Право собственности: права, защита и обременение ипотекой

Право собственности даёт собственнику три полномочия: владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом (ст. 209 ГК РФ). Обременение ипотекой не отбирает у вас право собственности, а лишь ограничивает распоряжение и возникает с момента госрегистрации залога (ст. 11 Федерального закона № 102-ФЗ). Чужой иск к вашей вещи оспаривается в суде, а запись о залоге снимает только залогодержатель — банк, а не собственник и не пристав.

Что даёт право собственности?

Собственник вправе владеть имуществом, пользоваться им в своих интересах и распоряжаться: продать, подарить, заложить, сдать в аренду, передать по наследству. Ограничить эти полномочия можно только законом или добровольно принятым на себя обременением.

Право собственности признаётся и защищается законом (ст. 35 Конституции РФ). Собственник может требовать:

Что можете сделать	На чём основывается
Истребовать вещь из чужого незаконного владения	ст. 301 ГК РФ
Устранить нарушения, не связанные с лишением владения	ст. 304 ГК РФ
Оспорить решение суда о признании права	ст. 12 ГК РФ, ст. 218 ГПК РФ
Возместить убытки от вмешательства иных лиц	ст. 15 ГК РФ

Что говорит закон

• Статья 209 ГК РФ — содержание права собственности: владение, пользование, распоряжение.
• Статья 218 ГК РФ — основания приобретения права собственности, в том числе по договору и по наследству.
• Статья 223 ГК РФ и статья 234 ГК РФ — приобретательная давность: добросовестное, открытое и непрерывное владение как своим собственным приобретает право собственности — 15 лет для недвижимости, 5 лет для движимых вещей. Признание права по этому основанию делает суд.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — источник сведений ЕГРН. Только запись в ЕГРН подтверждает зарегистрированное право; спорные требования фиксируются там же отдельными записями о правопритязаниях (ст. 37 Закона № 218-ФЗ).
• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — правила об ипотеки, включая порядок её возникновения и прекращения.

Что такое обременение ипотекой?

Ипотека — это залог недвижимости. Она оформляется как обременение права собственности и с момента государственной регистрации ипотеки считается возникшей. Сам залог (право залогодержателя) не подлежит отдельной государственной регистрации, но запись об ипотеке вносится в ЕГРН.

Правомочия собственника при этом сохраняются: вы остаётесь собственником, платите коммунальные платежи и налоги, а банк приобрёл обеспечительное право на имущество. Обременение ограничивает в первую очередь отчуждение.

Что нельзя делать с обременённой квартирой?

Отчудить заложенное имущество можно только с согласия залогодержателя, если договор не предусматривает иного. Физическое лицо — заёмщик, оформивший ипотеку не для предпринимательской деятельности, вправе продать квартиру и самостоятельно, в порядке, установленном ст. 37.1 Федерального закона № 102-ФЗ, но только до обращения залогодержателя за взысканием на предмет ипотеки.

Если вы приобретаете квартиру и не знаете о залоге, помните: по ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать вам товар свободным от прав третьих лиц. Если обременение скрыли, у вас есть основания требовать уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи, а по ст. 461 ГК РФ — требовать возмещения убытков.

Пример: как считается срок приобретательной давности

Коллега передал вам участок по договору дарения в 2015 году, но в Росреестре смена собственника так и не зарегистрирована. Договор дарения не порождает права собственности на недвижимость, пока нет регистрации, поэтому владельцем участка остаётся прежний собственник.

С 2015 года вы фактически владеете участком: платите налоги, обрабатываете землю, ухаживаете за забором. 8 октября 2030 года исполнится 15 лет с момента, когда участок фактически перешёл к вам в открытое владение.

Приобретательная давность в 15 лет истекла. С этого момента вы вправе обратиться в суд с требованием о признании права собственности. Отдельного решения суда об узаконивании не требуется — суд признает уже возникшее право. Решение суда является основанием для государственной регистрации права в ЕГРН.

До истечения 15 лет защита ограничена требованием о признании права собственности и виндикацией, а не признанием права по давности.

Когда пристав может обратить взыскание на единственное жильё?

Статья 446 ГПК РФ защищает единственное пригодное для проживания помещение от взыскания по исполнительным документам. Но это правило не действует, если квартира является предметом ипотеки: на заложенное жильё взыскание обращается по законодательству об ипотеке.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 26.04.2021 № 15-П указал, что иммунитет не является безусловным: суд может отказать в его применении, если это не оставит должника без жилья, площадью не меньше нормы предоставления жилья по социальному найму и в том же поселении.

Как снять обременение после погашения кредита?

Обременение снимает тот, кто его наложил, — залогодержатель. После полного погашения долга банк направляет в Росреестр заявление о прекращении ипотеки. Если банк этого не делает, подайте заявление сами, приложив справку об исполнении обязательств и (если выдавалась) закладную.

Признание ипотеки прекращённой судом требуется только тогда, когда запись о залоге не прекращается добровольно и у вас нет закладной на руках.

Материал прежней редакции о формах собственности (законодательство Украины)

Ниже — дословный блок из прежней версии этой статьи. Он содержит нормы Украины и сохранён без изменений: мы не пересказываем и не актуализируем чужое законодательство. Для России действуют российские правила, описанные выше. Актуальность украинских норм проверяйте по официальным источникам Украины.

Понятие и формы собственности в экономике Украины. Право собственности

Собственность как научный срок употребляется в двух аспектах: в экономическому и юридическому. В экономическому - это присвоение материальных благ, суть которого заключается в принадлежности имеющихся средств производства и получаемых продуктов работы государству, отдельным коллективам или индивидам. Принадлежность (присвоение) в этом случае означает отношение субъекта присвоения к определенным материальным благам как к своим и соответственно отношению к ним всех других лиц как к чужим. Это материально-вещевой аспект процесса присвоения, который характеризует отношение людей кстати. Другой аспект присвоения материальных благ - это общественное отношение собственности, которые характеризуют отношения между людьми, которые основываются на размежевании “моего” и “чужого”. Суть его заключается в господстве владельца над вещью и устранении всех других субъектов от вещи или, иначе говоря, в недопущении любых препятствий владельцу в осуществлении господства над вещью со стороны невладельца

Согласно ст. 2 Закона Украины “О собственности” собственность в Украине выступает в таких формах: частная, коллективная, государственная. При этом в законе установлениный, что все формы собственности являются равноправными

Иначе регулируются отношения собственности в Конституции Украины. Во-первых, в Конституции (статьи 41, 116, 142 и 143) относительно собственности употребляются сроки “частная”, “государственная” и “коммунальная” и ничего не говорится о коллективной собственности. При этом коммунальная собственность (собственность территориальных общин сел, поселков, мост) рассматривается отделено от государственной. Во-вторых, в отличие от Закона Украины “О собственности” в Конституции речь идет не о равноправии форм собственности, а о равенстве перед законом всех субъектов права собственности (ч. 4 ст. 13). Указанные новеллы предопределяют необходимость внесения соответствующих изменений в Закон “О собственности”.

Право собственности. Экономические отношения собственности получают юридическое закрепление в праве собственности, которое возникает вследствие правового регулирования указанных экономических отношений. Правовое регулирование отношений собственности есть одним из важнейших направлений нормотворчої деятельности государства. С помощью правое государство регулирует принадлежность тех или других объектов собственности определенному субъекту (гражданину, коллектива, государству); объем и содержание субъективных полномочий владельца, порядок и формы их реализации относительно разных объектов; средства и способы правовой охраны отношений собственности тощо.

Совокупность указанных правовых норм, которые регулируют отношения собственности, представляет право собственности в объективном понимании. Субъективное право собственности определяется Законом Украины “О собственности” и Гражданским кодексом как урегулированные законом общественное отношение относительно владения, пользование и распоряжение имуществом. Владение - это закрепление материальных благ за конкретными собственниками - индивидами и коллективами, фактическое удержание вещи в сфере хозяйствования этих лиц. Пользование - это изъятие из вещей их полезных свойств, которые дают возможность удовлетворить соответствующие нужды индивида или коллектива. Распоряжение - это определение владельцем юридической или фактической судьбы вещи. Индивид или коллектив осуществляет владение, пользование и распоряжение вещами (материальными благами) за своим интересом, независимо от воли и желание іншихосіб.

Каждое из указанных полномочий владелец может передать другому лицу, не теряя при этом права собственности. Так, при сдаче имущества к камере хранения владения им осуществляет охранник;

арендатор пользуется сданным ему в аренду чужим оборудованиям; комиссионер владеет и распоряжается вещами, сданными на комиссию. Тем не менее ни охранник, ни арендатор, ни комиссионер владельцами имущества, которое находится в их владении, не становятся. Право собственности продолжает принадлежать поэтому, кому оно принадлежало к сдаче имущества на хранение, в аренду или на комиссию

Возможные и такие случаи, когда права владения, пользование и распоряжение одновременно зосереджуються у лица, которое не является владельцем имущества (например, право собственности на имущество, закрепленное за государственным предприятием, принадлежит государству, а не предприятию, которое им владеет, пользуется и распоряжается).

Способы возникновения и прекращение права собственности. Все способы обретения права собственности, указанные в законодательстве, делятся на первоначальные и производные

Первоначальными определяются такие способы, когда право собственности возникает на вещь впервые или независимо от предыдущих собственников. К ним принадлежат, вчастности, создание новой вещи вследствие производственной деятельности, национализация, реквизиция, конфискация, изъятие бесхозяйственно удерживаемого имущества, бесхозное имущество, находка, сокровище, безнадзорный скот

Производными признаются такие способы обретения права собственности, за которые право нового собственника основывается на праве предыдущего собственника и возникает вследствие волеизъявления последнего. Во всех случаях производного обретения права собственности имеет место правопреемство, т.е. переход прав от одного лица к другому. Наиболее распространенный производный способ обретения права собственности - передача имущества по договору (поставки, купли-продажи, мины и т.п.).

Основания прекращения права собственности делятся на такие, что зависят от воли владельца (соглашения относительно отчуждения имущества, полное потребление имущества вследствие пользования им), и те, которые от нее не зависят (принудительная продажа или принудительное изъятие имущества согласно закону, гибель имущества вследствие стихийного бедствия и т.п.).

Субъекты права собственности. Субъектами права собственности в Украине признаются народ Украины, граждане, юридические лица и государство. Субъектами права собственности согласно ст. Из Закона Украины “О собственности” могут быть также другие государства, их юридические лица, общие предприятия, международные организации, граждане других государств и лица безгромадянства.

Иностранные юридические лица и граждане могут стать владельцами имущества в Украине в случае приобретения объектов приватизации (см. законы Украины “О приватизации государственного имущества” и “О приватизации небольших государственных предприятий (малую приватизацию)”), а также вследствие осуществления иностранных инвестиций в формах, определенных Законом Украины “О режиме иностранного инвестирования”. Для обеспечения осуществления предпринимательской деятельности законодательство допускает объединение имущества, что является собственностью граждан, юридических лиц и государства, и создание на этой основе смешанных форм собственности, в том числе собственности общих предприятий с участием юридических лиц и граждан іншихдержав.

Частые вопросы

В: Могу ли я распоряжаться квартирой, если она в ипотеке? От: Да. Вы остаётесь собственником и вправе владеть и пользоваться квартирой, но отчуждение требует согласия залогодержателя либо соблюдения порядка ст. 37.1 Федерального закона № 102-ФЗ. Перепланировку, как правило, согласовывают с банком в договоре.

В: Что означает запись об ипотеке в ЕГРН? От: Это подтверждение того, что на объект зарегистрировано обременение в пользу залогодержателя. Запись появилась на основании зарегистрированного договора ипотеки и действует до внесения записи о прекращении ипотеки.

В: Кто может потребовать снятия обременения? От: Заявление о прекращении ипотеки подаёт залогодержатель, то есть банк. Если банк не подаёт документы, собственник вправе обратиться в суд с требованием о признании ипотеки прекращённой и погасить запись на основании решения суда.

В: Что делать, если мне продали квартиру, не сказав о залоге? От: Это основание для требования к продавцу об уменьшении цены или расторжении договора на основании ст. 460 ГК РФ. Право банка на квартиру при этом сохраняется — залог следует за вещью, и покупатель, заключивший сделку с залогодателем, не становится владельцем без обременения.

В: Прошло ли 15 лет — значит, квартира стала моей? От: Право собственности возникает только с момента государственной регистрации. Приобретательная давность даёт основание обратиться в суд с требованием о признании права собственности, и после вступления решения суда в силу нужно зарегистрировать право в ЕГРН.

Источники:

• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — pravo.gov.ru
• Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая — consultant.ru
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — publication.pravo.gov.ru

Следующие статьи:

• Рабочие места и их аттестация
• Как зарегистрировать собственную марку
• Платить налоги стало еще проще
• Как быстро и без сложностей открыть собственный бизнес