БЕСПЛАТНАЯ ЮРКОНСУЛЬТАЦИЯ

Москва +74999384765, Санкт-Петербург: +78124256482, Общий: +78003332987

Главная Разъяснение правовых понятий

Эмфитевзис определенный вид пользования чужой землей


Надежный шаблон укрепит в решении трудностей при придумывании официального документа. Это поможет сэкономить на найме адвоката. Свободные деньги в общем не лишние. Прежде чем переписывать шаблон, очень нужно качественно посмотреть приведенные в нем пункты законодательства. На момент применения они вполне могли потерять силу.

Эмфитевзис – данный термин используют в праве ряда государств, в том числе его применяют в римском праве. Эмфитевзис – это особый вид долгосрочного пользования чужой землей, посредством наследственной формы. Вид пользования включает право арендатора возводить на наследованной арендуемой земле сооружений, собирать любой урожай, передавать участок земли по наследству, осуществлять право залога, дарения и продажи, посредством обладания специальными условиями. Держатель участка по форме эмфитевзиса обязан ежегодно оплачивать установленную арендную плату собственнику и вносить налог.

§ 25.4. Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)

Эмфитевзис - это долгосрочное, отчуждаемое и такое, переходящее по наследству право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Это право характеризуется следующими признаками:

это право - только пользования чужим земельным участком. Оно не охватывает право распоряжения этим участком;

это право отчуждаемое, т. е. право пользования чужим участком может быть продано, подарено, обменяно и иным образом передано другому лицу. Однако, следует иметь в виду, что отчуждаться может лишь право пользования земельным участком, а не право распоряжения ею;

это право пользования переходит по наследству.

Срок пользования земельным участком определяется соглашением сторон на определенный или неопределенный срок. Если право пользования установлено на неопределенный срок, то каждая из сторон может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 1 год до отказа.

Право пользования чужим участком регулируется не договором, а вещным правом. Договором только встановлюется право пользования чужим земельным участком. В договоре могут быть определены условия такого пользования.

Субъектами этого права являются собственники земельных участков и лица, желающие получить в пользование земельный участок. Объектом является земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Собственник земельного участка, переданного в длительную, отчуждаемое и такое, переходящее по наследству, пользование для сельскохозяйственных нужд, имеет право:

требовать от землепользователя использовать земельный участок по его назначению, установленному в договоре;

собственник земельного двлянкы имеет право на получение платы за пользование им. Размер платы, ее форма, условия, порядок и сроки ее выплаты устанавливаются соглашением сторон.

Владелец обязан не препятствовать землепользователю в осуществлении его права. Права и обязанности землепользователя:

землепользователь имеет право пользоваться земельным участком в полном объеме в соответствии с определенными условиями;

землепользователь имеет право на отчуждение права пользования земельным участком. В случае продажи права пользования земельным участком владелец ее имеет преимущественное право на его приобретение по цене, объявлена для продажи. Землепользователь обязан уведомить собственника земельного участка о продаже права пользования. Если в течение одного месяца владелец не пришлет письменного согласия на покупку, право пользования земельным участком может быть продано другому лицу. В случае нарушения права преимущественной покупки, владелец земельного участка может поступить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда все суммы, которые по договору должен уплатить покупатель. К таким требованиям устанавливается исковая давность в 1 год (п. 4 ст. 364).

В случае продажи права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд землепользователем третьему лицу владелец земельного участка имеет право на получение процента от цены продажи (стоимости права), установленного договором.

Особенностью прекращения права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд может стать выкуп земельного участка для общественных нужд.

Землепользователь обязан эффективно использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации.

Также читайте другие материалы данного раздела:

Как оформить сервитут\эмфитевзис\суперфиций\ренту\дарения

В соответствии со ст. 131 Земельного кодекса Украины граждане и юридические лица Украины, а также территориальные общины и государство имеют право приобретать в собственность земельные участки на основании мены, ренты, дарения, наследования и других гражданско-правовых сделок.

Заключение таких соглашений осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Украины с учетом требований Земельного кодекса Украины.

Право земельного сервитута - это право собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками).

Установление земельного сервитута не ведет к лишению собственника земельного участка. относительно которого установлен земельный сервитут. прав владения, пользования и распоряжения им.

Земельный сервитут осуществляется способом, наименее обременительным для собственника земельного участка, относительно которого он установлен.

Собственники или землепользователи земельных участков могут требовать установления таких земельных сервитутов :

- право прохода и проезда на велосипеде;

- право проезда на транспортном средстве по имеющемуся пути;

- право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций;

- право прокладывать на свой земельный участок водопровод из чужого природного водоема или через чужой земельный участок;

- право отвода воды со своего земельного участка на соседний или через соседний земельный участок;

- право забора воды из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и право прохода к природному водоему;

- право поить свой скот из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и право прогона скота к естественному водоему;

- право прогона скота по имеющейся дороге;

- право установления строительных лесов и складирования строительных материалов с целью ремонта зданий и сооружений;

- другие земельные сервитуты .

Сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда .

Договор об установлении земельного сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (глава 16 Земельного кодекса Украины).

Эмфитевзис - право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд.

Право пользования чужим земельным участком устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд.

Срок договора о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд устанавливается договором и для земельных участков государственной или коммунальной собственности не может превышать 50 лет.

Если договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд заключен на неопределенный срок, каждая из сторон может отказаться от договора, предварительно предупредив об этом другую сторону не менее чем за один год.

Землепользователь вправе отчуждать право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд, если иное не установлено законом.

В случае продажи права пользования земельным участком собственник этого земельного участка имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение, по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях.

Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд прекращается в случае:

- сочетание в одном лице собственника земельного участка и землепользователя;

- истечения срока, на который было предоставлено право пользования;

- выкупа земельного участка в связи с общественной необходимостью.

Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд может быть прекращено по решению суда в других случаях. установленных законом (Глава 33 Земельного кодекса Украины). Получить право пользования чужим земельным участком (эмфитевзис, суперфиций ) можно по завещанию .

Суперфиций право пользования чужим земельным участком для застройки.

Собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфиций ). Такое право возникает на основании договора или завещания.

Право пользования чужим земельным участком для застройки может быть установлено на определенный или на неопределенный срок, кроме срока пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для застройки не может превышать 50 лет.

Право пользования земельным участком для застройки (суперфиций ) прекращается в случае:

- сочетание в одном лице собственника земельного участка и землепользователя;

- истечения срока права пользования;

- отказа землепользователя от права пользования;

- неиспользование земельного участка для застройки в течение трех лет подряд.

Право пользования земельным участком для застройки (суперфиций ) может быть прекращено по решению суда в других случаях. установленных законом (Глава 34 Гражданского кодекса Украины).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договором ренты может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно (бессрочная рента) или в течение определенного срока .

В случае передачи под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество (Глава 56 Гражданского кодекса Украины).

По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество (дар) в собственность (Глава 55 Гражданского кодекса Украины).

В соответствии со ст. 132 Земельного кодекса Украины соглашения о переходе права собственности на земельные участки должны содержать :

а) название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);

б) вид сделки;

в) предмет сделки (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.);

г) документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;

г) сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;

д) сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.);

е) договорную цену;

е) права и обязанности сторон;

ж) кадастровый номер земельного участка;

з) момент перехода права собственности на земельный участок.

Обращаем внимание, что согласно п. 15 раздела Х «Переходные положения» до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 01 января 2016, не допускается :

- купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд;

- купля- продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных потребностей, а также кроме изменения целевого назначения (использования) земельных участков с целью их предоставления инвесторам - участникам соглашений о разделе продукции для осуществления деятельности по таким сделкам.

Соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или другим способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), в части их купли-продажи и иным способом отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).

© 2012 Ассоциация «Земельный союз Украины». Все права защищены. Данная информация была подготовлена ​​Ассоциацией «Земельный союз Украины». Запрещается воспроизведение и использование полностью или любой части данной информации в любом формате, включая графический, электронный, копирование, перепечатка или использование в любой другой способ без письменного согласия Ассоциации «Земельный союз Украины».

Эмфитевзис и суперфиций;

Эмфитевзис и суперфиций; - раздел Право, В КУРС ОСНОВЫ РИМСКОГО ПРАВА В центре внимания нашего курса находится правовая система, сложившаяся в Древнем Риме 3) Залоговое Право (См. Табл. 10.2). Наиболее Д.

3) залоговое право (см. табл. 10.2).

Наиболее древним правом на чужие вещи является сервитут . Под сервитутом римские юристы периода принципата (7 и 8 книги «Дигест») понимали право пользования чужой вещью в определенном отношении. Когда речь идет о праве на чужую вещь, под этим понималось частичное господство над вещью. Возникновение сервитута с давних пор находилось в праве соседства. Сервитут – одно из качеств земельного участка. В некоторых случаях его квалифицируют как атрибут, составную часть земельного участка.

Земельные участки, как правило, имеют неодинаковые условия для эксплуатации: для одних необходима вода, для других выход к пастбищу и т. д. В сельских условиях нормальное хозяйствование требовало уступок и ограничений в пользу друг друга или вообще в пользу нескольких соседей, сограждан. Конкретные примеры: один сосед предоставляет другу право прохода через свои земли к водоему, а в свою очередь, получает такое же право проезда, прохода в город, на базар, к другим соседям и т. д. Соседи создавали нормальные условия пользования чужой землей для своего же блага. Сервитуты делились на земельные (предиальные) и личные. Земельные, в свою очередь, – на сельские и городские. Уже Ульпиан отмечал, следующие виды сельских земельных сервитутов:

1) via – право проложить дорогу определенной ширины на подчиненном участке;

2) iter – право прохода через подчиненный участок;

3) actus – право прогона скота;

4) aquаeductus – право провода воды через соседний участок, который назывался подчиненный. А первый – господствующий, потому, что именно у него было право прохода, провода, проезда, право пасти скот на чужом пастбище, право брать песок, глину и т. д.

К городским земельным сервитутам относилось следующее:

1) servitus potendi – право делать себе крышу или навес, вторгаясь при этом в пространство соседа;

2) право опирать балку на чужую стену;

3) право делать пристройку к чужой стене;

4) право требовать, чтобы в ходе строительства не был закрыт солнечный свет окнам соседа;

5) строить здания не выше установленной высоты;

6) право стока дождевой воды, право проведения оросительного канала и другое.

Со временем сервитуты вышли за пределы землепользования и получили распространение на другие вещи. Появляются личные сервитуты . Личный сервитут не подлежал отчуждению, поскольку устанавливался в интересах конкретного лица и никого другого, то основные земельные сервитуты не ограничивывались вообще никакими сроками. По срокам личный сервитут устанавливался чаще всего пожизненно для физических лиц. Могли быть оговорены и другие сроки. Земельные – не ограничивались вообще никакими сроками.

Римское право знало четыре вида личных сервитутов:

1. узуфрукт (usufructus) – вещное право определенного лица пользоваться и извлекать доходы из чужой непотребляемой вещи без изменения ее субстанции. Узуфрукт не мог отчуждаться (как уже сказано), а также не мог переходить по наследству. Он прекращался со смертью узуфруктуария. Узуфруктуарий должен был пользоваться вещью добросовестно с надлежащей заботливостью. Он не мог изменить вещь, ни при каких обстоятельствах. Даже, если бы такое изменение значительно улучшило вещь, он нес ответственность за причинение вреда вещи. Узуфрукт чаще всего устанавливался завещанием, которым отец (например) назначал сына наследником имения, а в пользу своей супруги, матери наследника, устанавливал сервитут на половину имения до ее смерти, а затем уже эта часть имения переходила к сыну. Мать пожизненно получала половину доходов.

2. Второй вид личного сервитута – узус (usus). Это вещное право пользования чужой вещью без извлечения доходов. По существу это было не пользование, а лишь владение. Узусуарий мог пользоваться плодами вещи только для личных потребностей, но не имел права извлекать доходы из нее. Узус отличался от узуфрукта меньшим объемом прав.

3. Третий – habitatio – право жить в чужом доме. Например, той же конкубине остается в пользование комната в доме без права сдачи ее другим лицам.

4. Четвертый вид – operae servorum vel arnimalium – право пользования чужим рабом или животным.

Сервитуты устанавливались следующим образом:

1) посредством частного соглашения соседей;

2) посредством судебного решения, процессуальной цессии, как отмечал Гай (Институции, II, 29);

3) получением этого права по наследству в качестве легата;

4) в связи с владением по давности лет. До 149 г. до н.э. этот срок был равен двум годам, а затем, начиная с 149 г. требовалось 10 – 20-летнее владение им. Личный сервитут в отличие от земельного можно было прерывать и в любой момент возобновлять.

Прекращались сервитуты теми же способами, что и приобретались (см. табл. 10.3). Кроме того, сервитуты прекращались, если в одном лице соединялись собственник обслуживающего и господствующего участков: «Не может быть сервитута на собственную вещь».

Помимо этого, сервитут (личный) прекращался в следующих случаях: со смертью сервитуария; при отказе от своего сервитутного права; неиспользование сервитута в течение года для движимых и два года для недвижимых вещей; прекращение действия полезных свойств сервитута (вода ушла, один из участков уничтожен и т. п.). Лишалась права на личный сервитут, установленный ее умершим мужем, вдова, если выходила повторно замуж. Здесь применялась формула Dum casta (пока была непорочна). т. е. она владела сервитутом, пока хранила верность умершему супругу.

Сервитут защищался как от собственника, так и от третьих лиц с помощью иска и посредством интердиктов. Для защиты сервитутов могли быть привлечены все владельческие интердикты по аналогии. Кроме того, для большинства земельных сервитутов созданы специальные интердикты. Доказав существование сервитутного права и факт его нарушения, управомоченный получал возмещение всего ущерба, причиненного его нарушителем, и давалась гарантия в форме поручительства в том, что нарушение больше не повторится. При Юстиниане для защиты сервитута был введен единый конфессорный иск – actio confessoria (см. Макарчук В.В. Назв. раб. – с. 109).

ІІ. Помимо сервитутов в Римской империи широкое распространение получили такие права на чужие вещи как эмфитевзис и суперфиций . пришедшие в Рим из Греции, Египта, Карфагена.

Утверждение права частной собственности и сосредоточение крупных земельных наделов в руках немногих землевладельцев привело к возникновению аренды земли.

Под эмфитевзисом понимается вечная, долгосрочная, наследственная аренда земли за определенную плату. Это вечное право, которое называлось вектигальным, от лат. «вектигаль – оброк. Пока «вектигаль вносится – аренда есть». При (еmphyteusis) эмфитевзисе государство, муниципии, частные лица сдавали землю в аренду для производства сельскохозяйственных продуктов. Вначале эти отношения были личного характера, но со временем с помощью преторского права защита из персональной превратилась в вещную, абсолютную.

Характерные черты эмфитевзиса: 1) отчуждаемый; 2) бессрочный (вначале срок оговаривался, а затем устанавливался навсегда, бессрочно); 3) передавался по наследству; 4) преторская защита от всех и каждого.

Для эмфитевзиса были установлены некоторые ограничения:

1) допускалось изменение хозяйственного назначения участка, но без ухудшения его свойств;

2) при продаже земли эмфитевт должен был поставить в известность собственника и передать ему 2 % от вырученной суммы;

3) эмфитевт обязан вести хозяйство рачительно, добросовестно;

4) он обязан платить налоги, а также уплачивать ежегодную ренту.

Эмфитевзис прекращался в случае, если причинен значительный ущерб участку или не платился публичный налог, рента в течение трех лет. Защищался эмфитевзис особым иском – actio emphyticaria.

Суперфиций (superficies), в отличие от эмфитевзиса, предоставлялся в аренду не для сельскохозяйственных нужд, а под застройку земли различными зданиями, сооружениями. Как и эмфитевзис, это долгосрочное, отчуждаемое, переходящее по наследству право пользования чужой землей. Право собственности на возведенное строение принадлежало собственнику земельного участка по правилу: «superficies solo cedit – строение следует за землей ». Постройка, воздвинутая суперфициарием, принадлежит собственнику земли, а строитель приобретал на постройку и землю наследственное и отчуждаемое вещное право. Суперфициарию принадлежало право пользования и распоряжения возведенными на чужой земле зданиями и сооружениями. Он мог распоряжаться ими по своему усмотрению: продать, сдать в наем, обменять и т. д. Оно переходило по наследству. И никакими сроками не ограничено. Как и эмфитевт, суперфициарий обязан уплачивать собственнику земли поземельную ренту, а в государственную казну – соответствующие налоги и иные подати. Суперфициарий прекращался, если не платились налоги, не выплачивалась рента или земля использовалась не по назначению. Права суперфициария защищались всеми средствами защиты собственника. Кроме того, был создан специальный иск для защиты суперфициария. Претор защищал права суперфициария с помощью интердиктов.

Одной из разновидности прав на чужие вещи являлось залоговое право . Оно возникло в республиканский период. Единого термина для его обозначения римляне не знали. Вначале это была дидуциарная сделка, затем – ручной заклад, который сменила ипотека.Однако сущность залога оставалось постоянной. Это было средство обеспечения взятого обязательства. Оно должно гарантировать выполнение обязательств должника. Залог выполнял вспомогательную функцию. Договор заклада заключался параллельно с основным договором. Дополнительный договор (заклад) вступал в действие лишь в случае неисполнения обязательств по основному соглашению. Залог – договор с отлагательным действием, условием. Если условие не наступало, то залог бездействовал (см. табл. 10.4).

Залоговое право устанавливалось посредством передачи должником (залогодателем) заранее обусловленной вещи (предмета залога) кредитору (залогополучателю). Содержание этого права состояло из следующих двух пунктов:

1. В случае неисполнения обязательства кредитор имел право продать залог. Если выручка от его продажи больше суммы долга, то остаток денег после вычета долга кредитор должен возвратить должнику; если меньше, то искать новые средства для погашения долга.

2. Право залога было сильнее других требований, обязательств. Право залога удовлетворялось в первую очередь. А из оставшейся суммы удолетворялось все остальное. Например, должник взял взаймы у трех человек 6 тыс. ассов. Однако только третий кредитор оказался предусмотрительным и потребовал в залог (за свои 2 тыс. ассов) земельный участок в 3 тыс. ассов. после продажи земли в первую очередь получит именно третий кредитор.

Самой ранней формой залога была фидуциарная сделка (fiducia cum creditore). Ее суть заключалась в том, что должник обязательно передавал кредитору взамен полученных денег какую-то вещь, имущество в собственность. Если он не выплачивал в определенное время долг, вещь, то имущество переходило к кредитору. А если должник выплачивал своевременно долг, то все равно залог мог быть возвращен ему только по желанию кредитора. Если кредитор не захочет отдавать вещь, то закон не мог принудить его сделать это. Кроме того, он мог в любой момент передать, продать вещь третьему лицу. Это были кабальные условия залога, которые тормозили социально-экономическое развитие Рима.

В преторский период новым видом залога становится ручной заклад (pignus) . При нем собственником залога оставался должник, потому что кредитор по преторскому праву обязан теперь уже возвратить залог при своевременном возвращении долга. Должник для защиты своих интересов наделялся владельческим интердиктом.

Положение должника уже более устойчивое, но и здесь были сложности. Залогодатель не мог пользоваться своей вещью, имуществом, что, естественно, уменьшало его возможности отдать долг своевременно. Поэтому на смену pignus приходит новая форма залогового права – hypothecaипотека . В соответствии с ней залог уже не передавался во владение кредитору. Именно об этом и писал выдающийся римский юрист Ульпиан. «В точном значении мы называем залогом то, что переходит к кредитору. При ипотеке же владение к кредитору не переходит». Залогодатель сохранял за собой возможность владеть, пользоваться, извлекать из вещи доходы и на время залога, что давало возможность быстрее погасить долги. Рабы, земельный надел, рабочий скот, и другие средства производства оставались в его неограниченной собственности.

Кроме того, должник имел возможность заложить одну и ту же вещь несколько раз, чего нельзя было сделать раньше. Ипотека позволяла укрепить финансовое положение должника, не обременяя и не стесняя его. Собственник, должник мог даже, в конце концов, продать вещь по более высокой цене и рассчитаться с кредиторами, с долгами, поставив в известность об этом нового владельца. Продать залог мог сам кредитор, но он не мог его сам купить. При отсутствии выгодного покупателя после трехразового предупреждения должника об обязанности уплатить долг кредитор мог просить императора о предоставлении ему права собственности на заложенную вещь. При наступлении срока платежа действовал принцип старшинства: кто первый во времени, тот сильнее в праве получить первым долг, второй во времени – вторым и т. д. Все это способствовало быстрому распространению ипотеки.

Залоговое право прекращалось:

а) гибелью предмета залога;

б) соединением в одном лице залогодателя и залогополучателя;

в) прекращением обязательства, для обеспечения которого был установлен залог.

Ряд положений прав на чужие вещи (прежде всего, ипотека), разработанные римлянами, и поныне, в современных условиях, имеет место в повседневной юридической практике.

Таблица 10.1

Источники:
mosadvokat.org, pravo-ukraine.org.ua, zem.ua, allrefs.net

Следующие статьи:





Зявление о разводе

Что нужно и что не нужно писать в заявлении на развод в суд. Читать далее