, не является основанием для прекращения или уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем (ч. 1,2 ст. 749 ГК);

- обеспечить отчуждателя или третье лицо жильем в доме (квартире), который ему передан по договору пожизненного содержания (ухода). В этом случае в договоре должна быть конкретно определена та часть помещения, в которой отчуждатель имеет право проживать (ст. 750 ГК);

- в случае смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не было предусмотрено договором пожизненного содержания (ухода) (ч. 3 ст. 749 ГК);

- не отчуждать имущество в течение жизни отчуждателя. На такое имущество также не может быть обращено взыскание в течение жизни отчуждателя (ст. 754 ГК).

· Права отчуждателя:

- требовать предоставления содержания в надлежащем объеме, а в случае ненадлежащего исполнения обязательств приобретателем требовать расторжения договора и возврата имущества.

Изменение договора возможно в случае:

1. замены стороны в договоре, а именно приобретателя:

а) при невозможности дальнейшего исполнения им своих обязанностей по договору на члена его семьи или другое лицо (ст. 752 ГК);

б) в случае его смерти на наследника, к которому перешло имущество, переданное отчуждателем (ч. 1 ст. 757 ГК);

в) в случае прекращения юридического лица-приобретателя на правопреемника или учредителя, к которому перешло имущество, переданное отчуждателем (ст. 758 ГК)

2. замены имущества, переданного приобретателю, с изменением объема его обязанностей или без изменения.

Прекращение договора:

1. в случае расторжения договора по решению суда по требованию отчуждателя, в случае ненадлежащего исполнения приобретателем своих обязанностей по содержанию независимо от вины приобретателя. В этом случае имущество возвращается к отчуждателю, а расходы приобретателя не возмещаются (ч. 1 ст. 755 ГК);

2. в случае расторжения договора по решению суда по требованию приобретателя (ч. 1 ст. 755 ГК). При наличии обстоятельств, имеющих существенное значение, суд может оставить за приобретателем право собственности на часть имущества, с учетом продолжительности времени, в течение которого он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;

3. в случае смерти отчуждателя (ч. 2 ст. 755 ГК);

4. в случае смерти приобретателя при отсутствии наследников или их отказе от наследства (ч. 2 ст. 757 ГК);

5. в случае прекращения юридического лица-приобретателя при отсутствии правопреемника (ч. 2 ст. 758 ГК).

20. Договор имущественного найма (аренды): определение, характеристика, стороны, предмет, форма, виды, отличие от договора купли-продажи, ссуды, жилищного найма

Понятие:

По договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Характеристика:

двусторонний,

реальный или консенсуальный;

возмездный.

Стороны

наймодатель (арендодатель). Наймодателями могут быть как собственники имущества, так и уполномоченные лица, и лица, которым принадлежат имущественные права (ст. 761 ГК).

наниматель (арендатор).

ГК не предъявляет специальных требований к сторонам договора найма – ими могут быть как юридические, так и физические лица.

Предметом договора найма (ст. 760 ГК) может быть:

1. вещь, которая определена индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь). Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма;

2. имущественные права.

Не могут быть предметом договора:

- потребляемые вещи;

- родовые вещи;

- деньги и ценные бумаги;

- ЦИК предприятий, указанных в ст. 4 ЗУ «Об аренде государственного и коммунального имущества»;

- объекты государственной собственности, не подлежащие приватизации.

Форма: применяются общие положения о сделках. Договор аренды з/у заключается в письменной форме на основе Типового договора подлежит государственной регистрации (а по желанию одной из сторон может быть нотариально удостоверен).

Виды:

· по предмету: договоры аренды земельного участка, здания и другого капитального сооружения, жилья, транспортного средства и т.д.

· по сроку: кратко-, средне- и долгосрочные;

· отдельные виды: договор аренды государственного и коммунального имущества; лизинг; бытовой прокат; фрахтование морского судна и чартер (фрахтование воздушного судна).

Отличия от других договоров:

- ОТ К-П: наниматель получает имущество не в собственность, а в пользование.

- ОТ ЗАЙМА: предметом договора найма могут быть только индивидуально-определенные, не потребляемые вещи (нежилые помещения, оборудование, авто), не уничтожаемые в процессе их использования. А заемщик приобретает имущество в собственность и обязан вернуть не тоже имущество, а такое же количество вещи того самого рода и качества;

- ОТ ССУДЫ: наем является возмездным;

- ОТ жилищного найма: по предмету и по цели его использования.

Условия договора:

1. Предмет договора – существенное условие

2. Арендная плата (ст. 762 ГК): в денежной или в натуральной форме. Вносится ежемесячно, если иное не предусмотрено договором. Если стороны не определили размер арендной платы, то он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.

3. Срок (ст. 763 ГК) устанавливается в договоре. Если срок в договоре не указан, договор считается заключенным не неопределенный срок.

Если договор аренды заключен между субъектами хозяйствования, то существенными условиями такого договора являются: 1) предмет (объект аренды); 2) срок договора; 3) арендная плата с учетом ее индексации; 4) условия восстановления и возврата арендуемого имущества; 5) порядок использования амортизационных отчислений.

Права и обязанности сторон:

· Права наймодателя:

- требовать внесения арендной платы в установленном размере и в установленный срок;

- требовать использования предмета найма в соответствии с условиями договора и целевым назначением предмета (например, з/у);

- продать предмет найма с учетом права преимущественной покупки нанимателя.

· Обязанности наймодателя:

- передать имущество нанимателю немедленно или в срок, установленный договором (ст. 765 ГК);

- передать имущество нанимателю в комплектном состоянии в соответствии с условиями о качестве и назначении (ч. 1 ст. 767 ГК);

- предупредить нанимателя обо всех известных ему особых свойствах и недостатках вещи, которые могут быть опасны для жизни, здоровья и имущества нанимателя и 3-х лиц (ч. 2 ст. 767 ГК);

- уведомить нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем (ст. 769 ГК);

- осуществлять капитальный ремонт вещи, если иное не предусмотрено договором (ч. 2 ст. 776 ГК).

· Права нанимателя:

- владеть и пользоваться предметом договора в соответствии с условиями договора и целевым назначением вещи (ст. 773 ГК);

- право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате пользования вещью (ст. 775 ГК);

- улучшать состояние вещи (ч. 2 ст. 773 ГК) с согласия наймодателя. В этом случае наниматель имеет право изъятия отделимых улучшений или получения компенсации расходов на неотделимые улучшения. Если в результате такого улучшения создана новая вещь, то у нанимателя и наймодателя возникает право общей долевой собственности (ч. 1-4 ст. 778 ГК). Если улучшения произведены без согласия наймодателя, наниматель имеет право изъятия отделимых улучшений и не имеет права на получение компенсации расходов на неотделимые улучшения (ч. 5 ст. 778 ГК);

- передавать вещь в поднаем с согласия наймодателя на срок, не превышающий срок договора найма (ст. 774 ГК);

- требовать уменьшения арендной платы, если вследствие обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, возможность пользования вещью существенно уменьшилась, а также не вносить плату за период, когда пользование имуществом было невозможным (ч. 4, 6 ст. 762 ГК);

- преимущественное право на перезаключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей (ст. 777 ГК);

- право преимущественной покупки вещи в случае ее продажи (ст. 777 ГК).

· Обязанности нанимателя:

- уплачивать арендную плату в сроки, в размере и в форме, предусмотренной договором;

- при принятии вещи от наймодателя проверить ее состояние, качество и комплектность. При неисполнении этой обязанности вещь считается переданной в надлежащем состоянии (ч. 3 ст. 767 ГК);

- за свой счет проводить текущий ремонт вещи, если иное не предусмотрено договором (ч. 1 ст. 776 ГК).

Ответственность сторон:

1. Нанимателя:

а) за несвоевременное внесение платы – уплачивает сумму долга с учетом индекса инфляции и 3 % годовых с просроченной суммы (ст. 625 ГК), а более 3 месяцев – наймодатель может отказаться от договора;

б) за ухудшение предмета договора (ст. 779 ГК) – возмещение убытков;

в) за не проведение текущего ремонта – возмещение убытков;

г) за вред, причиненный 3-м лицам в связи с пользованием вещью, переданной в наем (ст. 780 ГК) – возмещение вреда, причиненного 3-м лицам (внедоговорная ответсвенность);

д) за несвоевременный возврат вещи по истечении срока договора (ст. 785 ГК) – неустойка в размере двойной арендной платы за все время просрочки возврата вещи.

2. Наймодателя:

А) за непередачу имущества нанимателю (ст. 765 ГК);

Б) за передачу некачественной вещи (ст. 768 ГК);

В) за не предупреждение о правах 3-х лиц на вещь (ч. 2 ст. 769 ГК);

Г) за не проведение капитального ремонта (ч. 3 ст. 776 ГК).

Прекращение договора:

· В случае смерти физического лица нанимателя, если иное не предусмотрено договором, и в случае ликвидации юридического лица – нанимателя (ст. 782 ГК);

· В случае отказа наймодателя от договора при просрочке платежа нанимателем более 3 месяцев;

· В случае расторжения договора по требованию наймодателя (ст. 783 ГК);

· В случае расторжения договора по требованию нанимателя (ст. 784 ГК) – при передаче некачественной вещи или не проведении капитального ремонта.

В случае досрочного прекращения договора наниматель должен незамедлительно передать вещь наймодателю.

Изменение собственника вещи НЕ влечет прекращение договора, если иное не установлено положениями договора.

Существенными условиями договора являются:

1. Объект аренды (ЦИК предприятий и их структурных подразделений, за исключением казенных предприятий; недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения) и иное отдельное индивидуально-определенное имущество предприятий; имущество, которое не вошло в состав уставных фондов хозяйственных обществ в процессе приватизации). Объектом аренды не может быть государственное имущество, имеющее общественное значение и не подлежащее приватизации.

2. Срок договора устанавливается по согласию сторон. Договор пролонгируется при отсутствии возражений обеих сторон в течение месяца после окончания срока договора.

3. Арендная плата с учетом ее индексации. Методика определения размера арендной платы устанавливается КМУ. При этом годовая арендная плата за пользование ЦИК предприятия, его структурного подразделения не может превышать 10% стоимости арендованного имущества. Форма арендной платы – как правило, денежная, однако, возможна натуральная и смешанная.

4. Порядок использования амортизационных отчислений.

5. Восстановление арендованного имущества и условия его возврата.

6. Исполнение обязательств.

7. Обеспечение исполнения обязательств – неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия и т.д.

8. Порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды.

9. Ответственность сторон.

10. Страхование арендатором объекта аренды.

11. Обязанности сторон относительно обеспечения пожарной безопасности арендованного имущества.

Обязанности арендодателя:

- передать имущество в срок и на условиях, предусмотренных договором, арендатору (иначе арендатор имеет право требовать такой передачи и возмещения причиненных задержкой убытков, либо отказаться от договора и требовать возмещения причиненных невыполнением убытков);

- осуществлять капитальный ремонт объекта аренды.

Обязанности арендатора:

- использовать объект аренды по целевому назначению;

- обеспечивать сохранность арендуемого имущества;

- своевременно и в полном объеме вносить арендную плату;

- осуществлять текущий ремонт объекта аренды;

- застраховать объект аренды.

Права арендодателя соответствуют обязанностям арендатора.

Права арендатора:

- передать арендуемое имущество в субаренду (кроме ЦИК), если иное не предусмотрено договором;

- право собственности на изготовленную продукцию и доходы.

Договор прекращается:

-- по истечении срока договора;

-- при приватизации объекта аренды арендатором;

-- при банкротстве арендатора;

-- гибели объекта аренды;

-- ликвидации юридического лица арендатора или арендодателя;

-- расторжением по согласию сторон;

-- в случае расторжения по требованию одной сторон при неисполнении другой стороной своих обязательств или при других нарушениях.

Односторонний отказ от договора не допускается.

Стороны:

Наймодатель – в отношении ЦИК государственной (коммунальной) собственности – Фонд государственного имущества (местный совет); в отношении индивидуально-определенного движимого имущества и недвижимого имущества площадью до 200 м 2 – государственное (коммунальное) предприятие; в отношении недвижимого имущества площадью свыше 200 м 2 – государственное (коммунальное) предприятие с согласия ФГИ (местного совета).

Наниматель – хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива предприятия, его структурного подразделения; другие юридические лица и граждане Украины; физические и юридические лица иностранных государств; международных организации и лица без гражданства. Если физическое лицо, то обязательно СПД.

Форма договора:

Письменная, на основе Типового договора, утвержденного ФГИ или местным советом.

Порядок заключения:

1. Проявление инициативы относительно аренды (любой из сторон);

2. Сообщение арендодателем об этом трудовому коллективу предприятия, относительно имущества которого подано заявление об аренде, в 3-дневный срок.

3. Принятие решения трудовым коллективом об аренде ЦИК предприятия (структурного подразделения) и создание хозяйственного общество либо принятие решения об отказе в таковом в 15-дневный срок. В случае согласия оформляется заявление относительно аренды, которое подается арендодателю. Созданное хозяйственное общество имеет право преимущественной аренды имущества предприятия.

4. Направление с заявлением и проектом договора соответствующих документов арендодателю.

5. Направление копии заявления и документов органу, уполномоченному управлять соответствующим имуществом (ФГИ или местному совету), в течение 5 дней с даты регистрации заявления (если такое согласование необходимо).

6. (факультативная стадия) Направление материалов в орган Антимонопольного комитета в случаях, установленных законом, и дача выводов этим органом в течении 15 дней о возможности аренды и условиях договора.

7. Орган, уполномоченный управлять соответствующим имуществом, в течение 15 дней рассматривает переданные материалы и дает заключение арендодателю относительно условий договора аренды либо об отказе в заключении договора. При отсутствии ответа договор считается согласованным.

8. Арендодатель в течение 5 дней после согласования условий договора (а если согласование не требуется, то в течение 15 дней после даты регистрации заявления) дает согласие или отказывает в заключении договора аренды и уведомляет об этом заявителя.

9. Достижение согласия по всем существенным условиям договора и его подписание сторонами.

Документ. Договоры аренды: суть и порядок заключения

Договоры аренды: суть и порядок заключения

Предприятия сталкиваются с необходимостью заключения договора аренды практически с момента регистрации, когда возникает вопрос о местонахождении предприятия и его юридическом адресе, а также в процессе осуществления финансовохозяйственной деятельности. Давайте вместе определим особенности договора аренды, процесса его заключения и реализации, а также виды обязательств имущественного найма.

В соответствии со ст.256 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК) по договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество во временное пользование за плату. Определение договора обуславливают его основные черты:

1) договор является двусторонним, так как права и обязанности возложены на обе стороны (передать имущество; платить за пользование им);

2) этот договор всегда возмещаемый;

3) договор вступает в силу с момента его подписания, т.е. достижения согласия между сторонами, а не с момента фактической передачи вещи (предмета найма) - консенсуальный договор;

4) договор всегда носит срочный характер.

Особенности договора имущественного найма:

- наниматель получает имущество не в собственность, а во временное пользование, что отличает его от договора куплипродажи, дарения, мены;

- предметом договора могут быть лишь индивидуально определенные непотребляемые вещи (учитывая то, что после окончания срока аренды имущество подлежит возврату, оно должно быть максимально идентифицировано);

- имущество сдается в пользование за плату, чем договор отличается от безвозмездного пользования.

Разновидностями имущественного найма являются аренда, лизинг, прокат. Все эти договоры отличаются своим предметом, что обуславливает ряд особенностей. Так, предметом аренды могут быть помещения, сооружения, строения, целостные имущественные комплексы, земля и т.д.; предметом лизинга - основные средства предприятия, оборудование, транспортные средства и т.д.; предметом проката - бытовая техника и другое движимое имущество, используемое для удовлетворения бытовых нужд. Некоторые виды имущественного найма обладают специальными названиями: в сфере торгового мореплавания фрахт (предмет договора - водное судно); чартер (предмет - воздушное судно).

Остановимся на договоре аренды, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору имущество во временное пользование, а арендатор принимает имущество и обязуется платить за его пользование.

Сторонами договора аренды могут быть как юридические, так и физические лица, в том числе частные предприниматели. Право собственника сдавать в аренду принадлежащее ему имущество обусловлено ст.10 Закона Украины "О предприятиях в Украине", ст.4 Закона Украины "О собственности".

Между организациями договор аренды всегда должен быть заключен в письменной форме. Этого правила рекомендуем придерживаться и частным предпринимателям, так как арендная плата, в основном, включается в состав расходов и, соответственно, влияет на объем налогооблагаемой прибыли, поэтому необходимо иметь письменный документ, подтверждающий основание платежа (если предмет аренды используется для производственных целей).

Договор аренды является хозяйственным договором, поэтому на него распространяются стандартные правила подписания. Договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями сторон. Этими представителями могут быть как руководители предприятий, действующие на основании уставов их предприятий (без специальной доверенности), так и представители по доверенности. В последнем случае необходимо ознакомиться с документом, удостоверяющим личность представителя, проверить, оформлена ли надлежащим образом представленная им доверенность (перечень полномочий, указания о подписании договора, срок доверенности). Да и с уставом предприятия в случае подписания договора директором будет тоже нелишне ознакомиться.

Законом не установлены предельные сроки договора аренды. Поэтому срок договора стороны вправе установить по соглашению. Обращаем особое внимание читателей на то, что в соответствии со ст.162 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства либо одностороннее изменение условий договора не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. И они предусмотрены. Если договор аренды заключен без указания срока - считается, что он заключен на неопределенный. срок, и каждая из сторон получает право отказаться от договора, предупредив другую сторону за 3 месяца (ст.259 ГК). Нередки случаи, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора. В таком случае при отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновленным (пролонгированным) на неопределенный срок, однако отказаться от договора можно, предупредив другую сторону за 1 месяц (ст.260 ГК).

При подписании договора аренды следует обращать внимание на его содержание. В последнее время нередки случаи признания договоров незаключенными по причине недостижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (ст.153 ГК). Обязательные условия договора аренды лучше всего изложены в ст.10 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 10.04.92 г. N 2269-XII(далее - Закон), указанный перечень целесообразно применять и в отношении аренды негосударственного имущества. Итак, в договоре аренды следует в обязательном порядке отразить:

- признаки объекта аренды (наименование, местонахождение, состав, стоимость);

- срок договора;

- размер арендной платы (возможно, с индексацией);

- целевое использование передаваемого имущества;

- права и обязан ности сторон;

- условия обновления арендованного имущества, порядок компенсации произведенных арендатором улучшений имущества;

- выполнение обязательств (передача имущества, порядок осуществления арендных платежей);

- возможность сдачи арендатором имущества в субаренду либо запрет передачи имущества третьему лицу;

- условия пролонгирования договора;

- условия ответственности сторон в случае нарушения обязательств по договору.

Кроме этого, можно предусмотреть страхование имущества, передаваемого в аренду, со стороны арендатора, что обеспечит арендодателю гарантию покрытия убытков от неправомерного его ухудшения или уничтожения.

При заключении договора аренды рекомендуем предусмотреть судьбу возможных улучшений имущества, произведенных арендатором, порядок согласования этих улучшений с арендодателем, а также выплату компенсации за произведенные улучшения арендатору в случае расторжения или прекращения договора аренды.

Договор завершают реквизиты и подписи сторон.

Давайте определимся в правах арендодателя при заключении договора аренды. Во-первых, он имеет право сдать иму-шествд в аренду и получить его после окончания ее срока в надлежащем исправном состоянии; во-вторых, целью сдачи имущества в аренду, как правило, является получение от этой операции определенной прибыли, поэтому арендатор имеет право на получение арендной платы в оговоренных размерах и своевременно; в-третьих, в случае ухудшения имущества либо уничтожения в результате неправомерных действий арендатора возмещение убытков.

В свою очередь, в число основных прав арендатора входит: во-первых, своевременно и в надлежащем состоянии получить имущество, обусловленное договором; во-вторых, он имеет право на беспрепятственное пользование этим имуществом; втретьих, имущество должно быть предоставлено и поддерживаться арендодателем в надлежащем состоянии, пригодном для использования по назначению.

Помимо этого, сторона, права и интересы которой ущемлены неправомерными действиями другой стороны, нарушившей условия договора аренды, имеет право на возмещение причиненных этим убытков. Однако помните, что убытки должны быть реальными и доказуемыми. Как вы видите, праву одной стороны противопоставлена обязанность другой стороны. В число основных обязанностей арендодателя входит:

1) своевременно предоставить имущество арендатору;

2) произвести капитальный ремонт сданного в наем имущества, если сторонами не предусмотрен другой порядок;

3) заботиться о содержании имущества в надлежащем состоянии.

Обязанности арендатора:

1) своевременно вносить плату за пользование имуществом;

2) использовать имущество в соответствии с обусловленным договором назначением;

3) поддерживать имущество в исправном состоянии;

4) производить текущий ремонт, если это обусловлено договором;

5) после прекращения договора вернуть имущество арендодателю.

Законодательством предусмотрены общие основания для прекращения обязательств, в число которых входит и аренда. Следует помнить, что любое обязательство прекращается его исполнением, произведенным сторонами надлежащим образом. А также в случае:

- объединения арендодателя и арендатора в одном лице (например, если арендатор выкупил у арендодателя имущество);

- истечения срока действия договора;

- прекращения обязательства по соглашению сторон (соглашение о досрочном расторжении договора);

- ликвидации одной из сторон (юридического лица), если у такого лица нет правопреемника;

- смерти одной из сторон (физического лица), в случае смерти арендодателя арендные отношения могут сохранять свою силу для его правопреемника;

- гибели предмета аренды.

Статьями 269, 270 ГК предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон, однако это не односторонний отказ от договора, эти статьи лишь дают право на указанных в них основаниях обратиться в суд с иском о расторжении договора. Итак, по инициативе арендодателя договор может быть расторгнут, если арендатор: использует имущество не по назначению, умышленно или по неосторожности ухудшает состояние арендуемого имущества, не внесарендную плату в течение 3 месяцев со дня истечения очередного срока платежа, не произвел капитальный ремонт арендуемого имущества (если по договору эта обязанность возложена именно на арендатора). По инициативе арендатора договор может быть досрочно расторгнут: если арендодатель не производит ремонт имущества и не содержит его в пригодном для использования состоянии, если имущество окажется в непригодном для использования состоянии не по вине арендатора (в случае непригодности имущества по вине арендатора он не лишается права просить о расторжении договора, но с возмещением арендодателю причиненных убытков).

Обратим внимание на основные особенности договора аренды государственного или коммунального имущества, приведенные в таблице. Основным нормативным актом, регулирующим отношения, связанные с арендой государственного имущества, является Закон. Его можно считать универсальным, так как в соответствии с ч.З ст.1 Закона аренда имущества других форм собственности может им регулироваться, если иное не предусмотрено специальным законодательством или договором аренды.

Таблица

Рекомендуемая нормативная база:

1. Глава 25 Гражданского кодекса Украины

2. Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" N 2269-XII от 10.04.92 г.

3. Методика оценки стоимости объектов аренды, утвержденная постановлением КМУ N 629 от 10.08.95 г.

4. Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества, утвержденные постановлением КМУ N 786 от 04.10.95 г.

5. Декрет КМУ "Перечень имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается" N 26-92 от 31.12.92 г.

"Все о бухгалтерском учете" N 112 (537) от 30 ноября 2000 г.

3 Порядок заключения договора аренды

Закон Украины \"Об аренде государственного и коммунального имущества\" достаточно детально регламентирует процедуру заключения договора аренды

Физические и юридические лица, желающие заключить договор аренды, направляют заявление, проект договора аренды, а также другие документы согласно перечню, определенному Фондом государственного имущества Украины, ответст идному арендодателю В случае поступления к арендодателю заявления об аренде целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения, недвижимого имущества, а также имущества, которое не вошло в стат утного (складочный) капитал хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), арендодатель в пятидневный срок после даты регистрации заявления направляет копии проекта договора т а других материалов органа, уполномоченного управлять соответствующим имуществомм.

В случаях, если предприятие, его структурное подразделение, относительно целостного имущественного комплекса которого поступило заявление об аренде, или инициатор заключения договора аренды согласно законодательству занимают ь монопольное положение на рынке; вследствие заключения договора аренды предприниматель или группа предпринимателей могут занять монопольное положение на рынке; суммарная стоимость активов или суммарный объем реа ции товаров (работ, услуг), принадлежащих объекту аренды и инициатору заключения договора аренды, превышают показатели, определенные законодательством, - арендодатель направляет копии проекта договора аренд и и других полученных документов также к органам Антимонопольного комитета Украины.

Орган, уполномоченный управлять соответствующим имуществом государственной собственности, принадлежащим Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности, и орган Антимонопольного комитета Украины рассматривают присланные арендодателем копии документов и в течение пятнадцати дней посылают арендодателю выводы (разрешение или отказ) о возможности аренды и условий договора аренды в случае неполучения я арендодателем выводов в установленный срок заключения договора аренды считается согласованным с указанными органами.

Арендодатель в течение пяти дней после окончания срока согласования условий договора аренды с органом, уполномоченным управлять соответствующим имуществом, и органом Антимонопольного комитета Украины, а в случае ках, когда заявление об аренде имущества не требует согласования (по аренде отдельного индивидуально определенного имущества, кроме недвижимого), в течение пятнадцати дней после регистрации дает согласие или отказов ет в заключении договора аренды имущества и сообщает об этом заявитель.

Закон \"Об аренде государственного и коммунального имущества\" содержит примерный перечень оснований отказа в передаче в аренду объектов Это, в частности:

принятия решения компетентным органом о приватизации или предприватизационной подготовке этих объектов;

включение объекта в перечень предприятий, которые нуждаются в привлечении иностранных инвестиций согласно решению Кабинета Министров Украины или органов местного самоуправления;

отсутствие согласия органа Антимонопольного комитета Украины на аренду;

отсутствие согласия органа, уполномоченного управлять соответствующим имуществом, на заключение договора аренды;

принятия решения арендодателем о заключении договора аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением;

другие основания, предусмотренные законом

Придавая приоритетное право на заключение договора аренды созданному трудовым коллективом предприятия хозяйственному обществу, законодательство предусматривает, что заключение договора аренды с другими физическими и юридическими лицами возможно только при условии отсутствия заявления хозяйственного общества в течение двадцати дней со дня направления им уведомления о намерении арендовать целостный имущественный комплекс предпр иемства, структурного подразделения При наличии заявлений об аренде целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения (при условии отсутствия заявления хозяйственного общества, созданного членами трудового коллектива предприятия, его структурного подразделения) или заявлений об аренде недвижимого имущества (при условии отсутствия заявления бюджетного учреждения, организации) от двух или более физических или юридических лиц арендатор определяется арендодателем на конкурсных началах Порядок проведения конкурса определяетсяя:

Кабинетом Министров Украины - для объектов, находящихся в государственной собственности;

органами, определенными Верховной Радой Автономной Республики Крым, - для объектов, принадлежащих Автономной Республике Крым;

органами местного самоуправления - для объектов, находящихся в коммунальной собственности

В случае определения арендатора на конкурсной основе арендодатель направляет копии проекта договора и других материалов соответствующим органам, указанным в ч. 2 этой статьи, в пятидневный срок после даты зао утверждение результатов конкурсу.

В случае отказа в заключении договора аренды, а также неполучения ответа в установленный срок заинтересованные лица имеют право обратиться за защитой своих интересов в суд

Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift Enter

Источники:
mosadvokat.org, studopedia.net, consultant.parus.ua, uchebnikionline.com

Следующие статьи:


Как написать заявление на развод

В каждом суде висит образец заявления о расторжении брака. Но, даже при наличии образца, следует знать основные правила написания искового заявления о разводе. Читать далее