Налог на имущество при УСН для ИП в 2026 году

Налог на имущество при УСН для ИП — один из самых частых источников заблуждений: многие предприниматели уверены, что «упрощёнка» полностью освобождает их от любых платежей по недвижимости. На деле действует раздельное правило: с одной стороны, пункт 3 статьи 346.11 Налогового кодекса освобождает ИП от налога на имущество физических лиц по объектам, которые используются в предпринимательской деятельности, с другой — это освобождение не распространяется на объекты из кадастрового перечня по пункту 7 статьи 378.2 НК РФ. Разберём, когда ИП на упрощённой системе обязан платить налог на недвижимость, а когда нет, какие ставки и сроки уплаты действуют в 2026 году.

Общее правило: кого освобождает УСН

Применение УСН индивидуальным предпринимателем означает освобождение от НДФЛ с доходов от предпринимательской деятельности (кроме дивидендов) и от налога на имущество физических лиц — но только в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, и только за исключением объектов, включённых в региональный перечень по п. 7 ст. 378.2 НК РФ (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Из этой формулировки следуют три ситуации, в которых ИП на УСН может столкнуться с имущественным налогом.

Ситуация с объектом недвижимости	Платит ли ИП налог	Основание
Личная квартира, дом, гараж — не используется в бизнесе	Да	Освобождение действует только для имущества, используемого в предпринимательской деятельности
Недвижимость в бизнесе, но не включённая в региональный перечень	Нет	п. 3 ст. 346.11 НК РФ
Объект из кадастрового перечня (деловой или торговый центр, офис)	Да, всегда	п. 7 ст. 378.2 НК РФ — перечень имеет приоритет

Три ситуации: когда ИП на УСН платит налог на имущество

1. Личная недвижимость, не используемая в бизнесе

Квартира, дом или гараж, которыми предприниматель пользуется в личных целях, под освобождение п. 3 ст. 346.11 не попадают — ведь имущество не используется для предпринимательской деятельности. По таким объектам ИП платит налог на имущество физических лиц на общих основаниях: по налоговому уведомлению от ФНС, как обычное физическое лицо.

2. Недвижимость, используемая в бизнесе, но не включённая в перечень

Склад, производственное помещение, нежилое здание под магазин или иной объект, который реально задействован в коммерческой деятельности и отсутствует в региональном перечне объектов с кадастровой стоимостью, — ИП налог на имущество не платит. Именно это имущество и подпадает под освобождение пункта 3 статьи 346.11 НК РФ.

3. Объекты из кадастрового перечня — платить обязательно

Если недвижимость включена в перечень, утверждённый региональным законом в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, налог уплачивается независимо от того, используется ли объект в предпринимательской деятельности или нет. Это главное исключение, из-за которого ИП на УСН получают требования об уплате налога на имущество.

Какие объекты попадают в кадастровый перечень

Перечень по п. 7 ст. 378.2 НК РФ включает объекты, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость:

• административно-деловые центры и приравненные к ним здания (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ);
• торговые центры и объекты, предназначенные для размещения офисов, торговли и бытового обслуживания (пп. 2 и 4 п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Практический вывод: обычные квартиры, жилые дома, гаражи и большинство небольших нежилых помещений в перечень не включаются, а значит, для ИП они остаются «бесплатными» в части имущественного налога. А вот офисное или торговое помещение в бизнес-центре вполне может оказаться в перечне — даже если собственник-ИП сдаёт его в аренду или использует сам.

Как узнать, включён ли объект в перечень

1. Найдите региональный закон о налоге на имущество физических лиц (или закон субъекта РФ, утверждающий перечень по ст. 378.2 НК) на сайте местной ФНС или в справочной правовой системе. С 2026 года регионы обязаны публиковать перечень облагаемых по кадастру объектов до 1 марта налогового периода.
2. Проверьте, есть ли ваш объект в перечне по адресу и кадастровому номеру — они совпадают с данными Росреестра (публичная кадастровая карта, выписка ЕГРН или личный кабинет ФНС, раздел «Имущество»).
3. Уточните кадастровую стоимость на 1 января отчётного года — именно она станет налоговой базой.

Ставка налога на имущество при УСН в 2026 году

Ставки устанавливаются законами регионов в пределах, заданных главой 32 НК РФ, и различаются по видам объектов:

• жилые дома, квартиры и комнаты, гаражи и машино-места, хозпостройки площадью до 50 м² — базовая ставка 0,1% (регион вправе поднять её, но не выше 0,3%);
• объекты из кадастрового перечня (деловые и торговые центры, офисы под торговлю и бытовое обслуживание) — базовая ставка 2%;
• с 2026 года для объектов недвижимости с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей регионы могут устанавливать ставку до 2,5%.

Узнать конкретную ставку для своего региона можно в законе субъекта РФ или в сервисе «Имущественные налоги» на сайте ФНС. Для жилья, попавшего в перечень, применяются региональные дифференцированные ставки: чем дороже кадастровая стоимость, тем выше процент (например, для квартир в Санкт-Петербурге — от 0,1% до 2% в зависимости от стоимости).

Как ИП рассчитывает и уплачивает налог

Порядок для ИП такой же, как для обычного собственника-физлица:

1. Налог рассчитывает ФНС. Предпринимателю не нужно считать базу самостоятельно: инспекция формирует налоговую базу по кадастровой стоимости на 1 января года, применяет региональную ставку и вычеты (для жилья — 20 м² на квартиру, 10 м² на комнату, 50 м² на дом) и присылает уведомление.
2. Срок уплаты — не позднее 1 декабря года, следующего за истёкшим налоговым периодом. За 2025 год заплатить нужно до 1 декабря 2026 года, за 2026 год — до 1 декабря 2027 года.
3. Уведомление приходит до 1 ноября — на почту по адресу регистрации или в личный кабинет ФНС на nalog.gov.ru.
4. Платёж перечисляется на единый налоговый счёт (ЕНС) ИП — КБК подбирать не нужно, налог спишется с общего счёта.

Отсутствие уведомления не освобождает от обязанности заплатить налог: если инспекция его не прислала, но объект облагается, собственник обязан сообщить о праве налогообложения в ФНС (п. 2.2 ст. 23 НК РФ).

Что будет за неуплату

За каждый день просрочки начисляются пени из расчёта 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ. При задолженности свыше 10 000 рублей возможен запрет на выезд за рубеж, а взыскание может быть передано судебным приставам. Проверить долги можно в личном кабинете ФНС и на Госуслугах.

Коротко о главном

• ИП на УСН не платит налог на имущество с недвижимости, используемой в бизнесе и не включённой в региональный перечень (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
• Личная квартира, дом или гараж облагаются по общим правилам для физлиц — освобождение на них не действует.
• Объекты из кадастрового перечня по п. 7 ст. 378.2 НК РФ (деловые и торговые центры, офисы) облагаются всегда, даже если не используются в бизнесе.
• Ставки: 0,1% (жильё, гаражи) до 0,3%, для коммерческих объектов из перечня — до 2%, с 2026 года для дорогой недвижимости (свыше 300 млн) — до 2,5%.
• Уплата — по налоговому уведомлению ФНС, не позднее 1 декабря года, следующего за отчётным.

Частые вопросы

Как узнать, включено ли моё помещение в кадастровый перечень? Найдите закон региона (публикуется до 1 марта налогового периода), проверьте объект по адресу и кадастровому номеру в публичной кадастровой карте, выписке ЕГРН или в разделе «Имущество» личного кабинета ФНС.

Платит ли ИП на УСН налог с личной квартиры? Да. Личная недвижимость, не используемая в предпринимательской деятельности, под освобождение п. 3 ст. 346.11 НК РФ не попадает — налог начисляется на общих основаниях для физических лиц.

Нужно ли ИП подавать декларацию по налогу на имущество? Нет — декларация не сдаётся. Налог рассчитывает ФНС и присылает уведомление, оплатить его нужно не позднее 1 декабря года, следующего за отчётным.

Я только перехожу на УСН — где посмотреть сроки и порядок подачи уведомления? Порядок перехода, лимиты и образец заполнения раздела 1 единой формы — в статье «Заявление на УСН в 2026 году».

Источники: ст. 346.11 НК РФ — действующая редакция, ст. 378.2 НК РФ — перечень объектов, налог на имущество физлиц: сроки и ставки, налог на имущество 2026: изменения

Следующие статьи:

• Налог на имущество юридических лиц
• Налог на продажу квартиры в 2015 году налоговый кодекс РФ
• Налог при продаже нежилой недвижимости
• Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения