Главная Ответы на вопросы читателей

Покупка квартиры в ипотеку правовые аспекты


Помощник бессознательно получает ощущения о заявителе, который напечатал собственные доводы, изучая обращение и его смысл. Фактически заявление это заменитель интеллекта обращающегося. В местах, если результат формируется от эмоционального состояния это случается очень существенным. Заказать полезный документ в юрфирме стоит больших затрат. Причина - отсутствие погрешностей труд, не возможный без умения.

В практике кредитных брокеров, сотрудников банков под термином «ипотека» понимается покупка помещения на средства, взятые в кредит и возврат которых обеспечен залогом данного помещения. В случае если будет выявлена неплатежеспособность заемщика в отношении этого имущества, то будет осуществляться взыскание. Оформление соглашения осуществляется лишь в письменном виде с непременной регистрацией обременения на недвижимость.

Сегодня подобным образом можно без труда купить квартиру в Некрасовке в Москве, а также в других районах столицы. Но стоит знать, что покупка того или иного объекта недвижимости в ипотеку подразумевает определенное ограничение права собственности, а не только его переход.

Заемщик становится правообладателем квартиры или иной недвижимости, но без согласия банка не может распоряжаться ей. При всем том право владения и использования у человека сохраняется. Он может жить в этом помещении или использовать его по иному назначению, которое не противоречит целевому.

Залог сохраняется на протяжении действия соглашения о кредитовании. Но даже после внесения последнего платежа, автоматически он не будет снят. После погашения всей задолженности представители банка, вместе с собственником недвижимости должны обратиться в регистрационные органы с заявлением о том, что обременение уже можно снимать, поскольку все выплаты осуществлены

Продать объект недвижимости, который был приобретен в ипотеку, можно. Но для этого понадобится получить соответствующее согласие кредитного учреждения, а также уведомить покупателя о наличии обременения (в случае, когда таковое еще не снято).

При продаже такой недвижимости, как правило, осуществляется единовременное погашение задолженности.

Покупка квартиры в ипотеку: правовые аспекты

В практике кредитных брокеров, сотрудников банков под термином «ипотека» понимается покупка помещения на средства, взятые в кредит и возврат которых обеспечен залогом данного помещения. В случае если будет выявлена неплатежеспособность заемщика в отношении этого имущества, то будет осуществляться взыскание. Оформление соглашения осуществляется лишь в письменном виде с непременной регистрацией обременения на недвижимость.

Сегодня подобным образом можно без труда купить квартиру в Некрасовке в Москве. а также в других районах столицы. Но стоит знать, что покупка того или иного объекта недвижимости в ипотеку подразумевает определенное ограничение права собственности, а не только его переход.

Заемщик становится правообладателем квартиры или иной недвижимости, но без согласия банка не может распоряжаться ей. При всем том право владения и использования у человека сохраняется. Он может жить в этом помещении или использовать его по иному назначению, которое не противоречит целевому.

Залог сохраняется на протяжении действия соглашения о кредитовании. Но даже после внесения последнего платежа, автоматически он не будет снят. После погашения всей задолженности представители банка, вместе с собственником недвижимости должны обратиться в регистрационные органы с заявлением о том, что обременение уже можно снимать, поскольку все выплаты осуществлены

Продать объект недвижимости, который был приобретен в ипотеку, можно. Но для этого понадобится получить соответствующее согласие кредитного учреждения, а также уведомить покупателя о наличии обременения (в случае, когда таковое еще не снято). При продаже такой недвижимости, как правило, осуществляется единовременное погашение задолженности.

§ 4. Правовые аспекты ипотеки жилища (продолжение)

Содержание ст. 76 не противоречит п. 6 ст. 340 ГК Российской Федерации, где говорится о залоге вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.

На практике долгое время не был решен вопрос: что происходит с ипотекой по завершении строительства жилого дома? С одной стороны, договор об ипотеке действует, но с другой - неясно, какое имущество является предметом ипотеки. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует (Шевчук В.А. Шевчук Д.А. Банковское право: Учеб. пособие. М. Издательство РИОР, 2005).

Законодатель в Законе об ипотеке закрепил норму, выработанную судебной практикой, о том, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Отдельные правовые особенности установлены законодательством в отношении ипотеки жилых домов и квартир, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека либо попечительство. В этом случае передача имущества в залог осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.

Статьей 37, абз. 2 п. 1 ст. 38, п. 3 ст. 34 ГК РФ установлен особый порядок распоряжения имуществом подопечного. Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, собственниками или сособственниками которых являются подопечные, производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления (п. 1 письма Минобразования РФ от 29 августа 2002 г. N 1222/28-5).

Пункт 4 ст. 292 ГК РФ допускает отчуждение жилого помещения, "в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, с согласия органа опеки и попечительства" <1>.

<1> См. ФЗ от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. N 292. 31.12.2004.

Предыдущая редакция данной нормы, на наш взгляд, была совершеннее. Она требовала согласия органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, если в нем проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника. Разница изменений очевидна, и не в пользу несовершеннолетних, над которыми не установлена опека и попечительство, но продолжающих жить в неблагополучных семьях. Именно эта категория граждан самая многочисленная, нуждающаяся в защите от государства в лице соответствующих органов.

www.denisshevchuk.narod.ru ).

В соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке легальная ипотека, обеспечивающая кредитное обязательство в пользу кредитной организации (юридического лица по договору целевого займа), выдавшей кредит на покупку жилья в отношении купленного на полученные в кредит средства жилого дома или квартиры, возникает с момента регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Однако, как вполне обоснованно отмечает автор, такого вида договора, как "договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка", законодательство не знает. Кроме того, возможна ситуация, когда такой договор может быть зарегистрирован и переход права собственности осуществится без соответствующих сведений в реестре об имеющейся ипотеке (что может привести к существованию множества "скрытых" ипотек).

В настоящий момент действует Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 (в ред. Приказа Минюста РФ N 18, Госстроя РФ N 34, ФКЦБ РФ N 03-14/пз от 07.02.2003) Настоящая Инструкция предусматривает, что государственная регистрация ипотеки, возникшей на основании закона при заключении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка, если иное не предусмотрено законом или договором, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя).

При этом правила ГК о залоге, регулирующие отношения по ипотеке, возникающие в силу договора, соответственно, применяются и к ипотеке, возникающей на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений ФЗ об ипотеке. Исходя из этого, можно заключить следующее:

1.  Ипотека как разновидность залога может быть оформлена также путем заключения

договора в силу закона (см. выше).

2. К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных гл. 9

ГК Российской Федерации (п. 2 ст. 420).

3.   К ипотеке, возникшей на основании договора, применяются общие положения об

обязательствах (ст. ст. 307 - 419 ГК Российской Федерации), если иное не предусмотрено

правилами гл. 27 ГК Российской Федерации ("Понятие и условия договора") и правилами об

отдельных видах договоров, содержащихся в первой и второй части ГК Российской Федерации (п.

3 ст. 420 ГК Российской Федерации).

Договор ипотеки является консенсуальным, поскольку заключается без передачи заложенного имущества залогодержателю (ст. 425 ГК).

По статье 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. По договору об ипотеке жилища предмет договора находится у залогодателя. далее >>>>

Юридический блог

Правовые аспекты покупки квартиры в ипотеку

В повседневной практике сотрудников банков, кредитных брокеров под термином «ипотека» понимают приобретение помещения на кредитные средства, возврат которых обеспечен залогом этого самого помещения. При выявлении неплатежеспособности заемщика за счет данного имущества будет осуществляться взыскание. Оформление договора осуществляется только в письменном виде с обязательной регистрацией обременения на объект недвижимости.

Права на объект недвижимости

Покупка квартиры или иного жилья в ипотеку подразумевает не только переход права собственности, но и определенное его ограничение. Заемщик становится правообладателем объекта, однако распоряжаться им без согласия банка не может. Тем не менее, право использования и владения у гражданина сохраняется. Он может проживать или использовать помещение по иному назначению, не противоречащему целевому. Следует отметить, что квартира в ипотеку  покупают во всех развитых странах мира.

Залог сохраняется в течение действия договора кредитования. Однако даже после внесения последнего платежа, он не будет снят автоматически. После полного погашения долга представители банка, совместно с собственником должны обратиться в регистрационные органы с заявлением о снятии обременения.

Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно. Однако для этого потребуется не только получить согласие кредитного учреждения, но и уведомить покупателя о наличии обременения. Как правило, при продаже осуществляется единовременное погашение долга.

Проблемы отечественного ипотечного кредитования

Основным вопросом развития системы ипотеки в России являются чрезмерно высокие процентные ставки. Они зависят от множества факторов, возможностей банка и ситуации на рынке кредитования. Сегодня заемщик может сделать расчет ипотеки онлайн  бесплатно. Предварительный результат, как правило, лишь немного отличается от реального размера платежа. Следует также учитывать дополнительные расходы на оформление документов. В их число входят затраты на услуги оценщика, ЦТИ. Кроме того, банк может потребовать заключения соглашения о страховании объекта недвижимости.

Специалисты отмечают, что ипотека является едва ли не единственным путем решения жилищного вопроса. Они также оказывают, что стоимость кредита (годовая процентная ставка) стабильно снижается, а цена на недвижимость повышается. Таким образом, недвижимость становится все более доступной.

Не стоит пренебрегать также возможностями погашения части долга или оставшейся суммы за счет использования государственных сертификатов и региональных программ.

Источники:
mosadvokat.org, www.kr-ipoteka.net, fin-lawyer.ru

Следующие статьи:


Зявление о разводе

Что нужно и что не нужно писать в заявлении на развод в суд. Читать далее