Главная Профессия юрист Юридический бизнес

Покупка квартиры как проверить юридическую чистоту сделки


После длительных поисков Вы решили найти Покупка квартиры как проверить юридическую чистоту сделки. Сегодня можно разыскать очень большое количество бланков. Как отыскать не устаревший и такой который подойдет к Вашей ситуации. Существуют правила. Изучите автора примера. Соответствие журналиста, который изложил шаблон выявит компетентность шаблона. Существенным есть дата в какое время он был составлен. Давно выложенные шаблоны мало принесут помощи. Выясняется вопрос в каждой ли стране можно было использовать. Не все, что предлагается на сайтах универсально. Для подтверждения сравните еще несколько подобных.

Наверняка, многие со временем, накопив денег или взяв кредит в банке, улучшают свои жилищные условия. Наиболее часто сделки купли-продажи осуществляются на вторичном рынке. Заметим, что здесь достаточно высок риск быть обманутым. Но уменьшить его всё же можно. Давайте рассмотрим некоторые моменты, которые должны насторожить при выборе квартиры.

Между прочим, так или иначе, любой владелец собственного сайта, рано или поздно – сталкивается с проблемой продвижения , своего ресурса, в «топы» поисковых систем, таких как: Google, Яндекс, Yahoo и др. Узнать о том, что из себя, на самом деле представляет раскрутка сайта или поисковая оптимизация и продвижение сайтов, более подробно, можно на сайте SEO кампании seo.vetes.ru. Вернемся к нашей теме.

Во-первых, это, конечно, дешевизна той или иной жилплощади. За необоснованно низкой ценой, порой, скрывается желание владельцев поскорее избавиться от квадратных метров. Например, здесь замешаны криминальные дела, есть путаница в документах или ущемление прав несовершеннолетних детей.

Вариантов тут достаточно много. А самое неприятное то, что некоторые темные дела, связанные с квартирой, могут всплыть только спустя некоторое время, когда отменить сделку уже невозможно, да и продавцов в этом случае вы уже не найдете. Во-вторых, вас обязательно должно насторожить то, что квартира продается по доверенности. Специалисты утверждают, что хотя бы 1 раз, но хозяина жилья вы увидеть должны. Если за дело взялись «черные риэлторы» ожидать можно чего угодно.

Возможна, например, продажа от лица, которого уже нет в живых.

А теперь разберемся, что необходимо предпринять для проверки юридической чистоты квартиры. Естественно, продаваемая квартира должна иметь все необходимые документы. Перечень их достаточно широк. Основными здесь выступают: свидетельство о праве на собственность, техпаспорт на жилье.

Обязательно проверьте их наличие, а главное – подлинность. Сверьте все паспортные данные владельца квартиры с информацией в документации. Узнайте обо всех собственниках жилья с самого момента приватизации, чтобы избежать появления претендентов на владение квартирой.

Изучите архивную выписку и проверьте, не имеет ли кто-нибудь права ещё здесь проживать. В случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние, нужно обязательно убедиться в том, что их права никоим образом не нарушены при продаже.

Как проверить юридическую чистоту квартиры при сделке?

Все агентства недвижимости предлагают такую услугу, как проверка юридической чистоты квартиры или истории квартиры. Если говорят, что квартира чистая, то подразумевают, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено запретами или обременениями, и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Как же риэлтер проверяет юридическую чистоту? В большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них содержится вся необходимая информация. И проверка сводится к установке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтера в том, что он умеет правильно читать, то есть знает, на что именно нужно обратить внимание.

Вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На сегодня единственный законный и довольно надежный способ проверки — получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), либо — справку из Городского бюро недвижимости. Из них можно узнать о составе собственников квартиры, а также — не находится ли она под арестом или обременением залогом и рентой.

С 31 января 1998 года права на недвижимое имущество и некоторые сделки с ним регистрируют в специальном реестре — Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До этой даты оформление сделок с недвижимым имуществом происходило несколько по-иному, через БТИ, Городское бюро недвижимости.

Таким образом, юридическую чистоту недвижимости, права на которую зарегистрированы после этой даты, можно проверить, взяв выписку из ЕГРП. Если же права на недвижимость возникли до 31.01.1998 года, то для того, чтобы получить информацию, следует обращаться в

Выписка из ЕГРП для всех без ограничений

Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья.

Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Первое, на что следует обратить внимание — это срок выдачи такой выписки. Выписка должна быть «свежей». Оптимальный вариант, чтобы выписка была выдана буквально «только что». То есть, продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления. Запомните: чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация.

Если продавец не может или не хочет показывать вам выписку, то получить ее можно самостоятельно. Сделать это довольно просто, при этом от вас потребуется минимум документов и денежных расходов. Если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ об оплате.

А вот юридическому лицу для получения выписки придется представлять больше документов, а именно — устав, учредительный договор, свидетельства о регистрации, доверенность, если действует представитель, опять же документ об оплате и т.д.

Читаем выписку

Выписка из ЕГРП, которая предоставляется любому обратившемуся, содержит следующую информацию:

наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

дата подписания выписки, а также исходящий номер;

кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;

назначение объекта недвижимости;

площадь;

адрес (местоположение);

данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

вид зарегистрированного права;

зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;

ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Риски при покупке квартиры на первичном рынке.

Если речь идет о новостройке, значит, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять.

Любой другой договор по сути представляет собой ту или иную обходную схему 214-го закона, и в этом случае на юридическую чистоту сделки надо обращать не самое пристальное внимание. Покупка любой "схемной" квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рискованно.

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Это может быть либо аффилированная с застройщиком фирма, либо независимое юридическое лицо, которое купило в свое время у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению.

Так вот, иметь дело с таким юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет?

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры или "сдвоенные" продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды.

Такие схемы были, есть и будут. Поэтому покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке.

На вторичном рынке присутствуют свои риски, один из основных – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при:

- возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;

- признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете;

- появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;

- наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такое случается довольно регулярно. Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят из тюрьмы и заявляют о своих правах. Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий, вы идете на определенный риск.

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать, или престарелые люди, иногда не понимающие значения своих действий.

Если вам приглянулась квартира именно на "вторичке", то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

В этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, то есть момента создания ЕГРП, и этого вполне достаточно. Из реестра будет видно, была ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и тому подобное. Все разбирательства по квартире отмечаются в реестре. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, - три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Иногда бывает, - как правило, с недвижимостью старого жилого фонда - что квартира не числится в ЕГРП. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, абсолютная "чистая". Покупатель может подать запрос в департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Что может и должно насторожить покупателя? Во-первых, если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать. Такие вещи всегда настораживают.

Другим фактором риска может быть ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки (это будет видно из выписки ЕГРП), то есть фактически в квартире никто не жил длительное время, при этом не понятна причина, по которой ее так часто продавали. Вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были "не чистыми" и таким способом пытались подставить добросовестного приобретателя.

Самые большие "сюрпризы" таит в себе возможная недееспособность собственника. Бывает, что продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена. На рынке немало "специалистов", которые на этом зарабатывают. При этом вас не спасет даже справка о психологическом состоянии продавца, подтверждающая, что на момент заключения сделки человек был здоров. Дело в том, что существует 177 статья ГК, в которой говорится, что "сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения".

По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку. Этим и пользуются аферисты, против которых идти сложно. Их раскусить практически невозможно, так как они очень тщательно готовятся к сделке.

Понравилась статья? Поделись ею со своими друзьями в социальных сетях:

Как проверяют юридическую чистоту сделки при покупке квартиры? от 21.10.2014 20:17

Любая сделка с недвижимостью в нашей стране связана с определенными рисками. Во-первых, сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (например, если продавца признают недееспособным на момент заключения сделки). При этом наступает т. н. двойная реституция, когда обе стороны возвращают полученное в результате сделки: покупатель — квартиру, продавец — деньги. Эта ситуация может стать для покупателя еще печальней, если в целях экономии на платежах в договоре была указана заниженная стоимость сделки. В этом случае вернуть свои деньги целиком практически невозможно. Более того, разница между реально полученными деньгами и теми, что придется возвращать в случае расторжения сделки, сама по себе может стать сильным искушением для продавца, даже если он с самого начала и не задумывал никаких «фокусов». Именно поэтому юристы советуют покупателям отражать в договоре реальную стоимость квартиры. Кроме того, рекомендуется нотариально фиксировать сам факт передачи денег либо передавать деньги в присутствии двух-трех свидетелей, которые зафиксируют факт передачи денег.

Во-вторых, покупатель может вдруг выяснить, что оказался жертвой откровенного мошенничества, например, «купив» квартиру у ложных хозяев, по фальшивым документам и т.д. В этом случае безвозвратно пропадают все отданные аферистам деньги.

Обращаем ваше внимание: сейчас риелторы берут 3—5% именно с покупателя. На вопрос «за что?» они отвечают: «Мы проверяем все документы от «А» до «Я». Если риелтор окажется порядочным, дорожащим своей репутацией, он действительно все проверит. Но, покупатель может экономить и самостоятельно выполнить проверку по следующей инструкции:

Алгоритм проверки документов на покупку квартиры

Шаг 1. Проверяем продавца

Чтобы убедиться в том, что это действительно тот человек, смотрим паспорт. Впрочем, как говорил Остап Бендер, при нынешнем развитии печатного дела изготовить любой документ не составляет труда. К слову, продавец, являясь владельцем квартиры, может быть не прописан в ней (к примеру, если он владеет несколькими квартирами). Если же прописан, тогда смотрим соответствующую страницу в паспорте.

Если продавец демонстрирует признаки неадекватности или злоупотребления алкоголем и т. п. нужно выяснить, не находится ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, поскольку это значительно увеличивает риск того, что эта сделка впоследствии может быть оспорена (на основании того, что он был недееспособен). Поэтому потребуйте от продавца соответствующие справки, а лучше самому сопровождать его во время визита в эти учреждения (так вы будете уверены, что справка не куплена).

Обязательно пообщайтесь с соседями. После этого у вас должно появиться чувство полной уверенности в том, что продавец — именно тот человек, которым представляется, и никаких неприятных сюрпризов от него не будет.

Шаг 2. Проверяем документы на право собственности

Это могут быть: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации. Нельзя иметь дела с копиями, даже нотариально заверенными. Все существенные для заключения сделки документы должны предъявляться в подлинниках.

Если:

продавец является не единственным владельцем квартиры, должно быть нотариально заверенное согласие всех ее совладельцев;

продавец женат или замужем (имеет гражданского мужа или жену), а квартира была приобретена в период супружеской жизни, эта квартира считается собственностью этой пары. В этом случае должно присутствовать нотариально заверенное разрешение супруга/супруги на совершение такой сделки;

одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, должно быть разрешение опекунского совета на ее продажу;

квартира получена по наследству, узнайте у продавца о родственниках умершего владельца квартиры, которые теоретически могли бы претендовать на нее. Такой наследник может обратиться в суд с прошением о восстановлении срока на принятие наследства, например, в связи с тем, что он только недавно узнал о смерти родственника и, соответственно, не мог предъявить свои права в установленный законом срок;

квартира продается по доверенности, однозначная рекомендация всех опрошенных специалистов — требовать личной встречи с хозяином квартиры. Без знакомства с хозяином и проверки его, как это было описано выше, сделка категорически противопоказана. А когда вы встретитесь с хозяином, предложите ему самому заключить сделку.

Шаг 3. Идем в ЖЭК или ЖЭУ

Идеальная ситуация, когда на момент продажи квартиры в ней, кроме продавца, никто больше не зарегистрирован (потом человека придется выписывать через суд). Именно это и ставьте условием заключения сделки. Сходите вместе с продавцом в ЖЭК, в паспортный стол за справкой о зарегистрированных в данной квартире (выписка из лицевого счета). Заодно получите выписку с полной историей регистраций в этой квартире, изучите, кто там был зарегистрирован, выясните, почему выписался, при каких обстоятельствах, что с ним сейчас. Например, человек мог быть временно снят с регистрации из-за отправления в места лишения свободы. Пока он отсутствовал, квартира была приватизирована без его участия. Вы покупаете эту квартиру, а он вскоре возвращается из мест не столь отдаленных и подает иск по поводу нарушения своих прав при приватизации квартиры.

Шаг 4. Делаем запрос в Единый реестр судебных решений и ЕГРП (в Росреестре)

Нужно выяснить, не была ли эта квартира ранее предметом судебных разбирательств. Для этого надо сделать запрос по данной квартире в Единый реестр судебных решений. Если была, проконсультируйтесь у юриста, нет ли там риска возобновления дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

Возьмите свежую выписку из ЕГРП, для этого Вам необходимо только паспорт и квитанция об оплате гос.пошлины.

Шаг 5. Проверяем предыдущие сделки с этой квартирой

Распространено мнение, что если последняя продажа квартиры была более трех лет назад, то она безопасна с точки зрения возможности ее оспорить.

Это не совсем так. Определенные риски все равно остаются, но они неизмеримо ниже, чем при свежих сделках. Если ваш продавец сам недавно купил эту квартиру, это уже повод внимательно изучить обстоятельства этой сделки купли-продажи (продавец, права на квартиру, разрешения и т. д.), поскольку именно она является наиболее опасной с точки зрения попытки оспорить ее в суде. Например, предыдущий покупатель не проверял своего продавца так тщательно, как надо, и его родственники могут добиться признания сделки недействительной как заключенной в состоянии недееспособности. Или вдруг выяснится, что ваш продавец приобрел квартиру мошенническим путем, обманув ее прошлого хозяина. При некоторых условиях (такие примеры есть) суд может постановить вернуть квартиру пострадавшему, а вы, конечно, должны были бы получить свои деньги назад от продавца, но где он, этот мошенник? Он уже в бегах. Или даже не в бегах, но денег с него все равно не получите.

Поэтому потребуйте у продавца свести вас с предыдущим владельцем квартиры. Кроме того, посетите нотариуса, у которого заключалась та сделка. Объясните ему ситуацию, попросите возможности просмотреть документы по той сделке, изучите их на предмет наличия факторов риска, о которых мы писали в этой статье. Если квартира продавалась перед этим, попросите нотариуса помочь вам восстановить всю цепочку этих продаж, или сами пройдите по ней — от нотариуса к нотариусу. Но если квартира в течение трех лет несколько раз переходила из рук в руки, проще с ней не связываться.

Будьте всегда бдительны и осторожны. Доверяйте работу профессионалам своего дела.

Информация из источника

Для комментирования войдите на сайт

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

29.04.2009 | 12:08

Проверка юридической чистоты квартиры не случайно одна из популярных услуг риэлторов. Все покупатели квартир с подозрением относятся к продавцам, и, к сожалению, поводы для такого отношения есть.

Проверять "чистоту" квартиры нужно во всех случаях покупки недвижимости. причем, как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости .

Риски при покупке квартиры на первичном рынке недвижимости

Если речь идет о новостройке, значит, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять.

Любой другой договор по сути представляет собой ту или иную обходную схему 214-го закона, и в этом случае на юридическую чистоту сделки надо обращать не самое пристальное внимание. Покупка любой "схемной" квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рисковано.

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Это может быть либо аффилированная с застройщиком фирма, либо независимое юридическое лицо, которое купило в свое время у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению.

Так вот, иметь дело с таким юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет?

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры или "сдвоенные" продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды.

Такие схемы были, есть и будут. Поэтому покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры .

Существуют и другие риски при покупке квартиры в новостройке. Важно понять, насколько застройщик ведет себя добросовестно по отношению с подрядчиками. Строящийся дом находится в залоге у строителей по закону до тех пор, пока застройщик не рассчитается с ними полностью. Если застройщик не может этого сделать по тем или иным причинам, строители могут забрать дом и самостоятельно продать квартиры .

Нередко бывает, что новые жильцы годами ждут получения на руки свидетельства о праве собственности. Чаще всего это происходит как раз тогда, когда застройщик не может рассчитаться со строителями или с городом. При этом он может не рассчитаться вообще, что в кризис неудивительно, и тогда итог будет плачевный. Таким образом, свидетельство о собственности на руках - гарантия того, что обременений на вашу квартиру уже нет.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости

На вторичном рынке недвижимости присутствуют свои риски, один из основных – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при:

  • возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;
  • признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете;
  • появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;
  • наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.
  • Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такое случается довольно регулярно. Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят из тюрьмы и заявляют о своих правах. Поэтому, покупая квартиру. в которой прописан безвестно отсутствующий, вы идете на определенный риск.

    В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать, или престарелые люди, иногда не понимающие значения своих действий.

    Если вам приглянулась квартира именно на "вторичке", то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

    В этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, то есть момента создания ЕГРП, и этого вполне достаточно. Из реестра будет видно, была ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и тому подобное. Все разбирательства по квартире отмечаются в реестре. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения.

    По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, - три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

    Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшлеи за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку.

    Иногда бывает, - как правило, с недвижимостью старого жилого фонда - что квартира не числится в ЕГРП. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, абсолютная "чистая". Покупатель может подать запрос в департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

    Что может и должно насторожить покупателя? Во-первых, если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать. Такие вещи всегда настораживают.

    Другим фактором риска может быть ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки (это будет видно из выписки ЕГРП), то есть фактически в квартире никто не жил длительное время, при этом не понятна причина, по которой ее так часто продавали. Вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были "не чистыми" и таким способом пытались подставить добросовестного приобретателя.

    Самые большие "сюрпризы" таит в себе возможная недееспособность собственника. Бывает, что продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена. На рынке немало "специалистов", которые на этом зарабатывают. При этом вас не спасет даже справка о психологическом состоянии продавца, подтверждающая, что на момент заключения сделки человек был здоров.

    Дело в том, что существует 177 статья ГК, в которой говорится, что "сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения".

    По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку. Этим и пользуются аферисты, против которых идти сложно. Их раскусить практически невозможно, так как они очень тщательно готовятся к сделке.

    Управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев

    Источники:
    mosadvokat.org, rossovet.ru, danan.ru, meget.kiev.ua

    Следующие статьи:


    Правила составления договоров.

    С договорами сталкивались все. Но не каждый умеет составить договор правильно. Предлагаем узнать как правильно составить договор. Подробнее...