Главная Расшифровка юридических терминов

Жилищный сертификат один из видов облигаций


Лишние деньги, как правило, желанны. Перед тем как копировать пример, конечно советуем качественно прочитать напечатенные в нем части закона. С течением лет они могут потерять свою свежесть. Правильный шаблон поддержит в преодолении некомпетентности при сочинении официального заявления. Это откроет возможность сберечь деньги на договоре юриста.

Жилищный сертификат – разновидность облигаций, отличающаяся наличием индексируемой номинальной стоимости. Жилищный сертификат удостоверяет право собственника на: приобретение собственной квартиры, здесь условием является приобретение определенного пакета подобных сертификатов; на получение от эмитента индексируемой номинальной стоимости жилищного сертификата по первому требованию. Примечательно, что схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата определяется уже при его выпуске, и в последующем остается неизменной в течение всего срока действия.

ЖИЛИЩНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ КАК ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ - БУМАГИ ОСОБОГО РОДА ИЛИ ОСОБЫЙ ВИД ОБЛИГАЦИЙ?

С.В. РОТКО, Д.А. ТИМОШЕНКО

Разработка теории ценных бумаг сделалась настоятельно необходимой ввиду того значения, которое эти бумаги получили в различных областях современной хозяйственной жизни.

М.М.Агарков

Ротко С.В. Председатель третейского суда при МОО "ВП ЮФО", доцент кафедры финансового и административного права Ростовского государственного экономического университета, кандидат юридических наук.

Тимошенко Д.А. ответственный секретарь третейского суда при МОО "ВП ЮФО".

В настоящее время в цивилистической науке выдвинута идея существования "нового" (скорее всего, из-за обозначения и наконец-то изысканного специфического характера в "старом" виде ввиду наличия определенных признаков) вида ценных бумаг - инвестиционных ценных бумаг. Одной из ценных бумаг, которую можно отнести к инвестиционным, является жилищный сертификат.

Согласно Положению о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденному Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г.

N 1182, жилищным сертификатом признается особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение собственником квартиры при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а также удостоверяющих и право на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Следует заметить, что ранее правовое регулирование обращения жилищных сертификатов осуществлялось Инструкцией о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации (далее - Инструкция), утв. Постановлением ФКЦБФР при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. N 2. а в настоящее время особенностям обращения этого вида инвестиционных ценных бумаг посвящены Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг.

Видимо, указанная выше Инструкция и дала почву для споров в отношении различий правовой природы жилищных сертификатов и государственных жилищных сертификатов. Причиной этого стало определение жилищных сертификатов, закрепленное в Инструкции. В соответствии с ней жилищными сертификатами признаются любые ценные бумаги или обязательства, номинированные в единицах общей площади жилья и имеющие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выражении, размещаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их владельцам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем предоставления в собственность помещений, строительство (реконструкция) которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения указанных ценных бумаг или обязательств.

В отношении данной дефиниции Г.Н. Шевченко отмечает: ". Инструкция называет уже два вида сертификатов, одни из которых признаются ценными бумагами, а другие не являются таковыми". Полностью следует согласиться с доводами автора об отсутствии соответствия государственных жилищных сертификатов признакам эмиссионных ценных бумаг.

Следует отметить, что в действующих Стандартах эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг под жилищными сертификатами понимаются облигации, номинальная стоимость которых выражена в единицах общей площади жилья и в его денежном эквиваленте и которые предоставляют их владельцам право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких облигаций.

Также считаем необходимым осветить еще один вид сертификатов, который можно встретить в российском законодательстве. Так, Постановлением Правительства РФ от 9 октября 1995 г. N 982 предусматривается существование государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий. Юридическая природа этих сертификатов вполне понятна и не раз обсуждалась в литературе. Так, в отношении этих бумаг Е.Н. Абрамовой было замечено: ". такие жилищные сертификаты не являются ни ценными бумагами, ни документами, использующимися при ипотечном кредитовании".

Но если правовая природа льготных (государственных) жилищных сертификатов и государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, не вызывает сомнений (они не признаются ценными бумагами), то правовая природа жилищных сертификатов (ценных бумаг облигационного характера) некоторым авторам дала мотив для исследования их уже в качестве бумаг особого вида.

Так, например, А.Е. Камышанова считает, что "жилищный сертификат, учрежденный в качестве особого вида облигаций, по своей сути не является облигацией". К данному выводу автор приходит на основании следующих двух положений: ". для приобретения по сертификату жилого помещения недостаточно одного сертификата - необходимо их определенное количество, тогда как облигация предоставляет определенное имущественное право независимо от количества; облигация во всяком случае приносит владельцу доход, а жилищный сертификат - бездоходная ценная бумага (выплачиваемые в порядке индексации проценты являются только средством защиты от инфляции, но не доходом)". С такими выводами представляется возможным не согласиться, поскольку они в некоторой степени делают "ущербной" правовую природу жилищного сертификата как особого вида облигаций.

А в отношении жилищного сертификата как одной ценной бумаги и пакета жилищных сертификатов В.А. Белов совершенно верно отмечает: ". сертификат называется жилищным именно потому, что предоставляет его держателю (облигационеру) право потребовать во всякое время от лица - эмитента сертификата выплаты денежной суммы, равной рыночной стоимости такого количества квадратных метров общей площади жилья, которая составляет номинальную стоимость сертификата. Право требования предоставления жилья - это право, возникающее не из жилищного сертификата (ценной бумаги), а из факта приобретения пакета сертификатов (имущественного комплекса)".

По поводу замечания А.Е. Камышановой в отношении "бездоходности жилищного сертификата" в некоторой степени также сложно согласиться, поскольку разве можно считать возможность получения процента инфляции не доходом (в прямом смысле этого слова), а лишь средством защиты от инфляции, ведь в некоторых случаях проценты по облигациям могут оказаться ниже уровня инфляции экономики (тем более что мы живем в России). Следовательно, в сложившейся экономической ситуации считаем пока безуспешной попытку А.Е. Камышановой отказывать жилищным сертификатам в облигационной природе и по этому основанию и утверждать об их особом виде ценных бумаг, и уж тем более кажется безосновательным предложение автора принять Федеральный закон под названием "О ценных бумагах особого рода", который, по мнению А.Е. Камышановой, "будет регулировать правовой режим особого вида эмиссионной ценной бумаги".

Таким образом, оставляя дискуссию об облигационной природе жилищных сертификатов временно завершенной, позвольте резюмировать итог словами В.А. Белова: ". все это - особенности, не лишающие жилищный сертификат облигационных свойств, органически соединяются с ними".

Выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа

Выпуск жилищных сертификатов

Помимо долевого участия — наиболее распространенного источника финансирования к основным формам привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости можно отнести выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа. Пример этому — муниципальные жилищные облигации или жилищные сертификаты. Эта форма финансирования получила широкое распространение в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске.

Суть облигационного займа заключается в возможности постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья (при этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 м2). Срок обращения таких облигаций может достигать десяти лет. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена облигации устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций отказывается от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента (облигации выкупаются по текущей номинальной цене).

В этой схеме происходит замена прямых договорных отношений между застройщиком и инвестором на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг — облигаций жилищного займа, дающих право их владельцам на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию. В соответствии с Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» жилищный сертификат — особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью. Облигация жилищного займа является беспроцентной, с выплатой дохода единовременно при погашении. Доход по облигациям может быть выплачен в натуральной или денежной форме.

Срок обращения облигаций соответствует сроку реализации программы строительства определенных объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию.

В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента могут выступать юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, права застройки на земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на строительство. В качестве заемщика могут выступать муниципалитет города или частная строительная фирма. Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, фондовые и товарные биржи. В качестве кредитора — собственника облигаций может выступать любой инвестор, как физическое, так и юридическое лицо. Размещение облигаций на рынке ценных бумаг осуществляет инвестиционный институт, который берет на себя роль посредника между владельцем облигаций и заемщиком и одновременно является гарантом возврата средств инвестора в случае срыва программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам может выступать банк или страховая компания.

В случае муниципальных жилищных облигаций отсутствует возможность выбора гражданами квартиры, им предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих их требованиям. Для повышения привлекательности муниципальных жилищных облигаций необходимо выполнение следующих условий: они должны выполнять функцию накопления, по ним должен устанавливаться определенный доход, индексация должна отражать изменение ситуации на финансовом рынке.

Источник: Оценка недвижимости. учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М. КНОРУС, 2010.

Жилищный сертификат

ГКО — это облигация с нулевым купоном, которая выпускается в безналичной форме на периоды 3, 6 и 12 месяцев. Эмитент — Министерство финансов РФ. Агентом по обслуживанию выпусков облигаций выступает ЦБ РФ. Номинал бумаги составляет 1 млн. руб. В качестве расчетной базы по ГКО год считается равным 365 дням. Первичное размещение и вторичный рынок облигаций представлены на ММВБ. К ММВБ подключены также ряд региональных бирж, которые образуют единую торговую систему. Размещение ГКО происходит в виде первичных аукционов. В момент написания данной книги они проводятся по средам. Не позднее чем за 7 дней до даты аукциона ЦБ РФ объявляет условия очередного выпуска ГКО. В сообщении указывается объем выпуска, номинальная стоимость облигаций, срок обращения, объем неконкурентных заявок для непервичных дилеров, дата выпуска и дата погашения.

Лица, желающие участвовать в аукционе, передают свои заявки дилерам с указанием цены, по которой они хотели бы приобрести облигации. Такие заявки называются конкурентными. Существуют не-конкурентные заявки. Они представляют собой согласие инвестора приобрести ГКО по средневзвешенной цене аукциона. Минфин РФ рассматривает конкурентные заявки и устанавливает некоторую минимальную цену продажи облигаций инвесторам. Данная цена именуется ценой отсечения. Все конкурентные заявки, в которых была названа данная или более высокая цена, удовлетворяются. Заявки по более низким ценам остаются неисполненными. Средневзвешенная цена аукциона определяется на основе цен и объемов удовлетворенных заявок. Выпуск облигаций считается состоявшимся, если на аукционе размещено не менее 20% от общего количества заявленных облигаций.

Операции с ГКО можно осуществлять только через банки и финансовые компании, уполномоченные ЦБ РФ. Они подразделяются на две категории — первичные и вторичные дилеры. Первичные дилеры обязаны приобретать ГКО на аукционе в объеме не менее 1% от номинальной суммы выпуска, в том числе по неконкурентным заявкам не менее полпроцента от номинального объема выпуска. Они имеют право котировать облигации, т. е. держать в торговой системе свои котировки облигаций на покупку и продажу. Вторичные дилеры не имеют обязательств по объему заявок, но также не могут котировать облигации на вторичном рынке.

Облигации предназначены для юридических и физических лиц, резидентов и нерезидентов.

В прессе информация по ГКО дается по конкретным выпускам. Каждому выпуску присваивается свой код, например. 21006RMFS. Первые две цифры (21) обозначают трехмесячное ГКО. Следующие три цифры (006) говорят о порядковом номере выпуска. Буквы RMF представляют собой аббревиатуру слов Russian Ministry of Finance (Министерство финансов России). Буква S (State) указывает на то, что бумага является государственной. В случае шестимесячной ГКО первые две цифры кода составляют 22, например, 22006 RMFS. Для годичной ГКО — 23, например, 23006 RMFS.

ОФЗ — это облигации федерального займа с переменным купоном, Их также обозначают как ОФЗ-ПК. Они являются среднесрочными бумагами. Эмитентом выступает Министерство финансов РФ. Агентом по обслуживанию выпусков является ЦБ РФ. ОФЗ эмитируются в безбумажной форме номиналом 1 млн. руб. Условия выпуска и обращения ОФЗ аналогичны условиям выпуска и обращения ГКО. Размещение и обращение ОФЗ организовано на ММВБ. Величина купонного дохода объявляется по первому купону не позднее чем за 7 дней до даты начала размещения очередного выпуска облигаций, по следующим купонам — не позднее чем за 7 дней до начала следующего купонного периода. Процентная ставка для соответствующего купона рассчитывается на основе выпусков ГКО, погашение которых будет производиться в период от 30 дней до даты выплаты очередного купонного дохода до 30 дней после его выплаты. Она определяется как средневзвешенная величина на основе средневзвешенной доходности за последние 4 торговые сессии до даты объявления купона. Код ОФЗ-ПК начинается с цифр 24, например, 24006RMFS. На момент написания данной книги законодательством РФ также предусмотрена возможность выпуска ОФЗ с постоянным купонным доходом. В настоящее время также выпущены ОФЗ с постоянным купоном.

Облигация государственного сберегательного займа (ОГСЗ) — это среднесрочная предъявительская бумага, выпускаемая в документарной форме, номиналом 100 и 500 тыс. руб. Эмитентом облигаций является Министерство финансов РФ. Облигации могут приобретать физические и юридические лица. Однако по своему замыслу они, в первую очередь, предназначены для физических лиц. ОГСЗ — это облигация с плавающим купоном. Процент по купону определяется на каждый купонный период и равняется последней официально объявленной купонной ставке по ОФЗ-ПК за аналогичный по продолжительности купонный период. Купон объявляется за 10 дней до начала первого купонного периода, по остальным — за неделю до начала купонного периода. Первичная продажа облигаций осуществляется банками и финансовыми организациями, уполномоченными эмитентом. При организации первичного размещения облигаций Минфин объявляет на них закрытую подписку среди финансовых институтов, имеющих право работать со средствами населения. В заявке они указывают цену, по которой готовы выкупить облигации. Организации, которые выигрывают аукцион, т. е. предлагают выкупить бумаги по цене отсечения, установленной Министерством финансов, или выше, приобретают их. После этого они обязаны продать облигации инвесторам, но уже по рыночным ценам. Облигации свободно обращаются на вторичном рынке.

Облигации внутреннего валютного займа (ОВВЗ) выпущены в 1993 г. в счет погашения задолженности Внешэкономбанка. В 1996 г. осуществлена дополнительная эмиссия облигаций. Бумаги выпущены в документарной форме номиналом 1 тыс. 10 тыс. и 100 тыс. долл. США в виде семи траншей (серий) с погашением 14 мая 1994 г. 1996 г. 1999 г. 2003 г. 2008 г. и 2011 г. По облигациям начисляется один купон в год в размере 3%. Проценты выплачиваются за истекший год, начиная с 14 мая.

Существует особый вид негосударственных облигаций, который называется жилищный сертификат. Жилищный сертификат — это облигация с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющая право собственности ее владельца на приобретение квартиры при условии приобретения соответствующего пакета облигаций; получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости сертификата. Схема индексации устанавливается при его выпуске. Жилищный сертификат удостоверяет внесение средств на строительство жилья. Номинал сертификата устанавливается в единицах общей жилой площади, а также в денежном эквиваленте. Минимальный номинал сертификата в единицах общей площади жилья не может быть менее 0, 1 кв. метра. В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок и проектную документацию на жилье. Объем эмиссии сертификатов в единицах общей жилой площади не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, под которое выпущены сертификаты. Собственник сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи квартиры. Если владелец желает погасить сертификат, то эмитент обязан вернуть ему индексированную номинальную стоимость в течение 7 банковских дней с момента обращения собственника сертификата. В случае неисполнения эмитентом своих обязательств сертификаты должны быть погашены гарантом, с которым заключается соответствующий договор при выпуске сертификатов. Поручителем может выступать банк или страховая организация.

Источники:
mosadvokat.org, www.center-bereg.ru, snip1.ru, studopedia.net

Следующие статьи:


Правила составления договоров.

С договорами сталкивались все. Но не каждый умеет составить договор правильно. Предлагаем узнать как правильно составить договор. Подробнее...