Что надо знать о сделках с загородной недвижимостью
Перед тем как переделывать шаблон, естественно следует тщательно исследовать напечатенные в нем нормы законодательства. На момент переработки они могут утратить силу. Хороший пример поможет в преодолении трудностей при придумывании официального претензионного письма. Это откроет путь сохранить деньги на оплате специалиста. Сэкономленные средства в общем желанны.
Операции с загородной недвижимостью могут повлечь за собой множество неприятных сюрпризов. Неважно, желаете вы купить или продать недвижимость за городом, вам просто не избежать проблем и юридических неувязок, если вы не знаете, на что нужно обращать внимание, оформляя сделку купли-продажи участка земли или дома.
Согласно законодательству, сделка купли-продажи может осуществляться ее участниками и без привлечения нотариуса и юриста к процессу по передаче прав. Но учтите, что вам придется прождать не меньше месяца, прежде чем право перехода сможет пройти государственную регистрацию. Напротив, при работе с нотариусом сделка пройдет через все необходимые по закону инстанции всего за три дня. Также, вероятно, вас заинтересует такая услуга как сопровождение сделок, благодаря которой вы сможете быть уверены, что сделка пройдет абсолютно законно и чисто.
Изучая договор, обратите внимание на точное указание площади участка. Также в договоре должен быть кадастровый номер, указание месторасположения и вида использования земельного участка. Убедившись в наличии этой информации, изучите условия и цену. В договоре должен быть указан и порядок расчета, устанавливаемый по договоренности участниками сделки.
Для прохождения этапа регистрации договора в реестре необходимо иметь при себе паспорт продавца и покупателя, документы на передаваемый объект (договор дарения, мены, наследования и т.д.), кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации прав на землю и жилой дом. Если сделка проходит по доверенности, убедитесь, что ее сроки не истекли.
Что надо знать о сделках с загородной недвижимостью
Раздел: Гражданское право |
Операции с загородной недвижимостью могут повлечь за собой множество неприятных сюрпризов. Неважно, желаете вы купить или продать недвижимость за городом, вам просто не избежать проблем и юридических неувязок, если вы не знаете, на что нужно обращать внимание, оформляя сделку купли-продажи участка земли или дома.
Согласно законодательству, сделка купли-продажи может осуществляться ее участниками и без привлечения нотариуса и юриста к процессу по передаче прав. Но учтите, что вам придется прождать не меньше месяца, прежде чем право перехода сможет пройти государственную регистрацию. Напротив, при работе с нотариусом сделка пройдет через все необходимые по закону инстанции всего за три дня. Также, вероятно, вас заинтересует такая услуга как сопровождение сделок. благодаря которой вы сможете быть уверены, что сделка пройдет абсолютно законно и чисто.
Изучая договор, обратите внимание на точное указание площади участка. Также в договоре должен быть кадастровый номер, указание месторасположения и вида использования земельного участка. Убедившись в наличии этой информации, изучите условия и цену. В договоре должен быть указан и порядок расчета, устанавливаемый по договоренности участниками сделки.
Для прохождения этапа регистрации договора в реестре необходимо иметь при себе паспорт продавца и покупателя, документы на передаваемый объект (договор дарения, мены, наследования и т.д.), кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации прав на землю и жилой дом. Если сделка проходит по доверенности, убедитесь, что ее сроки не истекли.
Сделки с недвижимостью: что нужно знать о налогах
Большинство сделок с недвижимостью предполагает обязательную уплату сторонами налогов. Но далеко не все граждане знают, когда нужно платить, сколько и за что. Между тем уклонение от налогов – вольное или невольное – может привести к начислению штрафов и порой ставит сделку под угрозу срыва
Обязательства по уплате налогов у сторон по сделке наступает после государственной регистрации прав собственности на недвижимость, то есть с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Когда продавец платит
Собственник, продающий недвижимость, платит налог с дохода (НДФЛ) от ее продажи. Согласно Налоговому кодексу РФ, доходы россиян от продажи недвижимого имущества облагаются налогом по ставке 13%. «Сумма для расчета налога - налоговая база - определяется исходя из доходов за минусом сумм имущественных налоговых вычетов (возвращения НДФЛ при покупке жилья), - говорит специалист отдела по работе с физическими лицами УФНС по Санкт-Петербургу Андрей Иванов. То есть, если доход от продажи квартиры составляет 1 млн руб. а вычет – 200 тыс. руб. то налоговая база будет равна 800 тыс. руб. С нее и придется платить налог.
С покупателя недвижимости налог не взимается. Но после того как он станет полноправным собственником, ему придется платить налог на имущество. Объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. Налог исчисляется от стоимости жилого помещения: чем дороже имущество, тем выше налог. Для недвижимости стоимостью выше 500 тыс. руб. (то есть почти всех квартир в Петербурге) ставка составит 0,3-2%.
Кстати, при владении недвижимостью в России иностранцы тоже обязаны уплачивать налог на имущество. Ставки данного налога одинаковы для всех, как для резидентов, так и для нерезидентов, имеющих собственность на территории России. Если иностранец продает недвижимость в пределах нашей страны, то со своего дохода он должен заплатить целых 30% подоходного налога.
Искусство вычитать
Налогоплательщик - как продавец, так и покупатель - имеет право на имущественный налоговый вычет, то есть возврат части НДФЛ при строительстве, покупке или продаже недвижимого имущества. Покупатели могут получить вычет и на ту сумму, которую выплачивают в качестве процентов по кредитам, выданным на покупку жилья.
Размер вычета не превышает 1 млн руб. в том случае, если владелец продает имущество, находившееся в его собственности менее трех лет. При продаже недвижимости, которой гражданин владел три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в полном объеме. Другими словами, в этом случае продавец недвижимости не будет платить никаких налогов на доходы физических лиц. Равно как и продавец, которому отчуждаемая недвижимость принадлежала на праве собственности менее трех лет, но цена сделки (стоимость продаваемой недвижимости) не превышает 1 млн руб.
«Даже если сделка отвечает перечисленным выше условиям в части освобождения от уплаты налогов, это не означает, что налоговый орган должен предоставлять вычеты автоматически», - объясняет советник генерального директора по правовым вопросам «Балтийской ипотечной корпорации», адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Наталья Савенко.
«Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства или регистрации. Декларация подается после окончания налогового периода. Таким образом, если сделка с недвижимостью была совершена в 2007 г. декларация и указанное заявление должны быть представлены в налоговую инспекцию до 30 апреля 2008 г.», - говорит член правления ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов.
Вместо использования своего права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов. Например, если гражданин продает квартиру, приобретенную им в собственность по договору долевого участия и принадлежащую ему менее трех лет, то, по словам Натальи Савенко, у него есть выбор. Он может либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн руб. Либо, если на новое строительство гражданином потрачена сумма более 1 млн руб. - из цены квартиры вычесть налоговую базу для исчисления 13% налога на доходы. «В данном случае необходимо четко понять экономическую выгоду, исходя из имеющихся документов», - добавляет Наталья Савенко.
При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, величина имущественного налогового вычета распределяется между всеми совладельцами пропорционально их доле. В качестве примера можно привести продажу квартиры, находящейся в общей долевой собственности семьи из пяти человек. Допустим, стоимость квартиры - 2,5 млн руб. доли каждого собственника равны. Квартира была ранее передана в собственность продавцов в результате приватизации. Период владения объектом составляет 2 года. В данном случае предельный размер налогового вычета, которым может воспользоваться каждый из продавцов, составляет 200 тысяч руб. (1 млн налогового вычета делим на пять). Доход, полученный каждым из продавцов квартиры, составит 500 тыс. руб. Соответственно, налоговая база по доходам, полученным от продажи квартиры, определяется по налоговым декларациям каждого продавца в сумме 300 тыс. руб. (500 тыс. минус 200 тыс. руб.).
За подарок и наследство
При дарении недвижимости налогов платить не нужно лишь в том случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. Так, налог не платят супруги, родители или дети дарителя, его братья, сестры, дедушки и бабушки. Если же человек получает недвижимость по договору дарения не от перечисленных выше родственников, он платит налог на доход от приобретения этой недвижимости (по ставке 13%). Налогоплательщик, получивший недвижимость по договору дарения от организации или индивидуального предпринимателя, также уплачивает налог на доход 13% от стоимости полученного в дар имущества.
Надо иметь в виду, что налоговые органы вправе требовать исчисления суммы налога с рыночной, а не с инвентаризационной (нормативной) стоимости полученного в дар имущества. Кроме того, у одаряемого появляется обязанность представить налоговую декларацию за тот налоговый период (год), в котором был получен подарок.
Что касается налогообложения наследуемого имущества, то с 1 января 2006 года эта процедура претерпела изменения. «Наследник обязан заплатить налог с имущества, если свидетельство о праве на наследство выдано до 1 января 2006 года. Если свидетельство выдается начиная с 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования, не взимается», - предупреждает Наталья Савенко.
Нередки случаи, когда граждане по тем или иным причинам меняют свое жилье на меньшее с доплатой. По общему правилу, получивший доплату человек обязан заплатить с нее налог на доходы физических лиц – 13% без применения каких-либо вычетов.
Иностранцы, опять же, при получения дохода в результате дарения и мены, платят налог по повышенной ставке - 30%.
Издержки уступительности
Нередко квартиры в новостройках приобретаются путем заключения договора об уступке права требования жилого помещения. Дело в том, что некоторая часть квартир первичного рынка покупаются на стадии котлована и продаются частными инвесторами в период завершения строительства дома. При этом операция продажи уже построенной, но еще не оформленной в собственность новостройки очень проста: заключается договор переуступки третьему лицу (покупателю) права требования по инвестиционному договору. При этом продавец платит налог в размере 13% со своего дохода, то есть разницы между прежней и настоящей ценой квартиры. Впрочем, инвесторы всячески стараются минимизировать налогооблагаемую базу. Например, занижают сумму договора переуступки или вообще не фиксируют разницу между ценой переуступки и той, которая указана в договоре инвестирования.
Покупателю также придется платить налоги - с имущества, полученного по договору о переуступке права требования (см. табл.). При этом гражданин, приобретающий право требования, может получить налоговый вычет, а уступающий его - не имеет такого права.
Таблица налогов по видам сделок
Подвохи при покупке дома.
05.04.2008 | 00:00
Число покупателей загородной недвижимости растет день ото дня, попутно множится и количество неправильно оформленных сделок и типичных ошибок. Сегодня мы расскажем о том, какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья.
«У продавца глаза были честные», «Он же нотариальную доверенность показывал», «Это был родственник моей лучшей подруги»… Каких только «весомых» доводов не услышишь от обманутых покупателей загородной недвижимости !
А ведь большинство неприятностей происходит из-за пренебрежения элементарными правилами, по причине незнания основ. Какие моменты нужно иметь в виду, чтобы не попасть впросак?
На какие грабли наступают дважды
Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы.
Поиск недвижимости
«К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненного наследуемого дарения, – поясняет руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Статус» Наталья Титкова. – В такой ситуации закон не дает возможности новому хозяину распоряжаться этим участком, например, впоследствии продать, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке могут попросту не зарегистрировать».
Характерна и обратная ситуация. Покупатель соглашается приобрести дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, на котором этот дом расположен. Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится. По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.
Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью. то наиболее типичным из них является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности.
«Приобретая загородную недвижимость по доверенности, всегда необходимо проверять, во-первых, ее подлинность у нотариуса, а во-вторых, реальность существования доверителя, – предупреждает Наталья Титкова. – Здесь нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, по какой причине и т. д.».
Смотрим на документы
Одним словом, каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю. В обязательном порядке при покупке загородной недвижимости необходим следующий набор документов:
Правоустанавливающие документы на дом. Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом.
Или же документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее по другим основаниям (договор купли- продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о государственной регистрации права).
Технический паспорт домовладения. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.
Технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.
Выписка из домовой книги. Если дом пригоден для постоянного места жительства (ПМЖ), то необходимо наличие выписки из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если покупатель не собирается регистрироваться в приобретаемом помещении, выписка покажет, не покупает ли он недвижимость с обременением в виде семьи из пяти человек.
Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. На этот пункт потенциальному покупателю следует обратить особое внимание. Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности.
«Необходимо идентифицировать именно право собственности, а не право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения продавца на указанный участок», – поясняет Наталья Титкова.
Для этого требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство). А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка. постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.
Кадастровый план земельного участка. Этот документ выдается районными отделами землеустройства по Киевской области и содержит в себе непосредственно план границ земельного участка, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях.
«Кроме того, любое уважающее себя риелторское агентство при покупке загородного дома проводит стандартную юридическую проверку представленных продавцом правоустанавливающих документов на участок и на дом, – добавляет Наталья Титкова. – Изучаются основания приобретений продавцом домовладения, отсутствие обременений, запретов, арестов и др.».
