Выявив необходимость составлять любой документ, нужно размышляя разбить смысл на три необходимых частей. Последние не точно будут напечатаны в той же последовательности. Сперва следует осмыслить к чему вы желаете в результате, освободившись выпишите основания. Важными могут оказаться постановления, местные порядки, местные обычаи. Начало очень важная часть, который оставляет впечатление. Кроме того стремитесь понимать кому адресован будущий претензионный документ и кто реально будет обрабатывать.
На сегодняшний день, для того, чтобы получить в собственность недвижимое имущество, можно использовать несколько вариантов и одним из них является заключение договора ренты. Данный договор предполагает передачу имущественных прав на жилье новому владельцу недвижимости с тем условием, что он принимает на себя обязательства по выплате суммы денег прежнему хозяину в оговоренном размере и в течение установленного срока.
Договор ренты квартиры может бессрочным либо пожизненным. В свою очередь, бессрочный договор будет считаться утратившим силу, как только владелец ренты получает оговоренную и указанную в договоре сумму в полном объеме. Выплата денег может осуществляться равными долями в течении длительного времени, но при этом, предполагается обязательная оплата первоначального взноса в размере 10-20% от оговоренной суммы. Фиксированная сумма, оговоренная в договором ренты, индексируется с учетом инфляции.
В случае пожизненного договора ренты квартиры, он будет считаться утратившим силу после смерти рантье. Кроме того, пожизненная рента может предполагать не только погашение суммы равными долями, но также и уход за получателем ренты, включая обеспечение его медикаментами и продуктами питания.
Договор ренты квартиры в обязательном порядке заверяется у нотариуса, его заключение осуществляется при условии письменного согласия самого владельца недвижимости, а также его супруги (супруга). В договоре ренты должна содержаться следующая информация:
- условия, в соответствии с которыми квартира передается новому владельцу; в случаях, когда договор ренты предполагает выплату некоторой суммы, то вместе с ним заключается договор купли-продажи; в случаях, предусматривающих иные способы погашения платежей ренты, то недвижимость будет переходить к новому владельцу на основании договора дарения; в обоих случаях в оговоре ренты указываются сроки его действия и размеры ежемесячных выплат;
- о том, какое имущество будет предоставлено новым владельцем в качестве залога для обеспечения условий, оговоренных документом; данный пункт регламентируется законодательной базой РФ и является защитой прав и интересов получателя ренты в случаях нарушения новым владельцем квартиры договорных обязательств;
- пункт, содержащий размер штрафных санкций, которые будут применяться по отношению к плательщику ренты в случаях просрочки им ежемесячного платежа либо отказа от выполнения условий сделки по каким-либо причинам.
В соответствии с законодательством РФ, квартира, которая была получена в собственность по договору ренты, новым владельцем может быть продана или подарена третьему лицу до окончания срока действия заключенного документа. В таких случаях, договорные обязательства, указанные в документе, в полном объеме переходят к новому владельцу недвижимости. Однако, продажа квартиры до окончания срока действия договора не снимает никаких финансовых обязательств с плательщика ренты, то есть, если новый владелец не сможет либо по какой-то причине откажется выполнять договорные обязательства, законодательство предусматривает совместную ответственность перед получателем ренты.
Образец написания договора аренды квартир
Рейтинг: / 27
Плохо Отлично
Подробности Категория: Недвижимость Опубликовано 04 Июль 2011 Просмотров: 11656
При аренде или найме квартиры на короткие или длительные сроки нужно заключать соответствующий договор. Данный договор аренды квартир защищает права собственника и нанимателя, и в будущем при возникновении конфликтной ситуации может быть полезен обоим сторонам. Договор аренды квартир - соглашение, по которому собственник квартиры сдает за определенную плату в ограниченное для владения пользование. Обычно договор аренды квартир сделан в двойном экземпляре, один из них остается у наймодателя (собственника квартиры), другой - у нанимателя.
Для чего нужен договор аренды квартир ?
Правильное составление договора аренды квартир защищает права обоих сторон (нанимателя и наймодателя) и помогает в решении спорных вопросов различного рода. Фактически соглашение обоих сторон договора который закончен между 2 физическими лицами имеет ту же самую законность, так же, как договор, который заключают агентства недвижимости при продаже квартиры.Договор найма квартиры между собственником и нанимателем в простой письменной форме может быть оформлен по желанию обоих сторон в нотариальной конторе. Если же квартира снята только на основе устной договоренности, у обоих сторон могут возникать проблемы разного характера, например имеется вероятность, что наниматель может попортить имущество, затопит соседей, пригласит жить постороннего человека или родственников. Может быть такое, что собственника "внезапно" приехали знакомые или разного рода семейные обстоятельства вынуждают больше не сдавать жилплощадь в аренду. Поэтому правильно составленный догов найма квартиры - залог спокойного сна обеих сторон договора..
Обратите внимание.
При заключении договора аренды квартиры обратите особое внимание на эти пункты и перепроверьте правильность написания несколько раз
- Тема договора;
- Адрес квартиры или комнаты указанный в документах собственника;
- Данные о съемщике и членах его семьи или других людей, которые будут проживать в снятой квартире;
- Стоимость арендной платы в месяц (платежи и порядок расчетов);
- Ответственность сторон;
- Срок на который заключается договор и акт сдачи квартиры.
Образец договора аренды квартиры.
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
г. Н.Новгород «____»_____________20___г.
Мы,____________________________________________________________________________________, в дальнейшем НАЙМОДАТЕЛЬ,
С другой стороны, ______________________________________________________________________, в дальнейшем НАНИМАТЕЛЬ
С другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.
1.1. НАЙМОДАТЕЛЬ предоставляет НАНИМАТЕЛЮ в пользование жилое помещение из____комнат, по адресу: ул.___________________, дом №_____, кв._____, кор._____ телефон_____________ в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, имущество согласно Акту сдачи жилого помещения имущества.
2. ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ.
2.1. По соглашению сторон договором устанавливается плата за аренду (поднаем) квартиры и пользование имуществом в размере__________________ рублей в месяц.
2.2. Оплата производится следующим образом:
Предоплата____ месяца(ев), получена наличными сумма в размере_____________ рублей. Оплачено «_____»_______________20___г.
2.2.2. Оплату телефона (включая ежемесячную абонентскую плату, междугородние и международные переговоры) производит ________________________.
2.2.3. Оплату показаний счетчика электроэнергии производит ______________________.
2.3. НАНИМАТЕЛЬ обязуется вносить плату за найм жилого помещения не позднее «____» числа текущего месяца.
3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
3.1. НАЙМОДАТЕЛЬ обязуется:
3.1.1. В течение срока найма не выставлять жилплощадь на продажу, не закладывать, не предъявлять в качестве долговой гарантии.
3.1.2. Посещать квартиру с предварительным оповещение о времени посещения.
3.1.3. Предоставить собственность, сантехническое, электрическое и газовое оборудование, отопительные приборы в исправном состоянии, удовлетворяющем НАНИМАТЕЛЯ.
3.1.4. Предоставить НАНИМАТЕЛЮ предметы домашнего обихода в количестве и качестве, согласованном с ним (опись имущества прилагается по инициативе обеих сторон).
3.1.5. Осуществлять ремонт сантехнического, газового оборудования, если необходимость такого ремонта возникает в результате естественного износа оборудования.
3.1.6. Предоставить НАНИМАТЕЛЮ копии всех документов, подтверждающих все соответствующие документы на квартиру.
3.2. НАНИМАТЕЛЬ обязуется:
3.2.1. Использовать собственность в соответствии с действующими Правилами пользования жилыми помещениями, в том числе соблюдать правила технической безопасности. Не выполнять работы или другие действия, приводящие к порче собственности, либо создающие шум и вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания жильцов в соседних квартирах.
3.2.2. Использовать сданную ему по договору найма квартиру по назначению (исключительно для проживания). Не сдавать в собственность в поднайма третьим лицам.
3.2.3. Регулярно по получению квитанции оплачивать телефонные переговоры, телеграфные и другие услуги, оказанные НАНИМАТЕЛЮ также в том, случае если они поступят на адрес НАЙМОДАТЕЛЮ после истечения срока аренды (поднайма).
3.2.4. Своевременно сообщать НАЙМОДАТЕЛЮ о выявленных неисправностях элементов квартиры.
3.2.5. Не производить реконструкции помещения, переоборудования
и других капитальных работ без согласия НАЙМОДАТЕЛЯ.
3.2.6. В случае вывода из строя, порчи и т.д. предметов домашнего обихода и бытового обслуживания НАНИМАТЕЛЬ производит ремонт за счет или компенсирует их стоимость по договорным ценам. НАНИМАТЕЛЬ не несет ответственности за ущерб, произошедший по независящим от НАНИМАТЕЛЯ причинам.
3.2.7. НАНИМАТЕЛЬ обязан содержать в чистоте и порядке жилое и подсобное помещение, балкон, лоджию, выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные места.
3.2.8. Освободить арендуемое (сданное в поднаем) жилое помещение по истечении обусловленного в настоящем договоре срока найма.
4. ПРАВА СТОРОН.
4.1. НАЙМОДАТЕЛЬ имеет право:
4.1.1. Требовать от НАНИМАТЕЛЯ своевременно внесения платы за найм.
4.1.2. Требовать от НАНИМАТЕЛЯ освобождения жилого помещения по истечении срока договора найма.
4.2. НАНИМАТЕЛЬ имеет право:
4.2.1. Вместе с НАНИМАТЕЛЕМ в указанной квартире имеют право постоянно проживать следующие граждане:
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА.
5.1. Срок аренды (поднаем) устанавливается с «___»_____________20___г. по «___»______________20___г.
5.2. Настоящий договор, может быть, расторгнут любой из сторон в любое время с письменным предупреждением другой стороны за один месяц.
5.3. Настоящий договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон при наличии условий и в порядке, предусмотренным жилищным законодательством, а также в случае нарушения одной из сторон своих обязательств.
5.4. Возникшие при исполнение настоящего договора споры между сторонами разрешаются установленном законом порядке.
5.5. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которых у НАЙМОДАТЕЛЯ, другой у НАНИМАТЕЛЯ (каждый имеет одинаковую юридическую силу).
5.6. С момента подписания настоящего договора квартира считается переданной НАНИМАТЕЛЮ во временное пользование и не может быть сданной НАЙМОДАТЕЛЕМ другому лицу.
6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ.
6.1. Агент по настоящему договору оказывает разовую (единовременную) услугу (поиск варианта, выступая третьей стороной, в роли посредника и не несет ответственности за состояние имущества и за нарушение правил эксплуатации недвижимости, как НАЙМОДАТЕЛЕМ, так и НАНИМАТЕЛЕМ).
6.2. Комиссионные за подбор квартиры возврату не подлежит.
Дополнительные условия:________________________________________________________________________________________
состоящее из:_______ комнат, общей площадью -_______кв.м. жилой площадью -_________кв.м. кухня - ______ кв.м.
(далее - "Объект" во временное возмездное владение и пользование для проживания).
1.2. Наличие телефона: ________ тел. №___________________________________________
1.3. Характеристика "Объекта" на момент его передачи НАНИМАТЕЛЮ указывается в Приложении № 1 к Договору - Передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.
1.4. "Объект" принадлежит гр. (Ф.И.О.): _______________________________________________________________________
паспорт с регистрацией по месту жительства - пропиской).
1.5. НАЙМОДАТЕЛЬ передает "Объект" с имуществом, указанным в Приложении № 1 к настоящему Договору.
1.6. Срок найма "Объекта" устанавливается с «_____ » _______________20___г. по «_____» ______________20___г.
Пролонгация настоящего договора осуществляется по взаимному согласию Сторон.
1.7.НАНИМАТЕЛЬ осмотрел "Объект" до заключения настоящего Договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию.
2. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАЙМОДАТЕЛЯ
2.1. НАЙМОДАТЕЛЬ обязуется:
2.1.1.Передать НАНИМАТЕЛЮ по передаточному акту "Объект", пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям.
2.1.2. Предупредить НАНИМАТЕЛЯ не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия настоящего Договора о своем намерении перезаключить Договор на новых условиях или об отказе от заключения нового договора.
2.1.3. Предоставить НАНИМАТЕЛЮ возможность проживать в "Объекте" в течение: 30 (тридцати) календарных дней со дня получения НАНИМАТЕЛЕМ от НАЙМОДАТЕЛЯ письменного извещения о досрочном прекращении настоящего Договора.
2.1.4. Нести ответственность за недостатки сданного в наем "Объекта" и находящегося в нем имущества, препятствующие полноценному пользованию им, даже если во время заключения Договора НАЙМОДАТЕЛЬ не знал об этих недостатках.
2.1.5. Устранять за свой счёт последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине НАНИМАТЕЛЯ и/или проживающих с ним лиц в срок не более 10 дней.
2.2. НАЙМОДАТЕЛЬ не вправе без предварительного письменного согласия НАНИМАТЕЛЯ:
2.2.1.Устанавливать какое - либо оборудование в "Объекте" (установка сигнализации, охранных систем и т.д.).
2.2.2. Осуществлять переустройство и реконструкцию "Объекта".
2.3. НАЙМОДАТЕЛЬ вправе один раз в месяц осуществлять проверку состояния "Объекта" и находящегося в нем согласно передаточному акту данного Договора своего имущества в предварительно согласованное с НАНИМАТЕЛЕМ время.
2.4. НАЙМОДАТЕЛЬ гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора:
- распоряжается "Объектом" на законном основании - документа о праве, указанного в п. 1.4. настоящего Договора.
- "Объект" не сдан в наем, не отчужден, не находится под залогом, арестом, не является предметом какого-либо спора.
- получено необходимое в соответствии с законодательством согласие (нотариально заверенная копия которого предоставляется НАНИМАТЕЛЮ) всех собственников и/или совершеннолетних пользователей "Объекта" на заключение настоящего Договора.
3. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ
3.1. НАНИМАТЕЛЬ обязан:
3.1.1. Использовать "Объект" только для личного проживания и проживания лиц, указанных в пункте 1.1. Договора.
3.1.2. Своевременно вносить плату за пользование "Объектом" (плату за наем), в согласованном с НАЙМОДАТЕЛЕМ порядке, а также платежи, согласно п. 4.5. настоящего Договора и предоставлять по требованию НАЙМОДАТЕЛЯ оплаченные счета, квитанции по указанным платежам.
3.1.3. Содержать "Объект" в чистоте и порядке, обеспечивать сохранность "Объекта" и поддерживать его в надлежащем состоянии.
3.1.4. Бережно относиться к имуществу НАЙМОДАТЕЛЯ, находящемуся в "Объекте".
3.1.5. Устранять за свой счёт последствия аварий, произошедших в "Объекте" по вине НАНИМАТЕЛЯ и/или проживающих с ним лиц.
3.1.6. Не нарушать права владельцев прилегающих помещений при пользовании "Объектом".
3.1.7. Беспрепятственно допускать НАЙМОДАТЕЛЯ в "Объект" в соответствии с пунктом 2.2. настоящего Договора.
3.1.8. Возвратить НАЙМОДАТЕЛЮ "Объект", ключи от "Объекта", а также находящееся в нем имущество в том же состоянии, в котором они были переданы НАНИМАТЕЛЮ, с учетом их естественного физического износа, по истечении срока найма, установленного настоящим Договором.
3.1.9. В случае обнаружения хищения, нанесения ущерба имуществу НАЙМОДАТЕЛЯ в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д. незамедлительно известить об этом НАЙМОДАТЕЛЯ, а при его отсутствии¬ заявить об этом в соответствующие компетентные органы.
3.1.10. Передавать НАЙМОДАТЕЛЮ все документы и почтовые отправления, а также любую касающуюся его информацию.
3.2. НАНИМАТЕЛЬ не вправе без предварительного письменного разрешения НАЙМОДАТЕЛЯ:
3.2.1.Устанавливать какое - либо оборудование в "Объекте" (установка сигнализации, охранных систем и т.д.).
3.2.2. Передавать "Объект" третьим лицам, а также сдавать "Объект" в поднаем.
3.2.3. Осуществлять переустройство и реконструкцию "Объекта".
3.2.4. Вселять в "Объект" иных лиц, не указанных в п. 1.1. настоящего Договора.
3.3 НАНИМАТЕЛЬ имеет право заменить замки на входной двери "Объекта" и оставить все ключи у себя на весь срок найма.
4. ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
4.1. Плата за наем "Объекта" в месяц составляет_____________(____________________________________________) гривен.
4.2. Плата за наем "Объекта" производится ежемесячно не позднее _____(________________________) числа текущего месяца за месяц вперед.
4.3. Установленная плата за наем "Объекта" не подлежит изменению в течение всего срока найма.
4.4. Оплату квартплаты, абонентской платы за телефон и коммунальных услуг, за исключением указанных в п.4.5.Договора, осуществляет НАЙМОДАТЕЛЬ.
4.5. Оплату междугородних и международных телефонных переговоров, иных платных услуг телефонной связи, в том числе Интернета, а также потребляемой электроэнергии осуществляет НАНИМАТЕЛЬ, согласно тарифам соответствующих организаций.
4.6. При наличии на момент выезда НАНИМАТЕЛЯ из "Объекта" любых задолженностей и/или неоплаченных счетов, обязанность погашения/оплаты которых в соответствии с Договором возложена на НАНИМАТЕЛЯ, соответствующая денежная сумма должна быть передана НАНИМАТЕЛЕМ НАЙМОДАТЕЛЮ незамедлительно.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА
5.1. Досрочное прекращение Договора возможно вследствие его досрочного расторжения или вследствие одностороннего отказа любой из Сторон от его исполнения по основаниям, указанным в настоящем Договоре.
5.2. Односторонний отказ от исполнения Договора до истечения срока, указанного в пункте 1.6. Договора, может быть произведен любой Стороной при систематическом нарушении другой Стороной условий настоящего Договора.
5.3. Расторжение настоящего Договора в порядке одностороннего отказа, производится посредством направления одной из Сторон Договора другой Стороне, соответствующего письменного уведомления с указанием причины отказа, не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты расторжения Договора.
5.3.1. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора по инициативе НАНИМАТЕЛЯ, при соблюдении НАЙМОДАТЕЛЕМ условий настоящего Договора, возврат НАНИМАТЕЛЮ части денег, пропорциональной неиспользованному сроку найма может быть произведен НАЙМОДАТЕЛЕМ только по его добровольному желанию.
5.3.2. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора по инициативе НАЙМОДАТЕЛЯ, при соблюдении НАНИМАТЕЛЕМ условий настоящего Договора, НАЙМОДАТЕЛЬ возвращает НАНИМАТЕЛЮ уплаченную НАНИМАТЕЛЕМ часть суммы за неиспользованный срок найма и выплачивает неустойку в размере месячной платы за наем "Объекта".
5.4. При не внесении НАНИМАТЕЛЕМ платы за наем "Объекта" в течение двух месяцев подряд, настоящий Договор считается расторгнутым.
5.5. НАНИМАТЕЛЬ несёт полную материальную ответственность за ущерб, причиненный "Объекту" и/или имуществу НАЙМОДАТЕЛЯ, за вред, причиненный владельцам прилегающих помещений, независимо от того является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности НАНИМАТЕЛЯ и/или лиц, с ним проживающих.
5.6. Если в ходе исполнения настоящего Договора будет выявлен факт нарушения НАЙМОДАТЕЛЕМ п. 2.4. Договора, а именно факт сообщения им недостоверных сведений, препятствующих либо делающих невозможным использование "Объекта", НАЙМОДАТЕЛЬ обязан незамедлительно выплатить НАНИМАТЕЛЮ штраф в размере месячной ставки арендной платы "Объекта" и вернуть денежную сумму, выплаченную наперёд НАНИМАТЕЛЕМ за наем "Объекта".
5.7. При обнаружении НАНИМАТЕЛЕМ в процессе исполнения настоящего Договора задолженности НАЙМОДАТЕЛЯ по платежам за "Объект", которая затрудняет или делает невозможным нормальное использование "Объекта" для проживания (отключение электроэнергии, газа и т.д.), НАНИМАТЕЛЬ вправе самостоятельно погасить выявленную задолженность за счет причитающейся НАЙМОДАТЕЛЮ суммы платы за наем "Объекта".
5.8 Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если причиной этому явились события непреодолимой силы и/или факторы, не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти Сторон: стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления, существенно затрудняющие или делающие невозможным исполнение принятых по Договору обязательств.
6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. В целях получения правовых гарантий по настоящему Договору НАНИМАТЕЛЬ лично удостоверяется в подлинности представленных НАЙМОДАТЕЛЕМ документов о праве на "Объект" и проверяет их содержание до подписания настоящего Договора.
6.2. Перечисленные в пункте 1.1. настоящего Договора лица, проживающие совместно с НАНИМАТЕЛЕМ, несут все обязанности по настоящему Договору наравне с НАНИМАТЕЛЕМ.
6.3. Неотделимые улучшения, произведенные в "Объекте" НАНИМАТЕЛЕМ без согласования с НАЙМОДАТЕЛЕМ, переходят к НАЙМОДАТЕЛЮ без возмещения их стоимости.
именуемый (ая) в дальнейшем НАЙМОДАТЕЛЬ, с одной стороны, и_______________________________________________
_________________________________________ именуемый (ая) в дальнейшем НАНИМАТЕЛЬ, с другой стороны, заключили настоящий Акт о нижеследующем:
1. В соответствии с Договором найма жилого помещения от «___»______________20__ г. НАЙМОДАТЕЛЬ передал, а НАНИМАТЕЛЬ принял жилое помещение в виде:___________________________________________________________________
расположенное по адресу:______________________________________________________________________________________
2. "Объект" предоставлен с телефонным номером (без него): № телефона______________________________________________
телефонный номер раздельный (спаренный) - (нужное подчеркнуть).
3. Описание недостатков "Объекта": _____________________________________________________________________________
4. "Объект" передан со следующим имуществом (мебель, оборудование): ______________________________________________
5. "Объект" пригоден для проживания, находится в удовлетворительном состоянии и не имеет недостатков, кроме
указанных в пункте 3 настоящего Передаточного акта.
6. При подписании настоящего Передаточного акта НАЙМОДАТЕЛЬ передал, а НАНИМАТЕЛЬ принял ключи от "Объекта", бланки квитанций на оплату электроэнергии; НАЙМОДАТЕЛЬ предъявил НАНИМАТЕЛЮ - для ознакомления расчетные книжки по оплате коммунальных услуг и телефона, квитанции об оплате квартплаты, электроэнергии.
7. Показание электросчетчика на день подписания настоящего Передаточного акта составляет: __________________________
8. Претензий у НАНИМАТЕЛЯ к НАЙМОДАТЕЛЮ по передаваемому "Объекту" не имеется.
9. Настоящий Передаточный акт составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.
НАЙМОДАТЕЛЬ: НАНИМАТЕЛЬ:
ПЕРЕДАЛ « ___ » _______________________20___ г. ПРИНЯЛ «___» _______________________20___г.
" border=0> Скачать бесплатно договор аренды квартиры.DOC (132 Kb)
Скачати безкоштовно договір оренди квартири.DOC (132 Kb)
Договор ренты и его виды
Уважаемые читатели, МирСоветов предлагает Вашему вниманию информацию о том, что такое договор ренты и кому он может быть полезен. В частности, это касается ренты жилых помещений, так как дает возможность удовлетворить потребности заинтересованных сторон на максимально выгодных условиях, как для того, кто передает помещение по договору ренты, так и для того, кто это помещение принимает.
Что такое рента
Это передача в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени, как правило, договора ренты на передачу жилой недвижимости заключаются на весь период жизни собственника. Содержание может быть как в материальном, то есть в виде определенных денежных сумм, прописанных в договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни. Все условия изначально прописываются в договоре ренты. Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами, крайний срок вступления во владение имуществом, переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Также оговаривается, в течение какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.
Для того, кто имеет имущество, подлежащее передаче по договору ренты, рента может стать постоянным источником дохода без каких либо временных или трудозатрат. Есть два варианта оплаты рентных платежей: бессрочно (что называется постоянной рентой) и в течение жизни получателя ренты (или пожизненная рента). Второй вариант – пожизненная рента – может быть с иждивением (с обязанностью содержать получателя ренты помимо выплат самих платежей). В чем отличительная особенность всех этих разновидностей договоров ренты, МирСоветов рассмотрит чуть ниже.
Заключение договора
Между сторонами должен быть заключен договор с описанием условий договоренности. Такой договор должен в обязательном порядке быть зарегистрирован у нотариуса, иначе он не будет иметь юридической силы. В случае, когда договор предусматривает отчуждение имущества, то он должен пройти госрегистрацию.
Для заключения договора ренты стороны должны предоставить:
- свои паспорта;
- дополнительно собственник предоставляет справку из БТИ формы 11-а и технический паспорт на помещение (в его составе экспликация, поэтажный план строения) и правоподтверждающие документы на квартиру.
Для сделок, подлежащих госрегистрации, предоставляются следующие документы:
- написанное по установленной форме заявление на государственную регистрацию;
- договор ренты (оригинал и ксерокопию, с отметкой налоговой инспекции);
- копию акта приема помещения, заверенного нотариально либо сотрудниками ЖКХ;
- квиток об оплате регистрационного сбора;
- справка из БТИ.
Заостряю Ваше внимание на том, что договор ренты может быть заключен между сторонами еще и с согласия их супругов, если таковые имеются.
Договор ренты должен содержать сведения о том, как будет передаваться отчуждаемое имущество: платно или бесплатно. Понятие «платно – бесплатно» будет определяться тем, в каком виде будут передаваться рентные платежи собственнику имущества после заключения договора ренты. Платное отчуждение подразумевает выплату рентных платежей в виде определенной денежной суммы, которая и будет определять стоимость передаваемого имущества. В этом случае, между сторонами, заключившими договор ренты, должен быть также оформлен договор купли-продажи имущества. Если же рентные выплаты будут подразумевать любые другие формы расчета, то имущество будет передаваться по договору дарения. В общем-то, и та и другая форма передачи имущества может быть уместна при любом виде уплаты рентных платежей, в зависимости от того, что будет более приемлемым для сторон договора ренты, а вышеописанные привязки к форме оплаты являются более логичными и стандартными, носящими, скорее, рекомендательный характер.
Договор ренты подразумевает обременение имущества. Так, если на имущество заключен договор ренты, оно становится обремененным этим договором. Обременение будет заключаться в том, что при отчуждении имущества плательщиком ренты, его обязательства по договору ренты переходят к правопреемнику. То есть если плательщик ренты подарит или продаст квартиру, полученную по договору ренты до окончания срока действия договора ренты, то купивший такую квартиру человек обязан будет соблюдать все условия договора ренты, заключенным с ее первоначальным владельцем. Еще следует обратить внимание на такой момент: если плательщик ренты передал права на имущество до окончания договора ренты, а лицо, принявшее их, уклоняется по каким либо причинам от выполнения условий договора ренты, то у них возникает субсидиарная (совместная) ответственность перед первоначальным собственником. Иными словами, даже в случае отчуждения имущества плательщик ренты будет нести ответственность по договору ренты до окончания его срока действия.
Давайте посчитаем, во сколько может обойтись рента. Во-первых, как правило, при заключении договора плательщик ренты выплачивает получатели от 20 до 40% рыночной стоимости жилья. Возьмем для примера двухкомнатную квартиру в Москве. На сегодняшний день средняя цена жилья составляет 3 820$ за 1 кв.м. при площади в 55 кв.м. цена квартиры будет около 210 100$. Таким образом, Вы заплатите: 21 010$ собственнику при заключении договора ренты (первоначальный взнос чаще всего запрашивается, от 10% и более), нотариусу за заверение договора 136$ (4000 рублей), средние платежи ренты на сегодняшний день составляют около 200$ в месяц. Статистика говорит о том, что срок договора ренты в среднем составляет до 10 лет. Суммируем все расходы: 21 010 + 136 + 24 000 = 45 146$ – цена, в которую вам обойдется квартира. Думаю, сравнить с рыночной стоимостью и прикинуть рост цен на жилье труда не составит. Для защиты интересов собственника имущества, ставшего получателем ренты, законом предусмотрено обеспечение выплат ренты. Такое обеспечение достигается за счет приобретения права залога на отчуждаемое имущество. Еще один вид защиты получателя рента в обязательном порядке должен быть прописан в договоре ренты, при этом он является существенным и обязательным условием при заключении договора. Это предоставление обеспечения для выполнения обязательств плательщика ренты. Таким обеспечением может стать банковская гарантия на определенную денежную сумму либо страхование объекта сделки в пользу получателя ренты за счет плательщика, на случай неисполнения последним своих обязательств по договору ренты. При несоблюдении этих условий получатель ренты вправе расторгнуть в любое время договор ренты с требованием возместить убытки, связанные с таким расторжением.
Договор ренты, как и любой другой договор, имеющий финансовую составляющую, возлагает на плательщика ренты ответственность за точное исполнение взятых на себя обязательств, в случае невыполнения которых получатель ренты может потребовать уплату штрафных санкций, которые прописываются в договоре или устанавливаются в соответствии со ст.395 ГК РФ.
Немного о банковской гарантии
Банковская гарантия – это в некотором роде тоже страхование рисков возможной неплатежеспособности плательщика (ренты, в нашем случае). В качестве гаранта выступать может банк или любое другое кредитно-финансовое учреждение. Для того чтобы банк стал гарантом платежей, с ним заключается специальное соглашение. На основании этого соглашения гарант возместит недополученную прибыль от договора ренты получателю ренты, но для того чтобы такой договор был заключен, плательщик ренты обязан заплатить определенную денежную сумму банку. Сумма для каждого гражданина рассматривается персонально в зависимости от уровня его доходов, их стабильности и срока на который заключается соглашение о предоставлении гарантий.
Договор гарантии, заключается между банком и плательщиком ренты, но один экземпляр должен быть передан получателю ренты. В случае обращения получателя ренты за выплатой гарантийной суммы, банк обязан уведомить об этом плательщика ренты.
Помните, что все споры по договорам ренты чаще всего решаются в пользу получателя ренты, даже в судебном порядке, так как суд в нашей стране социально ориентирован и будет в первую очередь защищать права бабушек и дедушек, квартирой которых Вы пытаетесь «завладеть».
Налогообложение договора ренты
Хочу немного остановиться еще на вопросе налогообложения, связанном с любым видом договора ренты. В общем-то, обязанность по уплате налога возникает только при платном передаче имущества, то есть по договору купли-продажи. В этом случае получатель ренты обязан заплатить налог на доход физических лиц в размере 13% от обозначенной стоимости. Но опять же, если жилое помещение находится в собственности более 3 лет, то ему предоставляется налоговый вычет в полном объеме (но не превышающим 1 000 000 рублей). При передаче имущества бесплатно по договору дарения никакими налогами сделка не облагается. Сам договор ренты, как и платежи, перечисляемые плательщиком ренты, не облагаются налогом ни для одной из сторон.
Особенности постоянной ренты
Вернемся к особенностям каждого отдельного вида ренты. Договор постоянной ренты может быть заключен только гражданами или некоммерческими организациями, но для последних только в том случае, если это не будет идти в разрез с нормами законодательства, а так же полностью будет соответствовать целям деятельности таких организаций. При этом право получателя ренты может переходить к другому лицу через договор уступки прав требования или по наследству. Для организаций такое право тоже применимо, но на основании правопреемства при реорганизации юридического лица.
Постоянная рента выплачивается деньгами, а также может быть в виде предоставления вещей или выполнения работ на сумму рентных платежей. Последние подлежат индексации, пропорциональной увеличению установленному законом в отношении МРОТ (минимальный размер оплаты труда). Рентные платежи должны осуществляться один раз в конце каждого календарного квартала, но эти сроки могут быть скорректированы и изменены по пожеланию и взаимному согласию сторон.
Постоянная рента может быть выкуплена плательщиком при соблюдении ряда условий. Получатель ренты должен быть предупрежден о намерении выкупа как минимум за три месяца до прекращения очередной рентной платы обязательно в письменной форме. При этом рентные платежи прекращаются только после того, как вся сумма выкупа будет получена получателем ренты. Но сроки и порядок выкупа могут быть по согласованию сторон изменены на свое усмотрение. Договором ренты не может быть установлен отказ плательщика ренты от выкупа, но при этом может быть введено ограничение на срок, по истечении которого может быть сделана заявка на полный выкуп. Так может быть поставлено ограничение на выкуп ренты при жизни получателя ренты или любой срок с момента заключения договора ренты, но не более тридцати лет.
МирСоветов предупреждает своих читателей, что, несмотря на все преимущества, договор ренты является очень рискованной сделкой, так как пенсионеры – люди мнительные и могут подозревать вас в нечестности при малейшей ошибке или просрочке. Получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты, если плательщик нарушит такие условия договора как неуплата положенных платежей на протяжении одного года, нарушения обязательств по обеспечению выплаты ренты, неплатежеспособность плательщика ренты по каким-либо причинам, в случаях, когда имущество, переданное под выплату ренты, переходит в общую собственность или разделено между несколькими лицами. Возможны и другие варианты, оговоренные сторонами договора.
Стоимость выкупа ренты должна быть определена договором изначально либо при отсутствии такового условия в договоре она будет равна величине рентных платежей за год. Еще одним весомым условием является то, что в договор ренты должно быть внесено условие передачи имущества: платно (по договору купли-продажи) или бесплатно (по договору дарения). Так, при бесплатной передаче имущества цена выкупа станет больше за счет того, что плательщик ренты обязан выплатить еще и стоимость данного имущества.
Всякое имущество подвержено риску порчи или гибели. В случае заключения договора постоянной ренты при бесплатной передаче имущества риски несет плательщик ренты. Если же имущество передается за плату, то плательщик может потребовать пересмотреть условия оплаты ренты либо прекратить свои обязательства по нему вообще.
Данный вид ренты применяется крайне редко, так как более подходящими и понятными являются два других вида ренты, рассмотренных ниже.
Особенности пожизненной ренты
Договор пожизненной ренты может быть заключен только в пользу гражданина или нескольких граждан. Срок действия такого договора – период его (их) жизни. В случае нескольких получателей ренты рентный платеж делится на всех в равных долях. В случае смерти одного из получателей ренты, его доля равномерно распределяется на остальных получателей ренты. Выплаты ренты по такому договору прекращаются со смертью рентополучателя (либо всех, в случае нескольких получателей).
Самостоятельно найти квартиру для заключения договора ренты очень затруднительно, поэтому лучше обратиться в риэлтерскую компанию, многие сейчас практикуют такой вид сделок. Кроме того, есть компании специализирующиеся только на этом виде деятельности, например, ООО «ФСЗП» (фонд социальной защиты пенсионеров), который работает в 15 городах России и сопровождает все этапы сделки, а также помогает в разрешении спорных ситуаций в дальнейшем. Выплаты по такому договору должны быть в виде денежных сумм и ее размер не может быть ниже МРОТ и подлежит индексации со временем. Выплаты по договору пожизненной ренты производятся ежемесячно, но могут быть изменены по договоренности сторон.
Договор пожизненной ренты может быть расторгнут по инициативе получателя ренты, если плательщик нарушит существенные условия договора, то есть не будет оплачивать регулярно и в полном объеме рентные платежи. При расторжении договора ренты получатель может потребовать выкупить ренту или расторгнуть договор с возмещением убытков, понесенных получателем ренты. Если же имущество под рентные платежи передавалось бесплатно, то при нарушении условий договора получатель может потребовать возврата имущества и его стоимости в счет выкупной цены ренты.
В случае гибели или порчи имущества, переданного по договору пожизненной ренты, не освобождает плательщика от выполнения обязательств по договору, и он будет продолжать выплачивать установленные суммы на протяжении жизни получателя.
Особенности пожизненной ренты с иждивением
Получателем ренты в данном случае также является гражданин. Он передает свое имущество плательщику ренты в собственность, а плательщик в свою очередь берет на себя обязательство пожизненно содержать и взять к себе на иждивение получателя ренты. Возможен вариант, когда собственник взамен отчуждаемого имущества просит взять на иждивение третье лицо, например, дети, могут заключить такой договор в пользу своих престарелых родителей.
Иждивение подразумевает под собой полное обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде, а также уход и лечение в зависимости от состояния здоровья гражданина. В обязанности по иждивению могут входить и расходы на ритуальные услуги. При этом объем содержания не может быть ниже, чем две ставки МРОТ. А по обоюдному согласию сторон такой договор может быть заключен с условием денежной выплаты на содержание с иждивением гражданина.
Кроме того, плательщик обязан в период действия договора следить за тем, чтобы использование такого имущества не привело к его обесцениванию или снижению начальной стоимости.
Если вы решитесь на договор ренты, в любом его виде, то не посчитайте за труд обратиться за помощью в проведении таковой сделки к специалистам, так как затраты на услуги юриста и продуманный подход к делу поможет избежать многих проблем в случае претензий со стороны получателя ренты. Прекращение договорных обязательств возникает с момента смерти получателя ренты, но может быть и расторжение договора при нарушении условий договоренности. В последнем случае получатель ренты может потребовать возврата имущества либо выплаты выкупной цены, а плательщик не только лишается прав на имущество, но и не может претендовать на компенсацию уже понесенных затрат по договору ренты. Во всех других вариантах прекращение договора ренты, предусмотренное законодательством (расторжение договора с нотариальным заверением или выкуп ренты), возможно только при обоюдном согласии сторон. Поэтому, если получатель ренты будет против расторжения договора ренты или ее выкупа, то плательщик не сможет осуществить этих действий, даже при помощи суда.
Несмотря на то, что право собственности на передаваемое имущество по договору пожизненной с иждивением (как и просто пожизненной, и постоянной) ренты оформляется после заключения договора ренты, недвижимость на протяжении всего действия договора остается в залоге у получателя ренты. Таким образом, плательщик не может производить какие-либо действия в отношении полученной по договору ренты квартиры, а именно не может ее продать, подарить, сдать внаем, зарегистрироваться в ней или зарегистрировать кого-либо из членов своей семьи без согласия получателя ренты. Но обязан оплачивать все счета, касающиеся содержания помещения, в том числе счета за телефонную связь.
Плательщик ренты может предложить получателю ренты с иждивением переехать к нему (или на любую другую жилплощадь), но не имеет права требовать этого, то есть без добровольного согласия получателя ренты, такие действия могут привести к возмущению со стороны получателя и требованию расторгнуть договор.
Заключение
Таким образом, законодательство максимально предусматривает защиту прав получателя ренты от недобросовестных плательщиков, желающих нечестным путем завладеть чьим-либо имуществом. Чаще всего договор ренты заключают в отношении жилой недвижимости, собственниками которой являются престарелые, а, возможно, и одинокие люди. А для плательщика явная выгода такого договора в минимальной стоимости приобретаемой недвижимости, но естественно, что уровень дохода такого лица должен быть достаточным, чтобы обеспечивать не только свое существование, а и получателя ренты.
