Главная Ответы на вопросы читателей

Аренда квартир по закону


Чиновник формирует мнение о человеке, который написал собственные причины, читая заявление и его мысли. В процессе документ это заменитель сущности заявителя. В ситуациях, когда решение зависит от эмоционального осознания это бывает архи существенным. Сложить необходимый формуляр у специалиста влетит в копеечку. Потому что правильное составление квалифицированный труд, требующий умения.

Ни для кого не секрет, что многие квартиры и дома в столице и области сдаются без подписания договоров аренды, на основании устных договоренностей, и, естественно, без уплаты налогов на доходы. Подобная практика может, в конечном итоге, привести к крупным неприятностям, совсем не связанным только с неуплатой налогов.

Хотя в конце прошедшего года власти уже начали усиленно выявлять владельцев недвижимости, незаконно сдающих ее в аренду. Для этого планируется применять различные методы, в том числе, фискальлные сообщения от ТСЖ, консьержек и соседей. Как правило, ни арендаторы, ни арендодатели нарушителями закона себя не считают. Ведь между ними существует договор в устной форме.

Однако арендодатели забывают о необходимости платить налог со своих доходов, что автоматически приводит их к нарушению действующего законодательства. Это нарушение тянет за собой наложение штрафов, а уклонение от уплаты налогов в крупных размерах влечет за собой уголовную ответственность.

Полы в деревянном доме, сдаваемом в аренду, выполненные из качественных материалов могут привести к повышенной арендной плате и к возникновению споров между сторонами. Чтобы избежать неприятностей, необходимо заключать официальный договор аренды, заверенный нотариусом, в котором прописать все нюансы ответственности арендатора за возможный ущерб имуществу арендодателя.

Тогда не будут множиться случаи, когда пострадавшие арендодатели безуспешно пытаются найти горе-арендаторов, которые сбежали, оставив кучу неоплаченных счетов, испорченное имущество, а то и следы пожара в сдаваемой квартире.

Особенно неприятны случаи, когда арендаторами являются мошенники, которые въехав в квартиру, подделывают документы на нее и продают, к изумлению настоящих хозяев квартиры.

Избавить от подобных неприятностей могут только правильно оформленные и зарегистрированные договора аренды.

Аренда квартиры по закону

10.08.2009

Задумав арендовать жилье, автор этой статьи столкнулся с удивительным по современным меркам явлением - хозяин квартиры предложил оформить договор об аренде по всем требованиям закона. На поверку оказалось, что это имеет смысл в плане безопасности, но абсолютно невыгодно материально

Договор аренды "по любви": удобно, но страшновато

Как рассказал нам вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Виктор Несин, существует два варианта аренды квартиры. Причем оба они законны, но в каждом из них присутствует договор аренды квартиры.

Первый - аренда квартиры по договору, который заверен только подписями двух сторон - арендодателя, и того, кто арендует жилье. Такой документ, вопреки расхожему мнению, все же имеет нормальную юридическую силу в суде. По закону заключать договор аренды квартиры без нотариуса можно, если вы собираетесь отдать квартиру в аренду на срок до 3 лет.

На практике этот срок обычно гораздо меньший - киевляне сдают в аренду квартиры максимум на полгода-год, а потом просто продлевают договор аренды квартиры. Это, конечно, не самые выгодные для арендатора условия. Ведь при заключении нового договора аренды квартиры, даже если жилье не меняется, то может очень поменяться сумма аренды квартиры, а договор аренды квартиры такие изменения призван контролировать. Причем это не шуточки - на самом деле арендатор вправе отказаться платить больше за квартиру, которую снимает. Если, конечно, в договоре аренды квартиры проставлена определенная сумма. Заставить платить больше арендодатель не имеет права.

Виктор Васильевич привел интересный пример, правда, зарубежный, - на Манхеттене некоторые и ныне снимают квартиры чуть ли не за $500. Хотя все остальные платят втрое больше. Просто "счастливчики" в свое время заключили договоры аренды квартиры на 5 лет и теперь пожинают плоды своей предусмотрительности.

И, наверное, настоящее откровение для многих арендаторов Киева - снимающий жилье может даже подать в суд на хозяина квартиры, если тот будет требовать "или плати больше, или выселяйся".

Решать же силовыми методами этот вопрос хозяину вообще противопоказано. На тот момент, пока его квартира находится в аренде, распоряжается ею арендатор. Это значит, войди хозяин без позволения снимающего в квартиру, не говоря уже о выносе вещей, - все, можно писать заявление в милицию, даже уголовное дело могут открыть.

Тем не менее полюбовный договор, скрепленный только подписями, имеет и свои недостатки. Главный из которых - возможное неправильное, с юридической точки зрения, оформление договора. За счет чего в тексте могут появиться лазейки, которые, в свою очередь, очень могут пригодиться арендодателю в случае судебной тяжбы.

Договор аренды квартир с нотариусом: дорого, зато надежно

Так что как не крути, но если арендатор сам не юрист, прибегать к помощи специалиста придется. В таком случае удобней обратиться за заверкой документа к нотариусу. Их у нас есть два вида - государственные и частные нотариусы, и условия сотрудничества с ними по договору аренды квартиры будут отличаться.

Если юрист государственный, то в казну державы придется положить еще 1% от всей прибыли, которую получит хозяин в случае сдачи квартиры. Например, квартира сдается на год за $600 в месяц - за год получится $7200. А государству хозяин будет обязан уплатить единоразово, при заключении договора аренды квартиры, $72.

Оформление сделки аренды квартиры у частного юриста может избавить от уплаты налога в 1%, но тут необходимо учитывать, что плата самому нотариусу чаще всего составляет тот же один процент от суммы сделки аренды квартиры.

В любом случае если договор аренды квартиры заверить у нотариуса - это значит, что арендодатель должен будет платить налоги от прибыли, которую получает от аренды квартиры. Это обыкновенный налог на доходы физических лиц - 15% ежемесячно. Кроме того, понадобится также справка с БТИ, что тоже стоит денег и времени.

Честные и экономные выбирают ЧП

Есть еще один способ законной аренды квартиры. Если вы хотите сдать квартиру, вам лучше сразу оформить себя как частного предпринимателя и платить единый сбор в 200 грн ежемесячно. Но лучше обратитесь с этим к частному юристу. Он подскажет вам, как зарегистрироваться предпринимателем (в районной администрации), и сведет с налоговой (придется встретиться с налоговым экспертом, который научит заполнять декларацию).

Так что теперь у хозяина квартиры появится новая головная боль - заполнение деклараций. Хотя 200 грн сбора - все-таки часто меньше 15% от ежемесячной прибыли с аренды квартиры.

Вывод: Кому это надо?

Несмотря на то что квартиру в нашей стране надо сдавать законно, прозванивая нотариальные конторы, мы сталкивались с непониманием наших мотивов, и даже с недоумением. По-видимому, мы оказались чуть ли не первыми в Киеве желающими "светить" свою прибыль от аренды квартиры. Тем не менее, по мнению специалистов, законная аренда квартир имеет ряд преимуществ.

В первую очередь, позволяет максимально обезопасить свои риски и арендодателю, и арендатору. После подписания сделки аренды квартиры с заверенным договором хозяин квартиры отправляется прямиком в ЖЭК. Там он регистрирует тот факт, что его квартира находится в аренде. С момента такой регистрации все претензии ЖЭКа касаются новых жильцов-арендаторов.

Сюда входят не только задержки по квартплате, но также и претензии в случае затопления, нанесения любого вреда имуществу соседей и т. п. При нанесении вреда самой квартире с арендаторов тоже можно спросить, причем вполне законно. В случае если арендаторы покинут квартиру, прихватив хозяйскую мебель, технику или даже посуду - на них вполне можно писать заявление в милицию. А вот "арендатора-призрака" разыскивать вряд ли станут.

А для того, кто снимает жилье, законный договор аренды квартиры вообще желателен. Ведь арендатор не несет никаких дополнительных материальных трат - налоги с хозяина жилья спрашивают. Зато такой договор будет заключен грамотно, и обыграть его пункты в суде в пользу арендодателя будет сложно.

Кроме того, наличие справки из БТИ и полного перечня всего находящегося в квартире обезопасит арендатора от несправедливых претензий. Но практика показывает, что уговорить хозяина решать все законными методами фактически невозможно. А недоумение нотариусов - лишнее доказательство того, что сдача жилья "по закону" у нас почти не практикуется.

Квартиру, сдаваемую в аренду, можно застраховать

Большинство страховых компаний не отказываются страховать квартиру, сдаваемую в аренду. При этом на стоимость полиса будут влиять условия договора аренды квартиры (сумма договора, франшиза, покрытие рисков и т. д.), а вовсе не то факт, что квартира будет сдана в аренду. Подобная лояльность страховиков объясняется просто: в определение страховой случай не входят разрушения, спровоцированные обитателями квартиры.

Неважно, по чьей вине - владельца квартиры или жильцов - невыключенный в вашей квартире кран испортил дорогой паркет. В любом случае страховка эту неприятность не покрывает. Тот же принцип действует и при наступлении страхового случая: страховой компании все равно, кто проживает в данный момент в квартире - страховку придется выплачивать.

Однако, сдавая квартиру в аренду, не лишним будет обязать жильцов застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами. В этом случае если по их вине будет нанесен ущерб вашим соседям, то возмещать убытки придется не вам, а страховой компании.

Договор аренды "по любви": удобно, но страшновато

Как рассказал вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Виктор Несин, существует два варианта аренды квартиры. Причем оба они законны, но в каждом из них присутствует договор аренды квартиры.

Первый - аренда квартиры по договору, который заверен только подписями двух сторон - арендодателя, и того, кто арендует жилье. Такой документ, вопреки расхожему мнению, все же имеет нормальную юридическую силу в суде. По закону заключать договор аренды квартиры без нотариуса можно, если вы собираетесь отдать квартиру в аренду на срок до 3 лет.

На практике этот срок обычно гораздо меньший - киевляне сдают в аренду квартиры максимум на полгода-год, а потом просто продлевают договор аренды квартиры. Это, конечно, не самые выгодные для арендатора условия. Ведь при заключении нового договора аренды квартиры, даже если жилье не меняется, то может очень поменяться сумма аренды квартиры, а договор аренды квартиры такие изменения призван контролировать. Причем это не шуточки - на самом деле арендатор вправе отказаться платить больше за квартиру, которую снимает. Если, конечно, в договоре аренды квартиры проставлена определенная сумма. Заставить платить больше арендодатель не имеет права.

Виктор Васильевич привел интересный пример, правда, зарубежный, - на Манхеттене некоторые и ныне снимают квартиры чуть ли не за $500. Хотя все остальные платят втрое больше. Просто "счастливчики" в свое время заключили договоры аренды квартиры на 5 лет и теперь пожинают плоды своей предусмотрительности.

И, наверное, настоящее откровение для многих арендаторов Киева - снимающий жилье может даже подать в суд на хозяина квартиры, если тот будет требовать "или плати больше, или выселяйся".

Решать же силовыми методами этот вопрос хозяину вообще противопоказано. На тот момент, пока его квартира находится в аренде, распоряжается ей арендатор. Это значит, войди хозяин без позволения снимающего в квартиру, не говоря уже о выносе вещей, - все, можно писать заявление в милицию, даже уголовное дело могут открыть.

Тем не менее, полюбовный договор, скрепленный только подписями, имеет и свои недостатки. Главный из которых - возможное неправильное, с юридической точки зрения, оформление договора. За счет чего в тексте могут появиться лазейки, которые, в свою очередь, очень могут пригодиться арендодателю в случае судебной тяжбы.

Договор аренды квартир с нотариусом. дорого, зато надежно

Так что как не крути, но если арендатор сам не юрист, прибегать к помощи специалиста придется. В таком случае удобней обратиться за заверкой документа к нотариусу. Их у нас есть два вида - государственные и частные нотариусы, и условия сотрудничества с ними по договору аренды квартиры будут отличаться.

Если юрист государственный, то в казну державы придется положить еще 1% от всей прибыли, которую получит хозяин в случае сдачи квартиры. Например, квартира сдается на год за $600 в месяц - за год получится $7200. А государству хозяин будет обязан уплатить единоразово, при заключении договора аренды квартиры, $72.

Оформление сделки аренды квартиры у частного нотариуса может избавить от уплаты налога в 1%, но тут необходимо учитывать, что плата самому нотариусу чаще всего составляет тот же один процент от суммы сделки аренды квартиры.

В любом случае если договор аренды квартиры заверить у нотариуса - это значит, что арендодатель должен будет платить налоги от прибыли, которую получает от аренды квартиры. Это обыкновенный налог на доходы физических лиц. Кроме того, понадобится также справка с БТИ, что тоже стоит денег и времени.

Честные и экономные выбирают ЧП

Есть еще один способ законной аренды квартиры. Если вы хотите сдать квартиру, вам лучше сразу оформить себя как частного предпринимателя и платить единый сбор в 200 грн ежемесячно. Но лучше обратитесь с этим к частному юристу. Он подскажет вам, как зарегистрироваться предпринимателем (в районной администрации), и сведет с налоговой (придется встретиться с налоговым экспертом, который научит заполнять декларацию).

Так что теперь у хозяина квартиры появится новая головная боль - заполнение деклараций. Хотя 200 грн сбора - все-таки часто меньше 15% от ежемесячной прибыли с аренды квартиры.

Вывод: Кому это надо?

Несмотря на то, что квартиру в нашей стране надо сдавать законно, прозванивая нотариальные конторы, мы сталкивались с непониманием наших мотивов, и даже с недоумением. По-видимому, мы оказались, чуть ли не первыми, в Киеве желающими "светить" свою прибыль от аренды квартиры. Тем не менее, по мнению специалистов, законная аренда квартир имеет ряд преимуществ.

В первую очередь, позволяет максимально обезопасить свои риски и арендодателю, и арендатору. После подписания сделки аренды квартиры с заверенным договором хозяин квартиры отправляется прямиком в ЖЭК. Там он регистрирует тот факт, что его квартира находится в аренде. С момента такой регистрации все претензии ЖЭКа касаются новых жильцов-арендаторов.

Сюда входят не только задержки по квартплате, но также и претензии в случае затопления, нанесения любого вреда имуществу соседей и т.п. При нанесении вреда самой квартире с арендаторов тоже можно спросить, причем вполне законно. В случае если арендаторы покинут квартиру, прихватив хозяйскую мебель, технику или даже посуду - на них вполне можно писать заявление в милицию. А вот "арендатора-призрака" разыскивать вряд ли станут.

А для того, кто снимает жилье, законный договор аренды квартиры вообще желателен. Ведь арендатор не несет никаких дополнительных материальных трат - налоги с хозяина жилья спрашивают. Зато такой договор будет заключен грамотно, и обыграть его пункты в суде в пользу арендодателя будет сложно.

Кроме того, наличие справки из БТИ и полного перечня всего находящегося в квартире обезопасит арендатора от несправедливых претензий. Но практика показывает, что уговорить хозяина решать все законными методами фактически невозможно. А недоумение нотариусов - лишнее доказательство того, что сдача жилья "по закону" у нас почти не практикуется.

Квартиру, сдаваемую в аренду, можно застраховать

Большинство страховых компаний не отказываются страховать квартиру, сдаваемую в аренду. При этом на стоимость полиса будут влиять условия договора аренды квартиры (сумма договора, франшиза, покрытие рисков и т. д.), а вовсе не то факт, что квартира будет сдана в аренду. Подобная лояльность страховиков объясняется просто: в определение страховой случай не входят разрушения, спровоцированные обитателями квартиры.

Неважно, по чьей вине - владельца квартиры или жильцов - невыключенный в вашей квартире кран испортил дорогой паркет. В любом случае страховка эту неприятность не покрывает. Тот же принцип действует и при наступлении страхового случая: страховой компании все равно, кто проживает в данный момент в квартире - страховку придется выплачивать.

Однако, сдавая квартиру в аренду, не лишним будет обязать жильцов застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами. В этом случае если по их вине будет нанесен ущерб вашим соседям, то возмещать убытки придется не вам, а страховой компании.

Все секреты аренды квартиры

До недавнего времени большинство украинцев, снимающих жилье, не могли даже мечтать о том, чтобы попросить хозяина подписать с ними договор аренды, тем более - заверить его у нотариуса. Владельцы жилплощади ни за что не хотели «светиться» перед налоговой и отдавать государству часть своего дохода. Сейчас ситуация немного изменилась.

С одной стороны, налоговики, озабоченные наполнением бюджета, рьяно взялись за поиск «нарушителей» - тех, кто держит квартирантов «на птичьих правах». К этому поиску подключают работников жэков, участковых милиционеров, риелторов и даже просто живущих по соседству пенсионеров. Так что рано или поздно в дверь съемной квартиры может постучаться налоговый инспектор.

С другой - и квартиранты, и хозяева жилья все чаще задумываются о защите своих прав. И тогда присутствие «третьей стороны» - в виде нотариуса - кажется меньшим злом, чем угроза лишиться собственного жилья или оказаться на улице без предупреждения и даже личных вещей.

Что почем?

Оплата услуг государственного нотариуса обойдется в 1% от годового дохода хозяина квартиры за аренду. Хозяин, который узаконил свой бизнес, обязан оплачивать налоги в местную налоговую администрацию в размере 15% от своего дохода от аренды.

Действителен ли договор, если он не заключен у нотариуса?

- Подавляющее большинство договоров аренды не регистрируется у нотариуса, чтобы не выдавать арендодателя налоговикам, - комментирует юрист Елена Топчий. - При необходимости, договор, даже не закрепленный печатью нотариуса, может быть рассмотрен в суде. Кстати, чтобы он имел юридическую силу, необходимо наличие на нем точных паспортных данных хозяина и квартиранта, места их регистрации, а также их личных подписей.

Почему хозяева не хотят сдавать квартиру семьям с детьми?

- Если вы хотите снять квартиру по закону - заключить договор и зарегистрироваться по новому месту проживания, очень велик шанс не найти того, кто хотел бы вас приютить в том случае, если у вас есть дети.

- Дело не в том, что хозяева не любят малышей, которые норовят испортить мебель или разрисовать обои. По закону, поселившись в арендованной квартире, вы обязаны зарегистрироваться там в течение ближайших 10 дней, - рассказали нам в юридической фирме «Сократ». - А если в вашей семье есть маленькие дети, их следует регистрировать вместе с родителями. Впоследствии арендодатели сталкиваются с проблемой: как выписать семью с детьми? Сделать это можно только по решению суда. А для этого нужны веские основания: например, квартиранты несколько месяцев подряд не платят за аренду (больше 2-х месяцев - при краткосрочном договоре или больше полугода - при длительном договоре) или срок договора истек. Однако следует помнить: суд откажется выставлять семью с детьми на улицу в холодное время года и в том случае, если людям негде больше жить (они не нашли новую квартиру, родственники не готовы их приютить и прочее).

Как правильно заключать договор аренды?

- Договор аренды обязательно должен включать такие пункты: полное описание квартиры с указанием адреса, сведения о собственниках и реквизиты документов, подтверждающих право собственности, количество проживающих в съемной квартире и их паспортные данные, размер оплаты и порядок ее внесения, срок действия договора и условия его расторжения, - рассказывает вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Виктор Несин. - Необходимо также прописать ответственность той стороны, по чьей инициативе договор будет расторгнут досрочно. Если это произойдет по вине хозяина жилья, не будет лишним обязать его в таком случае возместить сумму, выплаченную брокеру за поиск квартиры. А если договор будет расторгнут по инициативе арендатора, можно обязать его оставить у хозяина задаток. К документу следует сделать приложение с графиком выплат, в котором арендодатель должен будет расписываться напротив каждой даты получения им денег.

Можно ли оплачивать аренду жилья не деньгами?

Чтобы не вовлекать друг друга в денежные отношения, арендатор и владелец квадратных метров зачастую договариваются о том, чтобы платой за проживание считать ремонт арендуемого жилья, присмотр за домашними животными, растениями или родственниками. Но это, как оказалось, не снимает с них необходимости платить налог на доходы с физических лиц.

Как пояснил глава комитета по недвижимости и строительству Ассоциации юристов Украины Ярослав Яременко, налоговая инспекция оценивает стоимость предоставленных хозяину квартиры услуг, с которой впоследствии он обязан будет уплатить положенные 15% в пользу государства.

- Посчитать стоимость ремонта не составит большой проблемы, если есть смета, - утверждает специалист. - А вот если речь идет об уходе за животными, и тем более - родственниками, здесь ситуация сложнее. В последнем случае инспекция может подвести уход под «договор на содержание», но подсчитать стоимость этой услуги будет проблематично.

Все это актуально только в том случае, если безденежные условия оплаты за проживание в арендованном жилье прописаны в договоре. Иначе, если в договоре фигурирует определенная сумма, с нее и будет рассчитываться налог.

Сколько нужно прожить, чтобы иметь право претендовать на жилплощадь?

Многие хозяева жилья боятся регистрировать проживающих арендаторов в своих четырех стенах. Видимо, не изжил себя старый стереотип, когда в советские времена за долгий срок (более полугода) проживания в арендованной у государства квартире человек мог претендовать на прописку. Понятие «моя квартира» тогда было весьма условным, но человека с пропиской выгнать просто так из дома уже не могли.

Как объяснил юрист Юрий Акулов, теперь, сколько бы ни проживал арендатор в съемном жилье, даже при наличии регистрации он претендовать на жилье не сможет.

Можно ли застраховать съемное жилье без разрешения хозяина?

Застраховать арендованное жилье можно, но только в пользу собственника жилья, который является выгодоприобретателем по договору. Как объяснил нам главный специалист департамента андеррайтинга СК «Универсальная» Роман Сметанюк, для этого достаточно заявления страхователя и договора об аренде. При этом присутствие собственника не обязательно.

- Имущество, на которое не заключен договор аренды, застраховать может либо собственник, либо другое лицо, у которого есть имущественный интерес по отношению к этой недвижимости, - отмечает эксперт.

Попросту говоря, страхователь должен иметь документ, подтверждающий либо право собственности, либо право пользования. Арендатор, у которого нет договора аренды, не имеет законных оснований на пользование жильем, а, соответственно, не имеет имущественного интереса и не может страховать данное жилье (это четко прописано в Законе Украины «О страховании», статья 4).

Источники:
mosadvokat.org, kpss.com.ua, arenda-dnepr.org.ua, www.bankman.com.ua

Следующие статьи:


Форма и содержание договора.

Если нужно составить грамотный договор, следует соблюсти несколько правил, чтобы содержание не затерялось в не правильной форме. Подробнее...