Главная Профессия юрист Юридический бизнес

Юридическая защита при недоделках в квартире


В реальности письмо это заменитель интеллекта обращающегося. Помощник выстраивает ощущения о человеке, что изложил свои доводы, читая заявление и его содержание. Это становится архи ответственнымв случаях, когда результат зависит от интеллектуального состояния. Сложить хороший документ у специалиста стоит больших средств. Потому что это очень квалифицированная услуга.

Вполне банальная  ситуация, когда владелец квартиры получает ключи от нее и видит массу недоделок, которые оставил застройщик. При этом он настоятельно требует подписания акта о приемке квартиры. Юристы в таких случаях рекомендуют фиксировать все недоделки в актах, и не подписывать застройщику документов о приемке квартиры.

Данные по сдаче домов в Москве говорят о том, что почти 80 процентов домов сдавались с недоделками. Причем речь идет, как о муниципальном, так и о частном жилье, где застройщик строил на деньги инвесторов. Если не настоять на устранении недоделок, то владелец квартиры будет вынужден изучать расценки на ремонт квартир и выкладывать дополнительное финансирование на приведение квартиры в жилой вид.

В принципе, можно заставить застройщика исправить недоделки и устранить дефекты. Но для этого нужно набраться терпения, а также может потребоваться помощь квалифицированного юриста по жилищным делам. Необходимо с его помощью составить акт независимой экспертизы состояния новой квартиры, оценить сумму необходимых затрат на устранение недоделок, провести анализ договора на застройку, если деньги инвестировались в постройку квартиры, и провести досудебное урегулирование конфликта с застройщиком.

Опытный юрист может решить вопросы с застройщиком на этапе досудебных переговоров. Тогда застройщик либо сам устранит недоделки, либо выплатит некоторую сумму, за которую эти недоделки устранит нанятая бригада строителей. Однако, если дело будет доведено до суда, то здесь помощь юриста может оказаться неоценимой, так как застройщик любыми путями будет стараться доказать свою невиновность.

Необходимо набраться терпения, так как судебные рассмотрения проводятся не спеша, но дело стоит того, так как такие дела чаще всего судами решаются в пользу истца, особенно, если у истца в суде хороший юрист. Наградой за терпение будет квартира, которая будет доведена до жилого состояния.

Строительный брак и строительные недоделки в новостройках.

Многолетняя мечта сбылась. Вы приобрели квартиру в новостройке.

При первичном, визуальном осмотре квартиры вы обнаружили строительный брак. Что делать?

Сложилось устойчивое мнение, что заставить Застройщика исправить строительные недостатки невозможно. Это – пустая трата времени и нервов. Ошибочное мнение. Если вы сделаете все правильно, не допустили ошибок, результаты будут самые положительные.

Ошибка первая. При получении квартиры, приобретатель подписывает Акт приема – передачи квартиры.

Очень часто мы не придаем никакого значения этому документу. Напрасно. Именно в данном документе, вы вправе указать на все строительные недостатки, которые обнаружили при визуальном осмотре квартиры. Вы можете подписать Акт, перечислив строительные недостатки, или не подписывать Акт, сославшись на то, что Акт будет вами подписан после устранения всех обнаруженных строительных недоделок.

Как правило, в Акте указываются сроки устранения недостатков. Необходимо помнить, что устранение строительных недостатков, если это не предусмотрено договором, производится в разумные сроки, которые зависят не от вашего желания, а от технических регламентов. Так, если по регламенту стяжка пола должна осуществляться 20 дней, выполнить эту работу за 3-4 дня никак не получится.

Ошибка вторая. Время проходит, а Застройщик не предпринимает никаких действий для устранения строительных недоделок. Как правило, приобретатель квартиры теряет терпение и приступает к ремонту самостоятельно.

Необходимо направить письменное требование об устранении строительных недоделок Застройщику и той организации, у которой вы приобрели квартиру. Претензия направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Обязательно! Срок ожидания ответа (действий) – 30 дней. Учтите, что в течение времени, отведенного на устранение недоделок, в квартире нельзя делать ремонт. Иначе трудно будет доказать, что это не вы сами напортачили, переусердствовав с ремонтом.

Ошибка третья. Застройщик не предпринял никаких действий для устранения недоделок. Вы приступаете к самостоятельному ремонту, твердо решив все устранить своими силами, а с Застройщика взыскать понесенные убытки. ( Что – то вы слышали о правах потребителя). Необходимо пригласить строительного эксперта – оценщика. Только специалист грамотно и профессионально определит перечень недостатков и стоимость ваших затрат на их устранение. Кроме того, он составит экспертное заключение, в соответствии с которым вы определите сумму к взысканию. Не надо надеяться на то, что Застройщик оплатит вам все ваши затраты, если они не будут обоснованы и стоимость материалов будет превышать их среднерыночную стоимость.

Перед приходом строительного эксперта не забудьте уведомить бракодела.

Ошибка четвертая. Пропуск срока обращения в суд с требованием о взыскании убытков.

К сожалению, обустроившись в отремонтированной, новой квартире, мы забываем, за текущими делами и проблемами о своем желании взыскать убытки, при самостоятельно произведенном ремонте. Через длительное время об этом вспоминаем. Подаем исковое заявление в суд и получаем отказ. Почему? Требования о возмещении понесенных убытков должны предъявляться в гарантийный период, т.е. в течение 5 лет.

Обращение в суд.

Права приобретателя квартир регулируются положениями Гражданского Кодекса РФ, Федеральным Законом « О защите прав потребителя», (№2300-1ФЗ) и Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», (№214-ФЗ).

У вас есть два варианта решить проблему в суде:

- обратиться с иском, о понуждении устранить недостатки;

- обратиться с иском о взыскании произведенных расходов, или о возмещении предполагаемых расходов до проведения работ;

Второй вариант, при условии, что у вас есть экспертная оценка и определена стоимость затрат – предпочтительнее.

При обращении в суд, необходимо учитывать, что вы обязаны уплатить гос. пошлину, исходя из суммы иска.

Рекомендую, для подготовки исковых требований и участия в судебных разбирательствах обратиться к юристам. а не осуществлять защиту своих нарушенных прав самостоятельно. Имейте в виду, что представлять интересы ответчика в суде будут юристы.

Что делать, если строительные недоделки обнаружены постепенно, по мере эксплуатации квартиры? То есть, строительный брак может обнаружиться в период проживания в квартире.

В этом случае ответственность несут Застройщик и та организация, у которой вы приобрели квартиру.

Ваши действия следующие:

1. Заказывайте строительную экспертизу. Эксперт выявит и докажет, что недоделки носят скрытый характер.

2. Направляете претензию в фирму, которая реализовывала вам квартиру и Застройщику. (В письменном виде, заказным письмом, с уведомлением и описью вложения). Необходимо принимать во внимание, что Застройщик несет ответственность за весь дом, а продавец квартиры – только за квартиру. Срок ответа на претензию – 30 дней.

3. Если спустя месяц ответа не, можно обращаться в суд.

Помните: потребитель вправе предъявить лишь требования, связанные со строительными недостатками, если они обнаружены в течение гарантийного срока.

Юридическая защита при недоделках в квартире

Вполне банальная  ситуация, когда владелец квартиры получает ключи от нее и видит массу недоделок, которые оставил застройщик. При этом он настоятельно требует подписания акта о приемке квартиры. Юристы в таких случаях рекомендуют фиксировать все недоделки в актах, и не подписывать застройщику документов о приемке квартиры.

Данные по сдаче домов в Москве говорят о том, что почти 80 процентов домов сдавались с недоделками. Причем речь идет, как о муниципальном, так и о частном жилье, где застройщик строил на деньги инвесторов. Если не настоять на устранении недоделок, то владелец квартиры будет вынужден изучать расценки на ремонт квартир и выкладывать дополнительное финансирование на приведение квартиры в жилой вид.

В принципе, можно заставить застройщика исправить недоделки и устранить дефекты. Но для этого нужно набраться терпения, а также может потребоваться помощь квалифицированного юриста по жилищным делам. Необходимо с его помощью составить акт независимой экспертизы состояния новой квартиры, оценить сумму необходимых затрат на устранение недоделок, провести анализ договора на застройку, если деньги инвестировались в постройку квартиры, и провести досудебное урегулирование конфликта с застройщиком.

Опытный юрист может решить вопросы с застройщиком на этапе досудебных переговоров. Тогда застройщик либо сам устранит недоделки, либо выплатит некоторую сумму, за которую эти недоделки устранит нанятая бригада строителей. Однако, если дело будет доведено до суда, то здесь помощь юриста может оказаться неоценимой, так как застройщик любыми путями будет стараться доказать свою невиновность.

Необходимо набраться терпения, так как судебные рассмотрения проводятся не спеша, но дело стоит того, так как такие дела чаще всего судами решаются в пользу истца, особенно, если у истца в суде хороший юрист. Наградой за терпение будет квартира, которая будет доведена до жилого состояния.

Как заставить застройщика устранить недоделки в квартире

Действующее законодательство предоставляет покупателю квартиры в новостройке широкие возможности для предъявления требований к застройщику в связи с ненадлежащим качеством приобретенного жилья.

1. Закон «О защите прав потребителей»

В случае передачи потребителю квартиры с недостатками исполнителем будут нарушены соответствующие положения Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». При этом основным критерием качества определен договор, как наиболее распространенная юридическая форма закрепления отношений потребителя и исполнителя.

Кроме того, нормы и характеристики, определяющие качество товара, могут также устанавливаться государством путем издания документов нормативно-технического характера.

Таким образом, качество товара, работы, услуги должно соответствовать условиям договора и обязательным требованиям, установленным государством.

Правовые последствия обнаружения потребителем недостатков в выполненной работе регламентируются статьей 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой покупатель по своему выбору вправе требовать:

1) безвозмездного устранения недостатков выполненной работы;

2) соответствующего уменьшения цены выполненной работы;

3) возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами;

Кроме того, потребитель вправе отказаться от исполнения договора, если в установленный срок недостатки не устранены исполнителем. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в этой связи.

Указанные требования могут быть предъявлены по выбору самого покупателя.

2. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве»

В свою очередь Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» четко определяет обязанности Застройщика в отношении качества продаваемых квартир.

Согласно статье 7 указанного закона, застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора или указанных обязательных требований (часть 1), приведшими к ухудшению качества, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Законом дополнительно защищены интересы потребителя:

- условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (пункт 4 статьи 7);

- гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (пункт 5 статьи 7).

Расторжение договора с применением соответствующих последствий, нежелательных для застройщика, является особой мерой правового воздействия на последнего.

Данному требованию посвящена статья 9 Федерального закона №214-ФЗ, которая делит расторжение на два вида: односторонний отказ от исполнения договора (пункт 1) и расторжение договора в судебном порядке (пункт 1.1.)

Внесудебный порядок расторжения. В одностороннем порядке участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 комментируемого закона;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Часть 3 статьи 15.1 данного закона также возлагает на застройщика две обязанности.

Первая обязанность заключается в том, что в случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее, чем за один месяц до даты прекращения поручительства.

Суть второй обязанности такова: застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты его прекращения.

Судебный порядок расторжения. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

1) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику;

2) существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Последствия расторжения. Как отмечалось выше, в качестве санкции за неисполнение служит требование о расторжении договора. Кроме того, нормой предусмотрены дополнительные меры, применяемые к застройщику. Таким образом, обобщенно, при расторжении договора по основаниям статьи 9 закона, застройщик обязан:

- возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора;

- уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата участнику. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

3. Надзорные органы

Помимо требований, предусмотренных федеральными законами, потребитель вправе обратиться со своими требованиями в государственные органы.

Роспотребнадзор

В соответствии с Положением о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека данный орган является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав потребителей и потребительского рынка. Одной из сфер регулирования Роспотребнадзора является область жилищного строительства, осуществляемого с привлечением денежных средств граждан. Вместе с тем, данный орган наделен правом возбуждать административное производство в отношении застройщиков, что он и делает в лице своих территориальных подразделений.

Прокуратура

При возникновении спора с застройщиком, в случае нарушения застройщиком предусмотренных законодательством прав потребителя, гражданин вправе обратиться в органы прокуратуры с соответствующим заявлением. На практике органы прокуратуры принимают участие в выявлении и устранении нарушения прав граждан в данной сфере.

Федеральная служба по финансовым рынкам

Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Примечание: отношения по договорам инвестирования на объект, разрешение на который получено до 01 апреля 2005 года, не подпадают под действие закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ. В данном случае следует руководствоваться федеральный законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», положениями ГК РФ об определенных видах гражданско-правовых договоров (договор совместной деятельности, договор подряда и др.), и, в соответствующих случаях, Законом РФ «О защите прав потребителей». Следует отметить, что точная правовая квалификация отношений будет определяться исходя из положений конкретного договора, заключенного потребителем с застройщиком.

Ю. Нырков, кандидат юридических наук.

Источники:
mosadvokat.org, www.pm-lawyers.ru, ipc-evpatoria.org

Следующие статьи:


Как составляется договор

Вы знаете что должно быть в договоре, узнайте как правильно все это изложить. Подробнее...