Главная Разъяснение правовых понятий

Суперфиций в ряде европейских государств вещное право на использование наземной части имущества


В действительности обращение это отражение личности подписавшегося. Судья формирует ощущения о человеке, что написал собственные мотивы, воспринимая документ и его мысли. В местах, если выход формируется от внутреннего состояния это является архи влиятельным. Получить правильный образец у юриста влетит в копеечку. Причина - отсутствие ошибок имеет решающее значение.

Суперфиций – в ряде некоторых государств Западной Европы, в том числе и в России, вещное право на использование земельных участков, принадлежащих другому лицу, в своих личных целях. Впервые понятие «суперфиций» использовалось в римском праве. В настоящее время, в гражданском праве Российской Федерации, в соответствии со ст. 271 ГК РФ, суперфиций применяется, как право пользования земельным участком собственником недвижимости, которая находится на соответствующем участке. Суперфиций может быть установлен на определенный либо неопределенный срок, может выступать в качестве кредитного залога, предаваться по наследству, а также быть отчужден в пользу третьего лица.

СУПЕРФИЦИЙ

СУПЕРФИЦИЙ СУПЕРФИЦИЙ (от лат. superficio - наземная часть строения) - в римском праве наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле. В гражданском праве РФ ему соответствует право пользования земельным участком собственником недвижимости, находящейся на этом участке (см. ст. 271 ГК РФ).

См. также в других словарях:

Суперфиций — (от лат. Superficies solo cedit Строение следует за землей) термин, используемый в праве некоторых государств Западной Европы. Обозначает особое вещное право на застройку земельного участка, принадлежащего другому лицу. Может передаваться по … Википедия

СУПЕРФИЦИЙ — Право пользования чужой землей для сооружения на ней здания, по римск. праву. Словарь иностранных слов, вошедших в состав русского языка. Чудинов А.Н. 1910 … Словарь иностранных слов русского языка



суперфиций — сущ. кол во синонимов: 1 • право (57) Словарь синонимов ASIS. В.Н. Тришин. 2013 … Словарь синонимов

Суперфиций — (от лат. superficies поверхность)         в праве некоторых буржуазных государств Западной Европы особое вещное право на строения и посадки на земельном участке, принадлежащем другому лицу. С. впервые сформировался в римском праве, где он… … Большая советская энциклопедия

Суперфиций — в римском праве так называлось вещное наследственное право пользования чужой землей для возведения на ней зданий. В средние века институт этот получил гораздо более широкое приложение: под С. понималось и пользование чужой землей ради других… … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона

СУПЕРФИЦИЙ — (лат. superficio наземная часть строения) в римском частном праве наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. В российском гражданском праве С. соответствует право пользования… … Энциклопедический словарь экономики и права

СУПЕРФИЦИЙ — (лат. superficio наземная часть строения) в римском праве наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. В гражданском праве РФ С. соответствует право пользования земельным… … Энциклопедия юриста

суперфиций — (от лат. superficio наземная часть строения) в римском праве наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле. В гражданском праве РФ ему соответствует право пользования земельным участком собственником… … Большой юридический словарь

СУПЕРФИЦИЙ — в праве ряда европейских стран особое вещное право на строения и посадки на земельном участке, принадлежащем другому лицу. В римском праве С. рассматривался как разновидность так называемого права на чужие вещи. В отличие от договора аренды, С.… … Большой экономический словарь

Вещное право — (лат. jus in rem)  субъективное гражданское право, объектом которого является индивидуально определенная вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким либо определённым действиям,… … Википедия

Книги

  • Система ограниченных вещных прав на земельный участок. Емелькина Ирина Александровна. Книга посвящена одной из основных тем в реформируемом в настоящее время российском гражданском законодательстве. Автор исследовал ограниченные вещные права, известные развитым зарубежным… Подробнее Купить за 990 руб
  • § 25.1. Общая характеристика прав на чужое имущество

    Глава 25 вещные права на чужое ИМУЩЕСТВО

    § 25.1. Общая характеристика прав на чужое имущество

    Понятие "вещные права на чужое имущество" охватывает такие виды этих прав: 1) право владения, 2) право ограниченного пользования (сервитут), 3) право застройки земельного участка (суперфиций) 4) право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Законом могут быть предусмотрены и другие вещные права на чужое имущество. Например, Гражданский кодекс Украины предусматривает вещно-правовые способы обеспечения исполнения обязательств - залог и сдержек-ния. По этими способами в залогодержателя и кредитора, придерживал вещь должника, также возникают определенные права на чужую вещь. Могут возникать и другие вещные права на чужие вещи в соответствии с действующим гражданским законодательством Украины.

    В жизни людей, особенно в их предпринимательской и иной хозяйственной деятельности, складываются такие ситуации, при которых возникает необходимость воспользоваться чужими вещами или имуществом. Такую возможность чаще удовлетворяют средствами договорного права. Однако в отдельных случаях договор оказывается недостаточно надежным правовым средством для удовлетворения потребности в использовании чужой вещи. Ведь договор может быть расторгнут в любое время в одностороннем порядке и пользователь чужой вещью вынужден прекратить такое пользование. Поэтому возникла потребность изобрести более надежный правовое средство, которое бы обеспечивало непрерывное и беспрепятственное использование чужой вещи или даже имущества. Таким средством стала установка вещевого права на использование чужой вещи, а не обязательственного, которое может быть прекращено в любое время.

    Вещное право на чужие вещи как отдельный гражданско-правовой институт возникло еще в древние времена в дебрях римского права. Римские юристы некоторые виды прав на чужие вещи позаимствовали у соседних народов, несколько создали сами, но им принадлежит авторство на вещные права на чужие вещи. Институт прав известный правовым системам всего мира.

    Институт прав на чужие вещи является новым для гражданского законодательства Украины, за исключением залога, которая в законодательстве советских времен существовала в урезанном виде.

    При командно-административной системе хозяйствования указанные институты не очень вписывались в рамки гражданского права того времени, что в значительной степени мало публичный характер. Поэтому если возникала, например, потребность использовать чужие вещи или имущество, то такая потребность чаще довольствовалась распорядительными актами государственных органов, тем более, что право собственности на землю принадлежало исключительно государству. Что касается владения, то оно тоже не признавалось самостоятельным институтом и потому как такое особо не регламентировалось и не защищалось.

    Переход к рыночным отношениям, признание равными всех форм собственности, особенно признание права частной собственности на землю, развитие предпринимательства обусловили возникновение указанных вещественно-правовых институтов.

    Следует подчеркнуть, что гражданское законодательство бывшего СССР все в определенной степени признавало наличие владения. Так, ст. 50 Основ гражданского законодательства СССР и союзных республик 1991 p. Которые были приняты, но фактически не вступили в действие, содержали понятие приобретательной давности, а это и есть не что иное, как владение. ГК УССР 1963 p. В определенной степени признавал наличие незаконного владения, добросовестного и недобросовестного владения, но владения как такового не признавал и, тем более, правовой защиты ему не оказывал (статьи 145 и 148).

    Что касается других прав на чужие вещи, то хотя они и не признавались гражданским законодательством, фактически существовали в отношениях между физическим лицом, особенно между соседями. Недаром сервитутное право в законодательстве царской России называлось соседским правом. Так, например, с давних времен было принято, что сосед соседу предоставлял возможность пройти через свой приусадебный участок реки (право прохода), брать воду из своего колодца (право пользования водой) и т. д. Нельзя не отметить также, что ГК УССР 1922 признавал и право застройки на чужом земельном участке.

    Институт прав на чужие вещи (имущество) имеет свои характерные особенности, которые отличают его от других вещных институтов.

    1. Это вещное право - абсолютное, исключительное. Оно может быть прекращено только самим субъектом этого права или на основании закона. Это право не может быть прекращено тем субъектом, права которого ограничиваются вещными правами. Он должен лишь терпеть определенное ущемление своих прав, не препятствовать осуществлению прав.

    2. Объектом вещного права является определенная вещь или имущество, которые принадлежат другому владельцу. Объектами прав на чужие вещи могут быть все вещи, которые являются объектом права собственности.

    3. Вещное право на чужую вещь существенно ограничивает право собственности лица, которое является владельцем этой вещи (имущества). Право собственности ограничивается в той части, на которую установлено вещное право. Владелец вещи (имущества), ограниченной вещным правом, не может прекратить вещное право или препятствовать его осуществлению.

    4. Любое вещное право все же по своему содержанию является ограниченным правом, оно не может заменить права собственности. Владелец оставляет за собой право владения, право пользования и право распоряжения, но эти правомочия собственника ограничиваются вещным правом. Субъект вещного права может пользоваться или распоряжаться чужой вещью (имуществом) только в тех пределах, которые определены вещным правом.

    5. Субъект вещного права имеет право владеть, чаще пользоваться и даже распоряжаться чужой вещью (имуществом) в определенных пределах. Осуществление этих правомочий не должно вредить праву собственности, ограниченном вещным правом.

    6. Вещное право - это право на длительный срок. Оно может быть не ограничено или ограничено определенным сроком, например, пожизненное пользование или пользование на определенный срок.

    7. Вещное право возникает в тех случаях, когда определенное лицо не может удовлетворить свои потребности за счет использования собственного имущества. Возникает необходимость воспользоваться чужим имуществом (вещью).

    Основной предпосылкой возникновения вещного права на чужую вещь есть необходимость определенного лица воспользоваться чужой вещью или имуществом для удовлетворения определенных потребностей, которые это лицо не может удовлетворить за счет собственного имущества. Право на чужую вещь может возникнуть и в случае необходимости надежно защитить свои права, например, путем залога или удержания.

    Вещное право на чужую вещь может возникать на основании закона, завещания, решения суда. Оно также может быть установлен договором между лицом, предпочитает воспользоваться чужой вещью, и лицом, являющимся собственником данной вещи. Однако это договор не о праве использования чужой вещи (имущества), а об установлении вещного права на эти вещи.

    Прежде вещное право может быть установлено законом, например, законодатель может своим законом установить право определенных лиц проложить электролинию, трубопровод, путепровод через чужие земельные участки. Законом устанавливается право пользования жильем членов семьи собственника этого жилья, право собирать в лесу ягоды, орехи, корни и т. п..

    Собственник имущества может установить вещное право на использование своего имущества после своей смерти завещанию. Наследником завещатель может назначить одного человека, одновременно предоставив другому лицу право ограниченного пользования унаследованным имуществом наследника. Например, завещатель назначил сына наследником предприятия и одновременно предоставил своей вдове право пользования половиной этого предприятия. Иными словами, сын является владельцем предприятия, но половину доходов от этого предприятия получать вдова умершего, то есть иметь сына. Когда мать умрет или откажется от своего права на половину доходов, право собственности сына восстановится в полном объеме.

    В некоторых случаях вещное право на чужую вещь может быть установлено судебным решением. Новый ГК Украины не признал возникновения вещного права на чужую вещь по давности. Но в жизни такие ситуации возникают. Например, соседи владельца земельного участка постоянно ходили по ней к реке. Владелец участка продал ее, а новый владелец запретил соседям ходить через нее к реке. Соседи обратились в суд и мотивировали свои требования тем, что их деды ходили через этот участок и они имеют право прохода. Суд может признать требование соседей обоснованной.

    Вещные права могут прекращаться:

    при сочетании в одном лице субъекта вещного права и собственника имущества (вещи), обремененного вещным правом. Например, субъект вещного права на чужую вещь стал владельцем этой вещи, была обременена вещным правом;

    когда субъект вещного права отказывается от дальнейшего использования;

    когда истекает срок, на который был установлен вещное право;

    при исчезновении обстоятельств, которые были основанием для установления вещного права. Например, вблизи была проложена дорога к реке и отпала необходимость ходить через чужой земельный участок;

    при неиспользовании вещного права в течение трех лет. Это еще называют прекращением вещного права по давности.

    Личные сервитуты прекращаются со смертью лица, в пользу которого был установлен сервитут. Вещное право может быть прекращено также законом или судебным решением.

    Защита прав на чужие вещи или имущество осуществляется на тех же принципах, что и защита права собственности. Каждый субъект вещного права на чужую вещь или имущество имеет право на защиту в соответствии с положениями, предусмотренными ГК Украины для защиты права собственности. При этом защита предоставляется не только против посягательств третьих лиц, но и против посягательств владельца вещи или имущества, обремененного вещным правом. В такой коллизии вещное право оказывается сильнее право собственности. Собственник терпеть ограничения своего права собственности, определены вещным правом.

    Также читайте другие материалы данного раздела:

    Суперфиций —

    Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV 1

    – Земельный кодекс

    Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III

    Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV 2

    – Закон № 1952

    Закон Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений»

    – Закон о плате за землю

    Закон Украины от 03.07.92 г. № 2535-XII «О плате за землю» (в редакции Закона от 19.09.96 г. № 378/96-ВР)

    – Закон об аренде земли

    Закон Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (в редакции Закона от 02.10.2003 г. № 1211-IV)

    В условиях, когда процесс получения земельного участка в аренду из земель государственной и коммунальной собственности полностью парализован отсутствием законодательной базы, возрастает заинтересованность в правовых институтах, позволяющих обеспечить интересы бизнеса в доступе к земельным участкам, в частности, в получении права застройки земельного участка.

    Для того чтобы получить право застройки земельного участка, не обязательно получать этот участок в аренду. Можно воспользоваться правовым институтом, который называется суперфиций .

    Суть правового института «суперфиций»

    Суперфиций (от лат. superficio — наземная часть строения) буквально означает все, что прочно связано с землей. Этот термин обозначает особое вещное право на застройку земельного участка, принадлежащего другому лицу . Это относительно новый для нашего законодательства правовой институт. Он является одним из способов вовлечения земельного участка в оборот.

    Зародился этот правовой институт еще в Древнем Риме, где как раз и сформировалась практика предоставления пустующих земельных участков частным лицам для застройки. Так, у нуждающихся в жилье, но не имеющих средств на его покупку римлян было два возможных варианта для выхода из такой ситуации: или же взять в наем чужой дом, или же взять в пользование чужую землю с правом постройки на ней дома за счет своих средств . Это имело смысл в том случае, когда договор найма заключался или на очень продолжительное время, или же участок брался в бессрочное пользование. Ведь право пользования строением, возведенным на чужой земле, могло предаваться по наследству, выступать в роли кредитного залога и отчуждаться в пользу третьих лиц. Суперфиций получил достаточно широкое распространение в Риме, прежде всего, в отношении пустующих государственных и муниципальных земель, чему в немалой степени способствовал и запрет на отчуждение этого имущества в собственность граждан.

    Как видим, суперфиций с древних времен представлял собой право использования чужого земельного участка для застройки. А что же представляет собой суперфиций в нашем современном законодательстве?

    Основным документом, которым регулируются земельные правоотношения, является Земельный кодекс. а также принятые в соответствии с ним нормативно-правовые акты (ст.3 Земельного кодекса ). Но в Земельном кодексе нормы, регулирующие правовой институт суперфиция, представлены весьма скудно, фактически только ст.102 1. Чего нельзя сказать о нормах ГКУ. в котором есть глава 34 «Право пользования чужим земельным участком для застройки» (ст.413—417). Как установлено частью первой ст.413 ГКУ. собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфиций). Такое право возникает на основании договора или завещания. При этом частью второй ст.413 ГКУ предусмотрено, что право пользования земельным участком, предоставленным для застройки, может быть отчуждено землепользователем или передаваться в порядке наследования. Лицо, получившее право застройки чужого земельного участка (землепользователь), становится единоличным собственником построенного объекта . о чем прямо сказано в части второй ст.415 ГКУ.

    В ГКУ также указано о сроке, на который может заключаться договор на право пользования чужим земельным участком, о правах и обязанностях собственника такого земельного участка и землепользователя, о случаях и правовых последствиях прекращения права пользования земельным участком.

    В Земельном кодексе о суперфиции в ст.102 1 сказано, что право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникает на основании договора между собственником участка и лицом, которое изъявило желание пользоваться этим земельным участком для таких нужд, в соответствии с ГКУ. Суперфиций может возникать также на основании завещания. Право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) может отчуждаться или передаваться в порядке наследования. Заключение договоров о предоставлении права пользования земельным участком для застройки осуществляется в соответствии с ГКУ с учетом требований Земельного кодекса.

    Следует заметить, что ст.102 1 Земельного кодекса имеет весьма усеченный по сравнению с нормами ГКУ вид, мало что дает для понимания сути рассматриваемого вопроса, и в большей части отсылает к нормам ГКУ. То что в Земельном кодексе столь скудно представлены правовые нормы, непосредственно регулирующие правоотношения, которые возникают при суперфиции, может привести и уже приводит на практике к определенным недоразумениям.

    Суперфиций «в законе» или нет?

    Так, в ст.102 1 Земельного кодекса изложено, что по договору суперфиция земельный участок предоставляется в пользование . Между тем в Земельном кодексе есть нормы, посвященные как раз регулированию момента возникновения права пользования земельным участком. Так, в ст.125 Земельного кодекса указано, что право постоянного пользования на земельный участок возникает после получения его пользователем документа, удостоверяющего это право постоянного пользования земельным участком, и его государственной регистрации. А право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации. И приступать к использованию земельного участка до установления его пределов в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации запрещается. Что же касается документов, удостоверяющих право на земельный участок, то в ст.126 Земельного кодекса указано следующее: право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственными актами, формы которых утверждаются Кабинетом Министров Украины, а право аренды земли оформляется договором, который регистрируется согласно закону.

    Однако суперфиций нельзя отнести ни к праву собственности, ни к праву постоянного пользования земельным участком, ни к аренде. Этот вывод, в частности, подтверждается тем, что в разделе ІІІ Земельного кодекса «Права на землю» право собственности, право пользования (право постоянного пользования земельным участком и право аренды) и суперфиций (право использования чужого земельного участка для застройки) урегулированы разными главами . Следовательно, законодатель четко дал понять, что суперфиций нельзя обобщать ни с правом собственности, ни с правом постоянного пользования земельным участком, ни с арендой. Это абсолютно самостоятельный правовой институт. Об этом же свидетельствует и анализ норм ГКУ. который также разделяет такие правовые институты, как собственность, аренда (наем) и суперфиций. Из этого следует, что все нормы, касающиеся момента возникновения прав собственности и права пользования участком, а равно и нормы, устанавливающие, какие документы удостоверяют эти права (ст.125 и 126 Земельного кодекса ), неприменимы к суперфицию.

    Спорным моментом остается только часть третья ст.125 Земельного кодекса. где указано, что приступать к использованию земельного участка до установления его пределов в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации запрещается. С одной стороны, возможно толкование данной нормы как такой, которая распространяется и на суперфиций, поскольку напрямую в ней речь не идет о каком-то конкретном праве пользования на землю, а устанавливаются общие для всех условия. С другой — если принять во внимание содержание первой и второй частей ст.125 Земельного кодекса. то очевидно, что рассматриваемая норма не может быть применима к суперфицию, поскольку является логическим продолжением частей первой и второй этой статьи.

    Установив, что нормы Земельного кодекса. определяющие момент возникновения права собственности и права пользования земельным участком, к суперфицию применены быть не могут, вместе с тем не найден ответ на вопрос о том, с какого же все-таки момента возникает право застройки, то есть право суперфиция. Чтобы разобраться в этом вопросе, прежде всего следует проанализировать нормы ГКУ. Как известно, в части первой ст.413 ГКУ указано, что суперфиций — это право застройки земельного участка. Кроме того, там же сказано, что возникает суперфиций на основании договора или завещания. Какие выводы можно сделать из приведенных норм? Во-первых, что предметом суперфиция является земельный участок . А во-вторых, то, что суперфиций возникает на основании договора (завещание рассматривать не будем). А теперь сделанные выводы рассмотрим более подробно.

    Как указано в части первой ст.79 Земельного кодекса. земельным участком является часть земной поверхности с установленными пределами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правилами. Следовательно, для того чтобы заключить договор суперфиция, необходимо исполнить требования части первой ст.79 Земельного кодекса. иначе невозможно будет заключить договор, поскольку не ясно будет, по какому конкретно земельному участку он заключен. Далее необходимо помнить, что одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор (часть вторая ст.11 ГКУ ). А договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем его существенным условиям (ст.638 ГКУ и ст.180 ХКУ ). Следовательно, можно сделать обобщающий вывод о том, что право суперфиция возникает с момента заключения договора суперфиция . Установление пределов участка производится до заключения договора.

    Плата за землю при суперфиции

    Согласно части первой ст.414 ГКУ собственник земельного участка, переданного под застройку, имеет право на получение платы за пользование им. Вместе с тем Законом о плате за землю предусмотрены два вида платы: земельный налог и арендная плата (ст.2). Как установлено частью четвертой ст.2 Закона о плате за землю. арендная плата взимается за земельные участки, предоставленные в аренду . а значит, она не может взиматься за земельные участки, переданные по договору суперфиция. Что касается земельного налога, то согласно части второй ст.2 Закона о плате за землю земельный налог уплачивают «собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи, кроме арендаторов и инвесторов — участников соглашения о распределении продукции».

    Термин «землепользователь» законодательством не определен, хотя и часто встречается. Исходя из лингвистических конструкций, в которых этот термин используется, можно сделать вывод о том, что понятие «землепользователь» включает в себя любое лицо, которое имеет любое право на использование земли . Им может быть собственник, лицо обладающее правами постоянного землепользования, арендатор (не случайно его специальной оговоркой исключили из круга плательщиков земельного налога), а также лицо, которому по договору суперфиция земельный участок предоставлен в пользование для строительства . А ведь и в ГКУ лицо, которому по договору суперфиция земельный участок предоставлен в пользование для строительства, прямо именуется землепользователем . Получается, что лицо, которому по договору суперфиция земельный участок предоставлен в пользование для строительства, является землепользователем и должно быть плательщиком налога на землю. Справедливость данного вывода отчасти подтверждается и ст.415 ГКУ. в которой сказано, что землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным для застройки, а также иные платежи, установленные законом .

    Правда, со взиманием земельного налога с землепользователя может возникнуть следующая проблема. Ведь у земельного участка есть и его собственник, который согласно части второй ст.2 Закона о плате за землю также должен уплачивать земельный налог (это утверждение не касается только собственников земельных участков в лице государства или территориальных общин). Но тогда нарушится один из принципов налогообложения: при одном объекте налогообложения появятся два плательщика налога. А это недопустимо. Возможно, возобладает ставшее уже традиционным восприятие плательщиками земельного налога исключительно собственников земельных участков либо лиц, которым земельный участок принадлежит на праве постоянного пользования. Тогда земельный налог будет уплачивать собственник земельного участка, а землепользователь согласно ст.415 ГКУ будет вносить лишь плату за пользование земельным участком собственнику участка. При этом собственник вправе включить в расчет размера такого платежа суммы возмещения земельного налога, уплачиваемые им в бюджет.

    Как видим, законодательство, регулирующее плату за землю, недопустимо отстало от реально складывающихся экономических отношений в обществе и нуждается в скорейшей доработке.

    Что же касается размера платы собственнику участка за пользование земельным участком . предоставленным по договору суперфиция, то она законодательно не урегулирована. Следовательно, стороны договора могут установить этот размер самостоятельно. Кроме того, частью первой ст.414 ГКУ установлено, что если на земельном участке построены промышленные объекты, договором может быть предусмотрено право собственника земельного участка на получение части от дохода землепользователя.

    Регистрация суперфиция

    Иногда излагается мнение о том, что при суперфиции приступать к использованию земельного участка можно после государственной регистрации договора. С этой позицией сложно согласиться.

    Согласно части первой ст.210 ГКУ сделка подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Однако ни ГКУ. ни Земельный кодекс не устанавливают требований о государственной регистрации договора суперфиция. В соответствии с Законом № 1952 регистрации подлежит не договор суперфиция, а только право суперфиция, возникшее на основании договора (часть первая ст.4 Закона № 1952 ). Но регистрация права и регистрация документа (договора) — это вовсе не одно и то же. Получается, что с государственной регистрацией прав на недвижимость, в том числе и суперфиция, закон не связывает возникновение этих прав. Следовательно, сам факт отсутствия регистрации права застройки земельного участка никак не влияет на существование такого права.

    Последствия прекращения суперфиция

    Правовые последствия прекращения права пользования земельным участком установлены ст.417 ГКУ. в которой сказано, что в случае прекращения права пользования земельным участком, на котором было построено сооружение, собственник участка и собственник сооружения сами определяют правовые последствия такого прекращения. А в случае недостижения между ними согласия собственник участка имеет право требовать от собственника сооружения его сноса и приведения земельного участка в первоначальное состояние. Если же снос сооружения запрещен законом либо является нецелесообразным в связи с явным превышением стоимости сооружения по сравнению со стоимостью земельного участка, суд может с учетом оснований прекращения права пользования земельного участка постановить решение о выкупе собственником сооружения земельного участка, на котором оно находится, либо о выкупе собственником земельного участка сооружения, либо определить условия пользования земельным участком собственником сооружения на новый срок.

    Поэтому, дабы в будущем избежать ненужных походов по судам, желательно при согласовании условий договора суперфиция согласовать и прописать в договоре суперфиция правовые последствия его прекращения. Это необходимо еще и потому, что согласно положениям ст.638 ГКУ и ст.180 ХКУ. как уже было указано, договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. А по мнению автора, условия о правовых последствиях прекращения договора суперфиция являются, исходя из содержания ст.417 ГКУ. существенными.

    Суперфиций и договор аренды земли

    Наиболее близок договор суперфиция к договору аренды земли. Настолько близок, что, основываясь на нормах нашего несовершенного законодательства, провести четкую грань весьма непросто. Ведь согласно ст.25 Закона об аренде земли арендатор тоже имеет право по письменному согласию арендодателя возводить в установленном порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения. Выделяя моменты, которые разнят эти два вида договоров, можно заметить, что аренда — это обязательственное правоотношение, в то время как суперфиций — вещное, представляющее собой подобие права собственности, только в усеченном виде.

    Различаются эти два вида договора и сроком их действия. Максимальный срок аренды земли — 50 лет (ст.19 Закона об аренде земли ), а суперфиций — не ограничен во времени (ст.413 ГКУ ).

    Можно рассуждать и об иных отличиях этих двух договоров. Например, можно вспомнить, что Законом об аренде земли не установлены последствия прекращения договора аренды земли, на которой уже построено здание, но это, в общем-то, неблагодарная работа, поскольку на самом деле суть вопроса заключается в банальной ошибке законодателя. В тот момент, когда писался этот Закон, в нашем законодательстве не существовало такого правового института, как суперфиций. Поэтому искусственно арендатору было предоставлено право застройки арендуемого земельного участка. Однако законодатель не удосужился вместе со вступлением в силу нового ГКУ внести соответствующие изменения в Закон об аренде земли. исключив из него возможность застройки арендованного земельного участка. Вот почему в нашем правовом поле и по сей день существует такой несовершенный институт, как аренда земли для застройки.

    1 Опубликован: Гражданский и Хозяйственный кодексы: точки пересечения: Сборник систематизированного законодательства. — 2008. — Вып.4. — С.34—236 (прим. ред.).

    2 Опубликован: Там же. — С.237—326 (прим. ред.).

    Источники:
    mosadvokat.org, dic.academic.ru, pravo-ukraine.org.ua, www.buhgalteria.com.ua

    Следующие статьи:


    Как составляется договор

    Вы знаете что должно быть в договоре, узнайте как правильно все это изложить. Подробнее...