Главная Юристы отвечают

Как купить квартиру


Изготовить необходимый документ стоит существенных вложений. Причина - это имеет огромное значение. Начальник бессознательно получает ощущения о заявителе, что написал свои взгляды, просматривая документ и его содержание. В жизни обращение это отражение характера обращающегося. В проблемах, если результат формируется от эмоционального убеждения это является критично влиятельным.

Как купить квартиру

Так уж сложилось, что мечта о собственной квартире преследует россиян на протяжении всей жизни, передаваясь от родителей к детям. Не вдаваясь в подробности такого положения, рассмотрим, как можно купить квартиру в соответствии с существующим законодательством.

1.    При желании получить квартиру в новостройке можно заключить договор долевого участия в соответствии с Федеральным законом № 214. Приобретение жилья на первичном рынке безопаснее, чем на вторичном рынке, поскольку квартира в новостройке юридически чистая, хотя и здесь консультация юриста не будет лишней. Но если строительная компания пытается внедрить не вполне прозрачные схемы, то стоит отказаться от подобных предложений.

2.    Получить деньги для покупки квартиры можно через ипотеку, оформив в банке соответствующий заем.  При этом купить квартиру можно как на первичном, так и на вторичном рынке. Деньги вы получаете сразу, однако стать полноправным собственником жилья можно только после выплаты всех платежей

3.    Приобретение квартиры путем заключения прямого договора купли – продажи. По такому договору покупка осуществляется как за наличный, так и за безналичный расчет у физического или у юридического лица. Следует учесть, что права на купленную квартиру появляются у покупателя только после государственной регистрации купленной недвижимости.

4.    Жилищно-строительный кооператив, (ЖСК),  – еще один путь  приобретения жилья в новостройке. Денежные взносы здесь выплачиваются в соответствии с утвержденным графиком, а получить квартиру можно будет после оплаты не менее 50% ее стоимости, хотя полноправным собственником можно стать только после выплаты всей суммы.

5.    Купить квартиру можно и через паевой инвестиционный фонд (ПИФ). Отличие ПИФ от ЖСК в том, что фонд не является юридическим лицом, а представляет в своем лице капитал инвесторов, распоряжается которым управляющая компания.

Любой праздничный стол, нуждается в соответствующих столовых приборах, а ассортимент и качество предлагаемых наборов посуды в большинстве бутиков и на рынках – оставляет желать лучшего. К счастью – выход есть! Набор столовых приборов 72 предмета, отменного итальянского качества превосходно украсит практически любой праздничный стол. Оценить все преимущества и приобрести набор столовых приборов, вы можете по адресу: http://ekodomus-market.ru/nabor-stolovyh-priborov-72-predmeta.html.

Покупаем квартиру: с чего начать?

Для большинства из нас это самая важная, долгожданная и существенная покупка в жизни. Как совершить ее, чтобы не было мучительно больно за неудачное вложение своих накоплений или, не дай Бог, их потерю? Начинаем сериал о купле-продаже жилой недвижимости.

Нужен ли риэлтор

Первым делом определитесь: готовы ли вы заниматься поисками желанной квартиры и оформлением сделки сами или привлечете риэлтора. О подборе жилья при наличии свободного времени в принципе можно позаботиться и самостоятельно. А вот проверка юридической "чистоты" квартиры и заключение договора без помощи профессионала очень рискованны. По статистике, около 95% неудач (в том числе случаев мошенничества, опасных ошибок при оформлении документов) приходится на сделки, совершенные покупателями и продавцами "один на один".

В среднем риэлторские агентства берут за свои услуги 5 - 10% от стоимости квартиры. Конкретный размер вознаграждения зависит от перечня обязанностей риэлтора и гарантий, которые предоставляются клиенту. Так, большой "плюс", если риэлтор имеет договор страхования своей гражданской ответственности перед клиентом. По закону такая страховка на сегодня необязательна, но при ее наличии покупатель получает серьезную гарантию: если сделка "накроется", то страховщик выплатит компенсацию. Условия выплаты, порядок расчетов и предельные размеры компенсации указываются в договоре риэлтора со страховщиком, так что попросите показать вам этот документ и проследите, чтобы ссылка на него была включена в ваш договор с риэлторским агентством.

За что платить посреднику

Размер вознаграждения риэлтора указывается в твердой сумме или в процентах от цены квартиры.

Обязательно укажите в договоре с риэлторским агентством: включаются ли в общее вознаграждение расходы по подбору квартиры. Если нет, то зафиксируйте сумму таких трат отдельным пунктом.

Предусмотрите в договоре ситуацию, когда поиск квартиры не увенчивается успехом: кому и что причитается в этом случае?

Возможен, например, такой вариант: риэлтор обязуется предоставить для осмотра не менее пяти квартир, соответствующих вашей заявке (составляйте ее поподробнее! Оговаривайте письменно все, вплоть до вида из окон: в случае несоответствия предложений, найденных риэлтором, это поможет вам вернуть плату за поиск квартиры). Если агентство в оговоренный срок не выдаст вам информацию о подходящих квартирах, то лишается своего вознаграждения за поиск и, возможно, выплачивает неустойку (если такой пункт будет в договоре). Если же вы откажетесь от всех вариантов, соответствующих вашему запросу, то - по справедливости - сами несете штрафные санкции: как правило, риэлтор оставляет у себя сумму аванса, выданного клиентом в оплату его услуг.

Кто в доме хозяин?

Ознакомившись с квартирой и решив остановить на ней свой выбор, назначайте встречу с хозяином. При этом имейте в виду:

Не вправе самостоятельно заключать сделки лица, признанные судом недееспособными. Информация о таких судебных решениях имеется в органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина.

Опасно заключать сделки с лицами, состоящими на учете в психоневрологических и (или) наркологических диспансерах. Даже если на момент заключения договора не будет решения суда о недееспособности такого продавца, то сделка впоследствии все равно может быть оспорена - как совершенная гражданином "дееспособным, но не способным понимать значение своих действий или руководить ими на момент заключения сделки" (ст. 177 Гражданского кодекса РФ).

В первом случае срок давности для отмены сделки через суд составит три года (сейчас он еще равен 10 годам, но в ближайшее время будут приняты поправки, сокращающие его до 3 лет). Во втором случае сделка может быть оспорена не позднее чем через год после ее исполнения (т. е. оформления купли-продажи) - согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ.

Рискованно начинать процесс купли-продажи, если у продавца очень плохо со здоровьем и он, что называется, при смерти. Если, не дай Бог, бедняга отойдет в мир иной до госрегистрации сделки (а процедура всех оформлений может занять до нескольких месяцев), то могут возникнуть серьезные сложности. Сделку, скорее всего, придется расторгать, не исключены проблемы с возвратом авансов и задатков, выданных риэлтору и покойному продавцу.

Если квартиру продает гражданин, получивший доверенность от продавца, добивайтесь встречи с самим хозяином. Известны случаи, когда подписи на доверенности подделывались. Встречаются и ситуации, когда лицо, выдавшее доверенность, умирает. Действие доверенности в этом случае прекращается, но ее недобросовестный получатель может скрыть это от покупателя и неплохо поживиться, принимая задаток.

БДИ!

Что еще должно насторожить покупателя

Продажа квартиры лицом, состоящим в браке, без предъявления нотариально заверенного согласия другого супруга на сделку. По Семейному кодексу имущество, нажитое в браке, является общей собственностью супругов, даже если зарегистрировано на одного из них. Обиженный супруг, чье мнение не было учтено, вправе потребовать признания сделки недействительной. Срок исковой давности в таких случаях составляет один год.

Продажа квартиры, в которой зарегистрированы по месту жительства (прописаны) родственники собственника. Не расслабляйтесь, если "юридически грамотный" продавец ссылается на новый Жилищный кодекс: мол, теперь препятствий для продажи такого жилья совсем нет. "Населенная" квартира на самом деле может быть продана, и ее жильцы действительно потеряют право на жилплощадь. Однако добиваться их выписки придется в судебном порядке. Вам это надо?

Неоднократная продажа квартиры за короткий срок (об этом вы можете поинтересоваться у соседей). Если все предыдущие покупатели стремились поскорее избавиться от этого жилья, то что-то, видимо, тут неладно. Например, квартиру вам могут продавать летом, а зимой выяснится, что она плохо отапливается, продувается и т. д.

Как купить квартиру не допустив роковой ошибки.

Для большинства покупка квартиры – это самая важная сделка в жизни. Как купить квартиру не пожалев потом о вложенных деньгах.

В первую очередь нужно определится, будете ли Вы искать квартиру самостоятельно или обратитесь к услугам риэлтора. Если у Вас достаточно времени для самостоятельного поиска Вы можете найти хорошее предложение в газетах, на сайтах, содержащих объявления недвижимости в Интернете и т.д. Однако если Вы нашли стоящее предложение, для оформления документов, необходимо привлечь профессионала. По статистике, около 90% неудач (в том числе случаев мошенничества) приходится на сделки, совершенные покупателями и продавцами «на прямую». В среднем риэлторские конторы берут за сделку 5-10% стоимость объекта недвижимости в случае если Вы хотите продать квартиру или купить. Хоть это и не маленька

я сумма, то с другой стороны риск, что при заключении договора вас обманут, значительно снижается. Риэлтор посоветует Вам, как наиболее правильно провести сделку, а в случае если Вы берете кредит, поможет Вам рассчитать выплаты с помощью кредитного калькулятора. Конкретный размер вознаграждения зависит от перечня обязанностей риэлтора и гарантий, которые предоставляются клиенту.

Размер вознаграждения риэлтора указывается в сумме или в процентах. Не забудьте указать в договоре с риэлторским агентством, включаются ли в общее вознаграждение расходы по подбору квартиры. Если такого не предусмотрено, то запишите сумму таких трат отдельным пунктом.

В договоре нужно предусмотреть ситуацию, если риэлтор не смог найти Вам подходящее предложение. Нужно четко указать, что вы будете должны агентству в этом случае. Заявку на поиск квартиры составляйте максимально полно, вплоть до вида из окна и шума с улицы. Это поможет Вам вернуть деньги за поиск квартиры, если поиск не увенчался успехом. Если агентство в оговоренный срок не выдаст вам информацию о подходящих квартирах, то лишается своего вознаграждения за поиск и, возможно, выплачивает неустойку (если такой пункт будет в договоре). Если же Вы откажетесь от всех вариантов, соответствующих вашему запросу, то - по справедливости - сами несете штрафные санкции: как правило, риэлтор оставляет у себя сумму аванса, выданного клиентом в оплату его услуг.

Если квартира найдена и Вы решили ее купить, в первую очередь необходимо определится кто в доме хозяин:

  • не вправе заключать сделки лица, признанные судом недееспособными. Такую информацию можно получить в органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина
  • не желательно заключать сделки с лицами, находящимися на учете в психоневрологических и (или) наркологических диспансерах. Сделка с таким хозяином квартиры может быть оспорена и вы лишитесь квартиры.
  • опасно заключать сделку с продавцоv имеющим плохое здоровье. Квартира может оформляться несколько месяцев и если хозяин умрет, то помимо того, что Вы не сможете купить квартиру, и можете потерять задаток
  • нельзя покупать квартиру у продавца, который продает квартиру по доверенности. Обязательно нужно настоять на встрече с хозяином. Подпись может быть подделана, хозяин может умереть. В таком случае доверенность теряет свою силу.
  • Что может помешать осуществить сделку покупки квартиры:

  • утерянные документы продавца: личные (паспорт), на квартиру (акт о приватизации, свидетельство о праве собственности, о праве на наследство и проч.), без этих документов продавец не может продать квартиру.
  • в квартире зарегистрированы родственники продавца. Выселить и выписать их очень сложно: сделать это можно только через суд.
  • в продаваемом жилье проведена несанкционированная перепланировка. Распознать ее можно по красным линиям на поэтажном плане БТИ.
  • если продается доля в праве собственности на недвижимость - комната в коммуналке или в квартире, полученной в долях по наследству, - то по закону сособственники имеют преимущественное право покупки. Пользуясь этим, они могут всячески ставить палки в колеса продавцу.
  • На что смотреть в первую очередь при покупке кваритры

  • личные документы продавца и бумаги на квартиру должны быть представлены в подлинниках.
  • выясните, как часто квартира покупалась и продавалась. Если жильцы в ней подолгу не задерживались, а старались поскорее сбыть, то их, возможно, что-то сильно не устраивало. Постарайтесь поговорить с соседями.
  • низкая цена увеличивает риск оспаривания сделки. Известны случаи, когда собственники срочно продавали жилье существенно дешевле рыночной цены, чтобы получить деньги на лечение, отъезд за границу и т. п. А впоследствии обращались в суд, заявляя, что сделка была кабальной - совершена на заведомо невыгодных условиях из-за тяжелых жизненных обстоятельств. Такая сделка может быть признана недействительной.
  • важно знать, была ли квартира ранее предметом судебных разбирательств? В этих случаях на жилье могут наложить арест, да и вообще неизвестно, чем еще закончатся новые разбирательства.
  • при покупке квартиры, полученной по наследству, нужно тщательно проверять соблюдение порядка наследования, подтверждение степеней родства с покойным собственником.

    Как купить квартиру

    Четко определитесь – кто (вы или риэлтер) занимается двумя важнейшими операциями: поиском квартиры и оформлением сделки/регистрацией. И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок. Риэлтер учится эффективно работать месяцами. Оцените – сколько вы выиграете, если все постараетесь сделать сами, сколько при этом вы затратите сил и времени. Если вы решили найти квартиру для покупки самостоятельно и обойтись вообще без посредника, поставьте это дело на хороший качественный уровень. Выберите основные источники информации, где есть определенный шанс найти информацию от хозяев, методично просматривайте и позванивайте предложения. Ваш первый вопрос должен быть: “Это агентство недвижимости?”. Не отчаивайтесь, если в 99% получите утвердительный ответ. Это реальность текущего информационного обеспечения.

    Работая с предложениями

    Если вы нашли чрезвычайно удачный по цене вариант – отнеситесь критически. Московский рынок слишком хорошо информирован и “схвачен”, чтобы квартиры предлагались по цене ниже рыночной хотя бы на четверть. Видимо, в этом варианте есть какая-то закавыка. Таких закавык – десятки: отсрочка заселения, “убитость” квартиры, неудачные соседи и многое другое..

    Если вам предложили “по-знакомству” соблазнительный по цене вариант – отнеситесь не менее критически. Вспомните, способны ли даже ваши самые лучшие друзья щедро одарить вас на 5-10 тыс. долларов?

    Просматривая листинги предложений, не ориентируйтесь на то что, дескать, ваши знакомые недавно купили/продали по такой-то/такой-то цене. В любой сделке – десятки подводных камней, которые способны менять цену в значительной степени.

    Вторичный рынок или первичный?

    Этот вопрос должен быть решен заранее. Все-таки, две разные истории. В любом случае, вторичный рынок – это квартиры зданий с накопленным износом, квартира может быть обременена криминальной предысторией. Новостройки – это недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с телефоном, задержка заселения и, нередко, отсутствие отделки.

    Выбор агентств и маклеров

    Выбор агентов, с которыми вы будете работать – дело не менее серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того-то маклера – еще не повод для окончательного решения. Как показывает опыт, это ни на йоту не снижает цену и не повышает надежность. Выбрав риэлтерское агентство, стоит в нем побывать. Лицензиями все давно обзавелись, а вот “шарашкина контора” может быть выдана обстановкой в офисе, стилем общения и др. Признаки надежного агентства: деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса, отсутствие бардака.

    Работая с агентством

    Чаще всего, квартира в листинге закреплена за каким-то агентом риэлтерской компании. Работая по такому варианту, помните, что все риски должны нести компания и вы. Это значит, что во всех договорах должно звучать имя компании, а не риэлтера. Человек способен соблазниться 2-3 тысячами долларов залога и скрыться (или пойти на конфликт), а вот компания скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию, отняв у вас такие деньги.

    Заключая договор на обслуживание вас компанией, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты – форс-мажорные обстоятельства, кто какие несет риски и пр. То, что вам подсовывают некий “стандартный” договор не должно усыплять бдительность. В крайнем случае, сделайте приложение.

    Просматривая квартиры вместе с вашим маклером, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает – ваши или хозяина. Помните, маклер должен быть, прежде всего, заинтересован в проведении сделки, его задача – искать компромисс между вами и продавцом.

    Если вам говорят о том, что кроме вас объявился еще какой-то покупатель, который дал на 500-1000$ и предложат в ответ поднять планку - насторожитесь. Скорее всего, вас дурят, и никакого конкурента нет, а есть просто желание снять с вас побольше денег.

    Будьте реалистами. Если вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказательства, то лучше или пойти на попятную или отказаться от варианта. Риэлтеры быстро теряют интерес к упертым клиентам. Нередко они пользуются правилом “трех” – делают три предложения, а затем перестают на вас работать.

    Осматривая квартиру

    По дороге – осмотритесь, кто ваши будущие соседи по району. В ином месте очень характерны лица в транспорте или возле ларьков. Жить среди пролетариев рекомендуется только представителям этого славного класса.

    Двор, подъезд, лифт – составная часть вашей будущей собственности. Не покупайте камеру в тюрьме. В квартире отметьте те нюансы, которые обычно упускаются в листингах. Это высота потолка, тип перекрытий (топните ногой – стены, зачастую, начинают просто вибрировать от этого), проводка, состояние сантехники, пола.

    Решите – какой нужен ремонт. Ориентируйтесь на такую цифру – чистовая отделка (аналог капремонта) обходится от 100$ за кв.м. Косметический ремонт стоит на порядок дешевле. Также прикиньте – как долго еще продержится сантехника, сколько придется затратить на нее. Оценив ремонт, прибавьте эту сумму к цене квартиры. Это будет реальная стоимость того, что вам нужно.

    Готовясь к первой встрече с хозяевами, составьте список вопросов по квартире: ее предыстория, текущий статус, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние, проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и др. Теоретически это должен будет делать риэлтер, но береженого бог бережет. Список нужен, т.к. иначе вы можете упустить ряд важных моментов, а переспрашивая их по телефону вы не будете видеть лица отвечающего. Кстати, движение зрачков глаз по диагонали из верхнего правого угла в нижний левый – признак того, что отвечающий что-то сочиняет.

    Решив, что эта квартира подходит – поставьте все точки над i. Кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.

    Проблема суммы в договоре следующая: хозяин должен заплатить установленные налоги с разницы между рыночной ценой и 5000 МРОТ, если не приобретет в ближайшее время другую недвижимость. Поэтому он заинтересован в том, чтобы в договоре стояла стоимость БТИ. С другой стороны, приобретая недвижимость, вы можете вернуть подоходный налог со своих доходов на сумму сделки за несколько прошлых лет. Т.е. вам выгоднее писать реальную цену сделки.

    Вы решили покупать

    Нередко продавцом выступает доверенное лицо владельца квартиры. Это нормальная ситуация, однако, получите на руки копию доверенности и лично проверьте, есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также связаться с хозяином. Правда, последний может оказаться подставным лицом, тут уж будьте бдительны.

    Договорившись о сумме сделки, сделайте несколько звонков другим агентствам и предложите эту квартиру как бы на продажу, не забыв подробно описать все нюансы. Вы услышите ряд мнений о цене такой квартиры. Сверьте ее с вашим случаем. Если расхождение велико и не в вашу пользу – вернитесь к торгу и выложите на стол те аргументы, которые вы выслушали от агентств.

    Процедура сделки

    Решив купить квартиру, вы вносите определенный залог. Здесь есть ряд моментов. Залог (задаток) должен быть оформлен риэлтерским агентством и сопровожден договором, где отмечается, что деньги принимает агентство, а не физическое лицо.

    Зачастую агентство под видом залога оформляет аванс. Это ход не в вашу пользу. Залог (задаток) остается вашей собственностью, обремененной обязательствами (которые должны быть прописаны в договоре). Государство, в случае чего, может встать на вашу сторону. Аванс (авансовый платеж) – это уже часть выплат, и вашей собственностью перестает быть, едва вы его осуществили. Вернуть его обратно крайне трудно, т.к. аванс может быть легко интерпретирован как оплата усилий со стороны агентства и продавца. В любом случае, аванс связан с совершаемой сделкой. Пока нет сделки – нет и аванса.

    В договоре четко должен быть прописан порядок расчетов. Процедура имеет два этапа – этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Лучше если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае, раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариате) деньги отдавать не следует. Любая передача вами денег должна быть удостоверена, агентство должно обеспечить документальное сопровождение этого факта.

    Важным моментом является то, что должно быть документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга хозяина (если он в браке) на сделку, если квартира была приобретена во время брака. Особый нюанс – дети. Родители или попечители должны предоставить документы о своем согласии выписки детей.

    Обязательно указывайте долларовый эквивалент суммы сделки. Даже если вы используете стоимость БТИ. Сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Что может остаться от ваших рублей – понятно?

    Текущее законодательство позволяет заключать договора в простой письменной форме. Стоит ли это делать? При нотариальном удостоверении сделки вы платите пошлины, но нотариальная система как бы страхует вашу сделку. Это актуально, т.к. реальной проверки всего и вся в Регистрационной палате не происходит. При договоре в простой письменной форме денег вы не платите, но лишаетесь опытного взгляда третьего лица, вдобавок ваши бумаги могут завернуть в регистрирующем органе, как не соответствующие установленным.

    После сделки

    Как уже отмечалось, сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Поэтому, постарайтесь узнать – куда был выписан предыдущий владелец. Конечно, мошенник скроет следы, но чаще всего мошенничества нет и всплывает нюанс, о котором вообще никто не подозревал. В этом случае, привлекайте к решению этого нюанса (скажем, через мировое соглашение) бывшего владельца. Он – сторона, заинтересованная не в меньшей степени в том, чтобы сделка так и осталась состоявшейся.

    Другой момент – если за квартирой обнаружилась задолженность. Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли – извольте платить, счета выписываются на квартиру (телефонный номер) и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца. Имея же документы, вы можете грозить судом бывшему хозяину.

    Источники:
    mosadvokat.org, www.vnv.ru, bnu.com.ua, www.otvetov.ru

    Следующие статьи:


  • Правила составления искового заявления.

    Как правильно составить исковое заявление. Форма и содержание. Подробнее...