Оценка земли для целей изъятия в нуждах государства муниципальных органов
После долгих поисков Вы ищете Оценка земли для целей изъятия в нуждах государства (муниципальных органов). Сегодня можно скопировать очень много бланков. Как отличить правильный и тот который пригодится к реальной проблеме. Аналитики придумали обычные правила. Изучите автора заявления. Доверие юриста, который составил образец раскроет полезность образца. Полезным есть сколько месяцев назад он был написан. Устаревшие шаблоны мало дадут облегчения. Выясняется вопрос в каждой ли области можно было использовать. Не все, что предлагается в интернете универсально. Для облегчения сравните еще несколько подобных.
При изъятии земельных участков в муниципальных и государственных нуждах, оценка земельного участка выполняется с целью возмещения убытков собственнику. Необходимость в оценке возрастает в связи с внедрением крупных проектов (девелоперских, инфраструктурных). Примером являются участки земли в Сочи, изъятые под объекты Олимпиады.
Задача оценщика – определение рыночной стоимости, убытков собственников, арендаторов земельных участков, оценка рыночной стоимости недвижимости для определения цены выкупа. ФСО не выделяют как объект оценки расчет цены выкупа и убытков собственника при изъятии. Способы изъятия: реквизиция, изъятие, конфискация. Конфискация земельных участков выполняется при наличии преступлений, и используется как санкция к собственнику земли. Изъятие земли выполняется на основании судебного решения путем принудительного прекращения прав на землю без компенсации. Реквизиция – изъятие на время у собственника земли права на участок земли при чрезвычайных ситуациях (эпидемии и др.) путем административного решения государственным исполнительным органом. Право на обжалование у собственника отсутствует.
Реквизицию предопределяют чрезвычайные условия, введенные на конкретной территории по определенным обстоятельствам. Реквизиции могут быть подвергнуты участки земли, находящиеся в пожизненном владении, пользовании. При этом собственнику возмещаются убытки с выдачей документов о реквизиции. Земля возвращается собственнику при прекращении событий чрезвычайного характера. Возможна также денежная компенсация владельцу земельного участка.
Общие признаки изъятия и реквизиции:
выполняются в интересах государства и общества;
возмещаются убытки собственникам;
основание – административный акт;
принудительный характер.
Отличия изъятия и реквизиции:
особые обстоятельства для осуществления реквизиции;
временный характер реквизиции.
Законодательство РФ признает приоритет муниципальных и государственных нужд перед частными собственниками в использовании участков земли. Ст. 49 ЗК РФ трактует исключительность случаев изъятия участков земли:
международные обязательства РФ;
необходимость размещения определенных объектов государственного значения, куда входят:
энергетические системы федерального и регионального значения;
атомная энергетика;
объекты обороны;
пути сообщения, транспорт федерального значения;
объекты обеспечения деятельности космоса;
объекты по защите Государственной границы;
объекты муниципального значения;
автомобильные дороги, мосты, транспортные сооружения местного значения.
Обязательное условие изъятия – отсутствие вариантов размещения объектов.
Ограничения на изъятие:
Продуктивные угодья сельского хозяйства;
Генеральные планы поселений, правила застройки и землепользования;
Охраняемые природные территории с объектами культурного наследия;
Земли лесного фонда.
Этапы изъятия:
1. Решение об изъятии земельного участка (ст. 31 и 32 ЗК РФ).Решение должно содержать данные:
характеристики участка;
цель и срок изъятия;
информация о собственнике;
документы по извещению собственника;
проект соглашения с собственником.
2. Информирование собственника об изъятии земельного участка.
3. Государственная регистрация постановления (решения) об изъятии участка.
4. Заключение соглашения с собственником об изъятии земельного участка.
5. Предъявление иска об изъятии земли в суд.
6. Государственная регистрация права (перехода права) собственности.
Учитывая деликатность вопросов обращения с собственностью, оценочные компании должны проводить оценку земли профессионально и достоверно.
Оценка земли для целей изъятия в нуждах государства (муниципальных органов).
При изъятии земельных участков в муниципальных и государственных нуждах, оценка земельного участка выполняется с целью возмещения убытков собственнику. Необходимость в оценке возрастает в связи с внедрением крупных проектов (девелоперских, инфраструктурных). Примером являются участки земли в Сочи, изъятые под объекты Олимпиады.
Задача оценщика – определение рыночной стоимости, убытков собственников, арендаторов земельных участков, оценка рыночной стоимости недвижимости для определения цены выкупа. ФСО не выделяют как объект оценки расчет цены выкупа и убытков собственника при изъятии. Способы изъятия: реквизиция, изъятие, конфискация. Конфискация земельных участков выполняется при наличии преступлений, и используется как санкция к собственнику земли. Изъятие земли выполняется на основании судебного решения путем принудительного прекращения прав на землю без компенсации. Реквизиция – изъятие на время у собственника земли права на участок земли при чрезвычайных ситуациях (эпидемии и др.) путем административного решения государственным исполнительным органом. Право на обжалование у собственника отсутствует.
Реквизицию предопределяют чрезвычайные условия, введенные на конкретной территории по определенным обстоятельствам. Реквизиции могут быть подвергнуты участки земли, находящиеся в пожизненном владении, пользовании. При этом собственнику возмещаются убытки с выдачей документов о реквизиции. Земля возвращается собственнику при прекращении событий чрезвычайного характера. Возможна также денежная компенсация владельцу земельного участка.
Общие признаки изъятия и реквизиции:
выполняются в интересах государства и общества;
возмещаются убытки собственникам;
основание – административный акт;
принудительный характер.
Отличия изъятия и реквизиции:
особые обстоятельства для осуществления реквизиции;
временный характер реквизиции.
Законодательство РФ признает приоритет муниципальных и государственных нужд перед частными собственниками в использовании участков земли. Ст. 49 ЗК РФ трактует исключительность случаев изъятия участков земли:
международные обязательства РФ;
необходимость размещения определенных объектов государственного значения, куда входят:
энергетические системы федерального и регионального значения;
атомная энергетика;
объекты обороны;
пути сообщения, транспорт федерального значения;
объекты обеспечения деятельности космоса;
объекты по защите Государственной границы;
объекты муниципального значения;
автомобильные дороги, мосты, транспортные сооружения местного значения.
Обязательное условие изъятия – отсутствие вариантов размещения объектов.
Ограничения на изъятие:
Продуктивные угодья сельского хозяйства;
Генеральные планы поселений, правила застройки и землепользования;
Охраняемые природные территории с объектами культурного наследия;
Земли лесного фонда.
Этапы изъятия:
1. Решение об изъятии земельного участка (ст. 31 и 32 ЗК РФ).Решение должно содержать данные:
характеристики участка;
цель и срок изъятия;
информация о собственнике;
документы по извещению собственника;
проект соглашения с собственником.
2. Информирование собственника об изъятии земельного участка.
3. Государственная регистрация постановления (решения) об изъятии участка.
4. Заключение соглашения с собственником об изъятии земельного участка.
5. Предъявление иска об изъятии земли в суд.
6. Государственная регистрация права (перехода права) собственности.
Учитывая деликатность вопросов обращения с собственностью, оценочные компании должны проводить оценку земли профессионально и достоверно.
ТЕКСТЫ КНИГ ПРИНАДЛЕЖАТ ИХ АВТОРАМ И РАЗМЕЩЕНЫ ДЛЯ ОЗНАКОМЛЕНИЯ
§ 5. Изъятие земель
§ 5. Изъятие земель
При определенных обстоятельствах у государства возникает необходимость изъятия земельного участка, ранее предоставленного гражданам и организациям в частную собственность, владение, пользование, аренду. Речь может идти о необходимости прокладки автомобильной дороги либо о возникновении чрезвычайных ситуаций, связанных с опасным загрязнением земель.
Для подобных случаев земельное и гражданское законодательство устанавливает способы, условия и процедуры изъятия земель. Изъятие земель означает полное прекращение одновременно всех правомочий граждан и организаций на земельный участок или его часть и передачу земельного участка государству либо местным органам самоуправления. В результате изъятия земель граждане и организации лишаются земельного участка юридически и физически.
Изъятие земель в этом смысле отличается от обременении и ограничения прав на земельный участок, при которых юридически частично сохраняется право на земельный участок, а физически весь земельный участок остается во владении собственника, владельца, пользователя. Примером может служить установление сервитутов. Соответственно процедуры изъятия земель не применяются в случаях частичного ограничения права на земельный участок.
Действуют несколько процедур изъятия земель. Они включают конфискацию, реквизицию и изъятие земель для государственных и муниципальных нужд.
Изъятие земель в порядке конфискации производится в случаях совершения земельных преступлений и применяется только к собственникам земельных участков в качестве санкции. При конфискации земли изымаются путем вынесения судебного решения, что выражается в принудительном (без согласия собственника) прекращении прав на земельный участок без компенсации его стоимости или понесенных убытков со стороны государства. Конфискованный земельный участок переходит в собственность государства (ст. 214 ГК).
Реквизиция означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении эпидемий, эпизоотии и других чрезвычайных ситуаций и осуществляется в порядке вынесения административного решения государственным исполнительным органом без права собственника на его обжалование. В порядке реквизиции, т.е. в соответствии со ст. 51 ЗК, могут быть также изъяты земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении либо постоянном пользовании. Реквизиции предшествует введение в установленном порядке чрезвычайных условий жизнедеятельности на той или иной территории в связи с вышеперечисленными обстоятельствами. Собственнику, владельцу, пользователю возмещаются причиненные реквизицией убытки и выдается документ о реквизиции. При прекращении чрезвычайных обстоятельств земельный участок возвращается собственнику, владельцу, пользователю, а при невозможности возврата собственнику компенсируется его рыночная стоимость либо предоставляется равноценный земельный участок.
Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд означает право государственных органов и органов местного самоуправления прекращать право на земельные участки граждан и организаций в случае необходимости для реализации проектов, направленных на удовлетворение государственных и муниципальных нужд.
Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд строго ограничено и допускается только в исключительных случаях, которые включают:
выполнение международных обязательств РФ;
размещение объектов государственного или муниципального. значения;
возникновение иных потребностей, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Обычно государственные или муниципальные нужды связаны с реализацией таких мероприятий, как размещение объектов общего пользования (дорог), государственных органов, организаций, предприятий и учреждений, местных органов самоуправления, социальных объектов, объектов культуры, создания особо охраняемых территорий. Примечательно, что при размещении объектов государственного или муниципального значения изъятие земель у собственников, владельцев, пользователей, арендаторов производится только в крайнем случае, если нет иных вариантов размещения объекта, т.е. тех, которые не связаны с изъятием. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд в отдельных случаях ограничивается. К примеру, не могут изыматься особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья для нужд, не связанных с целями, для которых они были предоставлены; земли особо охраняемых природных территорий для нужд, противоречащих их целевому назначению. Изъятие земель поселений в целях застройки осуществляется только в соответствии с генеральными планами.
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в соответствии с процедурой, установленной земельным и гражданским законодательством.
Она включает следующие этапы:
принятие решения о реализации проекта государственным либо муниципальным органом;
принятие решения государственным либо муниципальным органом об изъятии земельного участка;
государственная регистрация решения;
письменное уведомление собственника, владельца, пользователя, арендатора о предстоящем изъятии не позднее чем за год до такого изъятия;
заключение соглашения о выкупе земельного участка (договора купли-продажи);
регистрация сделки.
Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основе принципа возмездности, в соответствии с которым государственные либо муниципальные органы обязаны выкупить изымаемый земельный участок, если он изымается у собственника по выкупной цене, либо предоставить земельный участок равной стоимости (равноценный). Выкупная цена включает рыночную стоимость земельного участка и других объектов, убытки, в том числе упущенную выгоду.
Изъятие производится при условии добровольного согласия собственника, владельца, пользователя, арендатора, а в противном случае — принудительно по решению суда. Изъятый земельный участок переходит в собственность государства или местных органов самоуправления и закрепляется за соответствующими государственными или муниципальными органами, организациями, предприятиями на праве постоянного пользования.
Изъятие земель для государственных нужд
Нередко при проведении строительных работ выясняется, что будущая автомагистраль или жилой квартал располагается на участке, принадлежащем частному лицу или негосударственной организации либо застроенном принадлежащей им недвижимостью. В таких случаях закон позволяет властям принудительно изымать это имущество, компенсируя потери собственникам и иным обладателям имущественных прав.
Основания для изъятия
Основания для изъятия имущества против воли собственника перечислены в п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса (ГК) и являются исчерпывающими. Из них следует, что недвижимое имущество может быть отчуждено у собственника только при изъятии земельного участка, на котором это имущество расположено. Земельный кодекс также устанавливает возможность принудительного изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Для собственника изымаемого земельного участка и/или объектов недвижимого имущества ГК предусматривает следующие гарантии: имущество, расположенное на земельном участке при его изъятии, подлежит выкупу государством - это гарантирует право собственника на предварительное равноценное возмещение; государственный орган или орган местного самоуправления обязан доказать в суде невозможность прекращения права собственности на недвижимое имущество.
Государственный орган или орган местного самоуправления должен обращаться в суд в том случае, если собственник не согласен на выкуп. Если же с собственником достигнуто соглашение о выкупе, то он может происходить и в административном порядке.
Обращение уполномоченных органов в суд будет обязательным и в тех случаях, когда с собственником не достигнуто соглашение о выкупной цене или о других условиях выкупа.
Конечно, в российском законодательстве не обходится без коллизий. Так, согласно Конституции РФ, принудительное отчуждение имущества, принадлежащего лицу на праве частной собственности, может быть произведено только для государственных нужд. В то же время в ГК РФ установлена возможность изъятия земельного участка и недвижимого имущества на нем как для государственных, так и для муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Тем не менее, само решение об изъятии правомочны принимать только федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов РФ. В Москве эта проблема не очень актуальна, поскольку муниципальные органы фактически встроены во властную вертикаль органов власти субъекта федерации. Однако в регионах нередки случаи, когда решение об изъятии принимается на уровне городских или поселковых властей (муниципальных органов), а за соответствующим решением к органам власти субъекта федерации (областным, краевым, республиканским), муниципальные органы не обращаются. В результате у собственника появляется законное основание для блокирования принудительного изъятия его имущества, что значительно расширяет его возможности при торге по вопросу о выкупной цене.
Порядок выкупа
Порядок выкупа земельного участка, а также недвижимого имущества на нем для государственных и муниципальных нужд установлен в статьях 279-281 ГК РФ.
После принятия решения об изъятии земельного участка в зависимости от того, для чьих нужд он изымается (федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации), собственник земельного участка не позднее, чем за год до предполагаемого изъятия должен быть уведомлен об этом в письменном виде. В обязательном уведомлении об изъятии видится дополнительная гарантия прав собственника: участок не может быть изъят без воли собственника в течение одного года с момента получения им такого уведомления. В этот период собственнику предлагается достичь соглашения о выкупной цене земельного участка и недвижимости. В случае несогласия собственника с предполагаемым изъятием он вправе обратиться в суд с требованием о признании решения недействительным в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК РФ (гл. 25 ГПК РФ), как не соответствующего закону и нарушающего его права и законные интересы.
Следует отметить, что по российской правоприменительной практике надлежащим письменным уведомлением считается такое уведомление, за которое у адресата тем или иным способом отбирается расписка. Поэтому надлежащее уведомление возможно либо на условиях вручения документов собственнику лично под роспись, либо на условиях направления ему заказного письма с уведомлением о вручении. Иногда письменной формой уведомления считается его опубликование в местных, региональных или центральных периодических печатных изданиях. Но применительно к данному закону такая форма письменного уведомления не действует.
Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. В соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на земельные участки подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Органом, осуществляющим регистрацию прав на земельные участки, является Федеральная регистрационная служба в лице ее территориальных органов. Однако указанный закон не устанавливает правил регистрации подобных решений. Представляется, что решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит регистрации в ЕГРП в качестве ограничения (обременения) земельного участка. Перечень ограничений (обременений) недвижимого имущества в этом федеральном законе остается открытым. К примеру, к ним относятся сервитуты, ипотека, аренда, арест имущества и др. Но по своей сути и решение об изъятии земельного участка является своего рода стесняющим правообладателя обстоятельством, то есть обременением.
Существенным препятствием, ставящим под угрозу правомерность изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, является ситуация, когда право на земельный участок возникло до вступления в силу вышеуказанного федерального закона и не зарегистрировано по установленным в нем правилам. В этом случае государственная регистрация решения об изъятии земельного участка невозможна до соответствующего оформления прав на этот участок.
Вопрос в цене
Выкупная цена при изъятии земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд, а также условия такого выкупа устанавливаются соглашением, заключаемым с собственником земельного участка.
Выкупная цена земельного участка складывается из двух составляющих:
- рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества (рыночная стоимость определяется в соответствии с законом "Об оценочной деятельности");
- убытки, причиненные собственнику земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
При этом обязательство по выплате ложится на Российскую Федерацию, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. В то же время допускается возможность возмещения убытков не только из бюджета, но и лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Тем не менее, эта коллизия не представляет для предпринимателя угрозы, так как ему в любом случае полностью возместят его убытки. Просто необходимо обратить внимание на источник, из которого их будут возмещать.
Убытки, вызванные изъятием для государственных или муниципальных нужд, возмещаются и лицу, владеющему земельным участком на правах аренды. Но такая обязанность предусмотрена уже не гражданским, а земельным законодательством. Это положение тем более важно, что именно арендатор земельного участка может являться собственником недвижимого имущества на таком участке.
На практике бывают случаи, когда подлежащий изъятию земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а орган государственной власти при принятии соответствующего решения об изъятии зачастую забывает включить в решение положение об изъятии участка у арендатора, принимая решение лишь об изъятии недвижимого имущества на этом участке. Такое решение не соответствует закону и подлежит отмене.
Изъятие - тоже сделка
Гражданским кодексом установлено, что переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, и это право возникает у покупателя только с момента такой регистрации. Следовательно, лицо, в чью пользу происходило изъятие земельного участка и объектов недвижимости, обязано зарегистрировать за собой право собственности на это имущество. В противном случае возникает ситуация, когда земельный участок и объекты недвижимости остаются в собственности первоначального лица, в то время как полномочия по распоряжению этим имуществом уже осуществляются новым владельцем.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена следующая схема принудительного прекращения права собственности на недвижимое имущество:
1. Федеральный орган исполнительной власти или орган исполнительной власти субъекта РФ принимает решение об изъятии земельного участка и прекращении права собственности на недвижимое имущество на этом участке.
2. Собственник (правообладатель) уведомляется об изъятии земельного участка не менее чем за год до предполагаемой даты изъятия.
3. Решение регистрируется в Едином государственном реестре прав, о чем сообщается собственнику (правообладателю).
4. С собственником земельного участка заключается соглашение о выкупе земельного участка, а при не достижении такого соглашения выкуп происходит в судебном порядке по истечении года с момента уведомления.
5. Осуществляется государственная регистрации прав на земельный участок и/или недвижимое имущество за новым владельцем.
Однако противоречия земельного и гражданского законодательства, неопределенность роли органа местного самоуправления в принятии решения об изъятии земельного участка и другие пробелы нередко ставят под вопрос правомерность изъятия земельного участка и недвижимого имущество на нем. А зачастую государственными органами и органами местного самоуправления вообще не соблюдается указанный порядок изъятия - к примеру, в части государственной регистрации решения об изъятии земельного участка. Это, конечно, с одной стороны, может негативно повлиять на гарантии, предоставляемые собственникам недвижимости, а с другой -дает возможность оспаривать действия уполномоченных лиц и всячески затягивать процесс изъятия собственности.
Также необходимо отметить, что государственная оценка изымаемого участка и имущества может сильно отличаться от рыночных цен, и такая оценка тоже может быть оспорена в суде.
