Прежде чем сочинять безотлагательный документ, следует у уме разбить процесс на 3 составляющих. Они не всегда будут напечатаны в таком же порядке. Сперва необходимо осознать к чему вы требуете в конце документа, после найдите причины. Важными могут подвернуться писаные порядки, деловые обычаи, нормативные акты. Вступление принципиально необходимая часть, который вносит отпечаток. Также стремитесь разобраться кому адресован приготовляемый претензионный документ и кто конкретно должен обрабатывать.
Большинство владельцев городской квартиры, которая была куплена в кредит, достаточно сильно ограничены в праве распоряжения данной собственной недвижимостью. А чтобы осуществить почти любую сделку с такой «сложной» квартирой, им нужно будет постоянно спрашивать разрешение у своего банка кредитора, который дал им определенный ипотечный кредит.
При этом банки обычно в данных сделках не очень заинтересованы. Чтобы просто обменять или же продать жилье, взятое в кредит, нужно полностью погасить данный кредит. Обычно ипотека сейчас выдается как минимум на полтора десятка лет. За это время почти любая семья, которая взяла подобный кредит, может вырасти практически в два раза, а это значит, что обязательно у них встанет серьезный вопрос о смене жилища, а конкретно о покупке новой городской квартиры.
Для нашего гос-ва такие сделки еще очень новы, поэтому и процесс продажи таких квартир, которые находятся в кредите, пока еще не очень хорошо отлажен. Сегодня крупные банки обычно официально не разрешают сдавать жилье, которое находится в кредите в аренду.
Конечно, некоторые люди сдают такие квартиры, но при этом делают сдачу без заключения договора аренды. А также очень важен тот факт, что арендная плата чаще всего не покрывает процент, который семье нужно будет платить по кредиту в банк. Поэтому купить нормальную квартиру в кредит и потом сдавать ее в аренду сейчас невыгодно и непрактично.
Если вы воспользуетесь своим домашним компьютером, нетбуком или планшетом Samsung, то сможете найти в сети информацию о кредитных продуктах банков и посмотреть какие там проценты.
Вообще-то кредит лучше не брать, но если квартира действительно нужна, тогда выбора нет. А мелкие покупки, например, планшеты, сотовые телефоны, компьютеры не стоит покупать в кредит, так как чаще всего дорогие «игрушки» быстро надоедают.
Единственное, что сейчас может сделать почти любой владелец своего жилья, которое находится в кредитной линии – это завещать его. Потому что ни один банк сегодня не ограничивает это действие в кредитном договоре. Если же вы действительно хотите сдавать квартиру с кредитом, тогда лучше всего обратиться в специальное агентство недвижимости, потому что они могут дать вам возможность сделать это официально, а в подавляющем большинстве случаев они просто договариваются с вашим банком кредитором и банк в итоге выдает разрешение на такую сделку.
Можно ли сдать в аренду заложенную квартиру
Большинство владельцев городской квартиры, которая была куплена в кредит, достаточно сильно ограничены в праве распоряжения данной собственной недвижимостью. А чтобы осуществить почти любую сделку с такой «сложной» квартирой, им нужно будет постоянно спрашивать разрешение у своего банка кредитора, который дал им определенный ипотечный кредит.
При этом банки обычно в данных сделках не очень заинтересованы. Чтобы просто обменять или же продать жилье, взятое в кредит, нужно полностью погасить данный кредит. Обычно ипотека сейчас выдается как минимум на полтора десятка лет. За это время почти любая семья, которая взяла подобный кредит, может вырасти практически в два раза, а это значит, что обязательно у них встанет серьезный вопрос о смене жилища, а конкретно о покупке новой городской квартиры.
Для нашего гос-ва такие сделки еще очень новы, поэтому и процесс продажи таких квартир, которые находятся в кредите, пока еще не очень хорошо отлажен. Сегодня крупные банки обычно официально не разрешают сдавать жилье, которое находится в кредите в аренду.
Конечно, некоторые люди сдают такие квартиры, но при этом делают сдачу без заключения договора аренды. А также очень важен тот факт, что арендная плата чаще всего не покрывает процент, который семье нужно будет платить по кредиту в банк. Поэтому купить нормальную квартиру в кредит и потом сдавать ее в аренду сейчас невыгодно и непрактично.
Если вы воспользуетесь своим домашним компьютером, нетбуком или планшетом Samsung. то сможете найти в сети информацию о кредитных продуктах банков и посмотреть какие там проценты. Вообще-то кредит лучше не брать, но если квартира действительно нужна, тогда выбора нет. А мелкие покупки, например, планшеты. сотовые телефоны, компьютеры не стоит покупать в кредит, так как чаще всего дорогие «игрушки» быстро надоедают.
Единственное, что сейчас может сделать почти любой владелец своего жилья, которое находится в кредитной линии – это завещать его. Потому что ни один банк сегодня не ограничивает это действие в кредитном договоре. Если же вы действительно хотите сдавать квартиру с кредитом, тогда лучше всего обратиться в специальное агентство недвижимости, потому что они могут дать вам возможность сделать это официально, а в подавляющем большинстве случаев они просто договариваются с вашим банком кредитором и банк в итоге выдает разрешение на такую сделку.
Можно ли сдать в аренду заложенную квартиру?
Владельцы квартир, купленных в кредит, сильно ограничены в праве распоряжаться своей недвижимостью. Для того, чтобы осуществить любую сделку с квартирой, им приходится спрашивать разрешения у банка, предоставившего ипотечный кредит. Другое дело, что банки в таких сделках не заинтересованы. Для того, чтобы продать или обменять квартиру, придется погасить кредит.
С начала 2001 года объем выданных в России ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз и достиг $500 млн. По прогнозам аналитиков, к 2008 году этот показатель вырастет в четыре раза. А значит, и покупателей квартир по ипотечным программам будет в несколько раз больше.
Возвращать деньги банку, выдавшему ипотечный кредит, придется 10–15 лет. За это время семья может вырасти вдвое, а значит, встанет вопрос об улучшении жилищных условий и покупке квартиры побольше. В США, например, на долю ипотеки приходится более 90% всех сделок, связанных с покупкой жилья, при этом американцы меняют жилище в среднем раз в пять-семь лет и никаких проблем с перекредитованием не знают, поскольку процесс переуступки собственности заложенной недвижимости у них отлажен. Для нас пока сделки с такими квартирами - дело новое.
Насколько все непросто
По мнению вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина Апрелева, существует всего два варианта решения проблем при переуступке прав собственности на заложенное жилье. «Если на квартиру, приобретенную с привлечением ипотечного кредита, есть покупатель, который готов погасить кредит досрочно, он этот кредит гасит, а продавцу квартиры возвращает уже выплаченную за нее сумму. Второй сценарий - перекредитование - применяется, если покупатель заложенной квартиры не может купить ее сразу, но готов приобрести опять же по ипотеке. В этом случае все обременения по квартире ему достаются „в наследство” от ее прежнего владельца»,- говорит Апрелев.
С точки зрения начальника управления по совершенствованию нормативной базы и работе с органами власти Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Дениса Гришухина, провернуть сделку с «ипотечной» квартирой далеко не так просто. «В принципе, владелец квартиры, пока не погасит кредит, без разрешения банка никаких сделок с квартирой совершить не может. Банки, особенно с иностранным капиталом (ДельтаБанк, Райффайзенбанк), крайне неохотно идут на перекредитование, поскольку боятся потерять предмет залога, то есть квартиру. Более либерально относятся к заемщикам не слишком крупные российские кредитные организации».
Его точку зрения разделяет и вице-президент Промэнергобанка Владимир Талавер: «Ни продать, ни сдать в аренду, ни сделать перепланировку, ни заложить недвижимость без согласия кредитора нельзя. А банки отрицательно относятся ко всем сделкам с квартирами, заложенными по договору об ипотеке, и все ограничения прописывают в договорах. Единственная возможность - досрочно погасить кредит, а потом уже продавать квартиру».
Впрочем, досрочно расплатиться по кредиту - значит задеть интересы банка-кредитора. И хотя, по словам начальника управления кредитования физических лиц Объединенного промышленно-торгового банка Натальи Шелковой, предоставление заемщику права досрочного погашения кредита - практика распространенная, «часто банки устанавливают моратории на досрочное погашение, штрафные санкции. Это связано с желанием не потерять проценты и обеспечить минимальный размер доходности по кредиту в случае его быстрого погашения».
Что касается перекредитования, то, как говорит Владимир Талавер, «теоретически сменить заемщика тоже можно, но как это осуществить на практике - большой вопрос, поскольку таких сделок пока не было». «Позицию банков понять можно,- продолжает он.- Закон - и Семейный, и Гражданский, и Жилищный кодексы - в первую очередь защищает интересы заемщика, а не кредитора, поэтому банки защищают свои интересы сами, запрещая сделки с предметом залога и прописывая эти ограничения в договорах». По словам Талавера, единственное послабление, которое они делают - дают возможность заемщикам сдавать жилье в аренду, чтобы арендные платежи шли в счет погашения ипотечного кредита.
Правда, арендная плата не покрывает проценты по кредиту. По словам Константина Апрелева, если на Западе сдача «ипотечных» квартир в аренду - хороший источник прибыли, поскольку процентные ставки там намного ниже, чем у нас, то в России, чтобы сделать деньги на аренде такой квартиры, надо очень грамотно ее выбрать. Впрочем, как и банк, к которому за кредитом обращаются, и программу ипотечного кредитования.
Остается только завещать
Единственное, что может сделать владелец «ипотечной» квартиры без оглядки на банк - ее завещать. «Любые условия договора об ипотеке или иного договора, которые такое право ограничивают, являются ничтожными»,- говорит Наталья Шелковая. Это значит, что суд не примет эти условия во внимание.
Итак, если сделка состоялась с согласия банка-залогодержателя, лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и начинает нести все обязанности залогодателя по договору ипотеки. «Но если имущество, заложенное по договору об ипотеке, было отчуждено с нарушением законодательства (например, без согласия кредитора), залогодатель вправе потребовать признания сделки недействительной, либо потребовать досрочного исполнения обязательств, либо обратить взыскание на имущество»,- предупреждает Наталья Шелковая.
Правда, по словам госпожи Шелковой, обширной практики по отчуждению (читай - продаже) заложенного имущества пока нет. «Чаще всего схема реализации заложенной квартиры используется, когда возникают проблемы с погашением кредита, для осуществления досрочного исполнения обязательств. Естественно, обязательным условием является достижение между заемщиком-залогодателем и банком-кредитором соответствующей договоренности. Основной сложностью в данном случае является поиск покупателя, который согласится приобрести квартиру с обременением, а чаще всего покупатели опасаются подобных сделок. Поэтому велика вероятность того, что квартира будет реализована не по оптимальной цене»,- говорит она.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Нередки случаи, когда у человека уже есть жилье, к тому же он скопил определенную сумму, которой бы хватило на оплату половины стоимости еще одной квартиры. Вот тогда и возникает мысль о том, чтобы взять ипотечный кредит на вторую квартиру, сдавать ее в аренду и за счет этой оплаты гасить долг пред банком. Нельзя сказать, что сами банкиры от таких решений в восторге, однако и особо воспрепятствовать этому они не могут.
Зачастую в таких ситуациях заемщики сдают в аренду заложенные квартиры, не ставя в известность об этом кредитную организацию. Мнения о том, насколько такая практика получила распространение, весьма противоречивы, хотя даже по самым примерным подсчетам, около 50-60% ипотечных сделок можно назвать спекулятивными.
Почему банкиры против?
Как говорят сами банковские служащие, квартира, приобретенная на заемные средства, является залогом банка. Заемщик имеет право использовать это жилье исключительно по назначению, при этом он обязан следить за состоянием жилья и не допускать его ухудшения. Если же квартира сдается в аренду, риски порчи залога возрастают в разы, ведь те, кто ее снимают, необязательно будут использовать ее по назначению. Они вполне могут устроить там временный склад или пошивочную мастерскую. Впрочем, даже если арендаторы сами будут проживать в этой квартире, никто не может гарантировать, что они не испортят или даже не уничтожат ее.
Еще одним аргументов «против», который выдвигают банки, является то, что по большому счету ипотека является удовлетворением личных нужд заемщика. У него должен быть стабильный подтвержденный доход и квартира ему нужна для проживания – именно это становится основной аргументацией при установлении низких процентных ставок по ипотеке. Если же вы намерены сдавать ипотечную квартиру в аренду. тогда цели у вас – предпринимательские, а значит, проценты по такому кредиту будут куда выше. К слову, против такого использования ипотечной квартиры выступают не только банки, но и страховые компании. Ведь сдача квартиры в аренду влечет за собой возникновение новых рисков, а значит, стоимость полиса должна быть существенно выше.
Может ли банк помешать вам сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Как бы категоричны не были банки в отношении подобных сделок, на практике помешать вам в ваших планах они не могут. Хотя условиями кредитного соглашения и предусмотрено, что вы обязаны проживать в залоговой квартире, «поймать вас за руку» вряд ли кто сможет. В крайнем случае, всегда можно сказать, что вы пустили туда пожить друзей. Если ваши съемщики не зарегистрированы, выявить их будет весьма сложно. Впрочем, некоторые банки даже не пытаются этого делать – особенно, если заемщик все платежи осуществляет аккуратно. Впрочем, это касается далеко не всех банков – некоторые из них в этом отношении весьма «принципиальны» и, если вы будете «замечены» в подобного рода сделках, вас сначала предупредят, а потом могут потребовать досрочно расторгнуть кредитное соглашение с полным погашением долга. Если рассчитаться вы не сможете, квартиру у вас просто отберут.
Важный момент - основным условием получения ипотеки будет наличие у вас постоянного дохода – на момент оформления, а не планируемого. Другими словами, если погашать заем вы планируете из арендных доходов, кредит вам попросту не дадут, так как достаточно сложно предсказать, как будут вести себя цены на рынке аренды через пару лет. Для банка это – дополнительные риски, ведь если такой доход для вас будет единственным, в случае падения цен вы просто не сможете платить по кредитным обязательствам. Поэтому прежде чем идти за кредитом на квартиру, которой вы намерены воспользоваться «не по назначению», тщательно все взвесьте, стоит ли предполагаемая прибыль таких рисков?
Между тем, составлен новый рейтинг лучших кредитных предложений 2015 года .
