Как по закону оформляется сделка на покупку квартиры
Итак Вы ищете Как по закону оформляется сделка на покупку квартиры. В сети возможно скопировать довольно много примеров. Как отличить верный и такой который сгодится к реальной ситуации. Существуют нехитрые правила. Изучите автора образца. Квалификация юриста, который выложил образец покажет полезность изделия. Важным станет сколько месяцев назад он был напечатан. Давно опубликованные образцы мало полезны. Важным является вопрос в любом ли регионе можно было использовать. Не все, что расположено в справочниках подходит для любого случая. Для подтверждения сравните еще пару тройку штук таких же.
Правильное оформление сделки купли-продажи нqа любую жилплощадь, в том числе и квартиры, непременно гарантирует то, что данная сделка будет признана юридически действительной, а на купленную квартиру в будущем не будут иметь никаких прав третьи лица. Для оформления покупки вы можете обратиться к профессиональным риелторам. Они проведут сделку в соответствии со всеми требованиями закона или вообще выполнят все самостоятельно, соблюдая все правила.
Если же вы решили самостоятельно купить квартиру (начните поиск недвижимости на сайте Sindom.ru) и заняться оформлением всех необходимых документов, прежде всего, ознакомьтесь со всеми имеющимися у продавца бумагами на квартиру. Предельно внимательно ознакомьтесь с паспортом гражданина, который продает жилплощадь. Если у вас возникли какие-либо подозрения относительно подлинности документа, следует обратиться в миграционную службу. Здесь вам выдадут достоверные сведения о владельце документа.
На продаваемую квартиру должны обязательно иметься: свидетельство о собственности, копия кадастрового плана, кадастровая выписка из паспорта, выписка из учетной домовой книги. В случае если квартирой владеют несколько человек, то каждый из собственников, согласно статье № 244 ГК РФ, должен выдать заверенное нотариусом разрешение на продажу. А если собственник находится в браке, то по статье № 34 СК РФ и по статье № 256 ГК РФ, от второго супруга, также требуется разрешение на продажу. А по статьям № 28, 29, 30, 26 ГК РФ, если в квартире проживают либо несовершеннолетние, либо недееспособные граждане, нужно проверить есть ли постановление о разрешении продажи, которое выдается органами опеки.
И только после тщательной проверки всех имеющихся у продавца документов заключается договор купли-продажи. Данный документ можно составить в обычной письменной форме или у нотариуса. Именно нотариально заверенный договор будет гарантировать вам то, что все законы при его заключении были учтены. Если вы все же желаете составить договор купли-продажи в письменной форме, а данное право дают статьи № 550, 421 ГК РФ, в обязательном порядке укажите здесь все условия сделки, цену покупки, площадь жилплощади и перечень лиц, которые участвуют в совершаемой сделке.
Порядок оформления покупки квартиры
Оформление покупки продажи недвижимости
Покупка квартиры и любой другой жилой недвижимости требует безупречного оформления с юридической точки зрения, ведь от этого напрямую зависит законность прав собственности новоселов.
Прежде всего, для оформления сделки требуется подготовить договор купли-продажи квартиры, в котором должны содержаться следующие сведения о предмете сделки (конкретной квартире), условиях и сумме сделки, а также паспортные данные сторон.
Главное в договоре – правильность его заполнения. Именно поэтому договор стоит удостоверить у нотариуса, хоть это и не является обязательным требованием закона.
Нотариус должен тщательно проверить реквизиты сторон и наличие необходимых документов, что существенно снижает опасность аферы.
Кроме того, для оформления сделки покупателю понадобится гражданский паспорт, а если он состоит в браке и приобретает жилье в равных долях с супругом, то и оригинал свидетельства о браке. Если покупатель, состоящий в браке, приобретает квартиру в единоличную собственность, то ему потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
Количество документов, которые могут потребоваться покупателю для оформления сделки купли-продажи квартиры, возрастает, если квартира приобретается на заемные средства, при оплате жилищным сертификатом или при использовании субсидии. В частности, при покупке квартиры в ипотеку покупателем в дополнение к прочим должны быть представлены следующие документы:
- кредитный договор;
- закладная;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что продавец не состоит на учете в этих учреждениях (получение данных справок обычно оплачивает покупатель).
С целью исключить сомнения в юридической чистоте квартиры за сутки до сделки покупатель может заказать выписку из ЕГРП – официальный документ, в котором указывается, кто и на каком основании является владельцем недвижимости. Выписку можно получить даже без ведома продавца, всего лишь обратившись в регистрационный центр с соответствующим заявлением.
В день сделки или раньше следует оплатить две госпошлины: за регистрацию купли-продажи и за регистрацию права собственности. Сумма госпошлины за регистрацию купли-продажи обычно делится поровну между всеми участниками сделки, а госпошлину за регистрацию права собственности покупателю придется оплатить в полном объеме.
Если деньги за квартиру передаются наличными, то покупатель должен попросить у продавца расписку в получении денег.
После заключения сделки для регистрации права собственности на квартиру ее новому владельцу необходимо подать заявление в Регистрационную Палату, приложив к нему все необходимые документы, включая оригиналы и копии квитанций об оплате госпошлины.
После сдачи документов на регистрацию покупателю выдается расписка, в которой указывается список принятых документов и день, когда будет готово свидетельство о праве собственности и зарегистрированный договор купли-продажи. Регистрация сделки длится 14 дней, при покупке квартиры в ипотеку – 7 дней.
Наконец, последний этап покупки квартиры – передача жилья. Эта процедура производится по акту приема-передачи, после подписи которого договор купли-продажи полностью вступает в силу.
Как правильно оформить задаток?
Процесс продажи-покупки недвижимости сам по себе не сложный, но для заключения основного договора необходимо собрать полный пакет документов для продажи квартиры. На это Вам потребуется некоторое время: в среднем от 2 недель и до месяца.
За этот период может случиться всё что угодно: продавец, например, может найти другого покупателя, который согласится приобрести квартиру по более высокой цене, или покупатель присмотрит для себя более выгодный вариант. Может также измениться материальное положение покупателя – и он откажется от сделки, либо у продавца – отпадёт необходимость в продаже квартиры. Да и ситуация на рынке недвижимости может кардинально измениться, цены на квартиры могут вырасти либо упасть, так что покупателю или продавцу уже невыгодно будет оформлять сделку по ранее оговоренной стоимости.
Как Вы уже знаете, «подстраховкой» для покупателя и для продавца является задаток. Редко какая сделка купли-продажи недвижимости обходится без внесения денежной суммы в качестве задатка. Ведь чаще всего обе стороны хотят быть уверены, что сделка состоится, и к моменту подписания у нотариуса договора купли-продажи квартиры сумма сделки не изменится.
Задаток превращается в аванс?
Каждому понятно, что «под честное слово» отдавать сумму задатка будет лишь наивный покупатель.
Любители банальных расписок тоже очень рискуют - в данном случае о защите интересов сторон и речи быть не может.
А приверженцев так называемого «Договора (Соглашение) Задатка» тоже хочу разочаровать: договор задатка как самостоятельная единица существовать не может.
ЗАДАТОК — это денежная сумма…, которую должник выдаёт кредитору в счет причитающихся с него по договору платежей в подтверждение обязательства и в обеспечение его выполнения (Гражданский кодекс Украины, ст. 570).
ЗАВДАТОК - це грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. (Цивільний кодекс України, ст. 570).
Поскольку ЗАДАТОК – это один из способов подтверждения (. ) и обеспечения определённых обязательств по договору платежей (. ). то существовать он может исключительно при наличии основного обязательства. В данном случае таковым является Договор купли-продажи квартиры (в нём фиксируется обязанность покупателя уплатить продавцу стоимость приобретаемой квартиры). Но у нас-то основной договор ещё не подписан! И рассматривать предварительный договор как договор платежей тоже нельзя, так как при его подписании никаких денежных обязательств не возникает (ещё не за что платить). Стороны только обязуются в будущем заключить основной договор.
Исходя из вышесказанного, следует вывод:
НЕТ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА купли-продажи недвижимости – НЕТ ЗАДАТКА!
В случае судебных споров и разбирательств, переданная продавцу сумма будет трактоваться судебными органами не иначе как «аванс ». И если покупатель отказался от договора купли-продажи квартиры, то Продавец, рассчитывавший оставить себе сумму задатка в качестве моральной компенсации, будет вынужден её вернуть (ведь это уже не задаток, а аванс). И по той же причине, в случае несостоявшейся сделки по вине Продавца, Покупатель сможет себе вернуть лишь ту сумму, что уплатил на задатке, а никак не в двойном размере!
Как прописать задаток в предварительном договоре?
Учитывая противоречивую сущность задатка рекомендуем Договор, в котором Вы хотите «прописать» задаток не озаглавливать как "Соглашение о задатке" или «Договор о задатке». В 99% случаях такой "Договор (Соглашение) о задатке", заключённый в обеспечение "предварительного договора купли-продажи квартиры", будет признан судом недействительным.
Самый оптимальный и надёжный в этом случае способ – зафиксировать уплату задатка и основные условия предстоящей сделки купли-продажи недвижимости в «Предварительном договоре » (образец здесь ).
Причём само слово «задаток» в соглашении лучше не употреблять. Замените его на «гарантийная сумма », «обеспечительная сумма » или «гарантийная сумма на подтверждение обязательств », а ниже пропишите неустойку (штраф) на случай неисполнения сторонами своих обязательств.
Алгоритм оформления задатка:
Покупатель и Продавец устно проговаривают основные условия купли-продажи недвижимости (стоимость квартиры и валюта расчётов, в течение какого времени возможно оформить договор, освобождение квартиры и пр.) Стороны определяются с суммой задатка . Встреча у нотариуса для заключения Предварительного договора и передачи задатка. Нотариуса желательно чтоб выбирал Покупатель – дабы исключить вариант нотариуса, который в сговоре с продавцом. Ведь именно покупатель рискует быть обманутым и остаться без денег, и без квартиры. Проверка документов Продавца и Покупателя нотариусом. Затем покупателю или его представителю нужно внимательно проверить весь пакет документов продавца. право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запрещений, арестов или обременений, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы. На этом этапе нельзя жалеть ни сил, ни времени, ни денег, если возникнет такая необходимость. Любая пропущенная мелочь в будущем может обернуться большой проблемой для покупателя. Совместное составление Предварительного договора в письменной форме Внимательное изучение Предварительного договора. Если всё устраивает – подписываем. Если нет – обсуждаем, исправляем, нотариус распечатывает, снова внимательно читаем, и, наконец, подписываем Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец) При заключении предварительного договора купли продажи квартиры нужно либо личное присутствие ВСЕХ совладельцев, в том числе супруги (супруга) Продавца. либо нотариально заверенное их согласие на продажу недвижимости. Иначе предварительный договор легко будет оспорить, и задаток придётся возвращать через суды. В случае, если на момент приобретения квартиры продавец не был в брачных отношениях, то он пишет об этом заявление. (Пример заявления) Передача задатка. Покупатель передаёт Продавцу денежную сумму (задаток), а Продавец в свою очередь пишет расписку в получении денег, обязательно указывает: сколько он получил, от кого, за что и по какому договору. Эта расписка до заключения основной сделки будет храниться у покупателя.
Собственность VipCity.com.ua. Материал охраняется Законом об авторских правах. При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на сайт обязательна.
Как по закону оформляется сдача комнаты в коммунальной квартире
Юридические тонкости
Если вы решили сдать комнату в коммунальной квартире, процедура оформления этой сделки будет разной с учетом того, находится ли эта комната в вашей собственности или вы снимаете ее у муниципалитета по договору социального найма. В том случае, когда эта комната куплена или приватизирована вами, она является вашей частной собственностью и вы вольны распоряжаться ею по своему усмотрению.
Судебная практика такова, что требование статьи 246 Гражданского кодекса о необходимости письменного согласия на распоряжение имуществом, находящимся в собственности, признано противоречащим Конституции. Сейчас получать его от остальных жильцов, проживающих в коммунальной квартире, не требуется. Чтобы у нанимателя впоследствии не возникло споров с соседями по поводу пользования местами, находящимися в долевой собственности, вам лучше заключить с ними соответствующее соглашение об использовании общей долевой собственности. Документ может быть оформлен по взаимному согласию или по решению суда.
Когда же вы хотите сдать неприватизированную комнату, ваше желание тоже не противоречит закону, но в этом случае вам необходимо получить согласие не только всех соседей, но и наймодателя, каковым является префектура, муниципалитет или даже предприятие, если эта комната – ваше служебное жилье. Уточнить, кто в вашем случае является наймодателем, вы можете в тексте договора социального найма. Направьте в адрес наймодателя письменное заявление с просьбой разрешить заключить договор поднайма. К нему необходимо приложить письменное согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.
Оформление договора
Единственная форма договорных отношений в случае заключения сделки между физическими лицами – договор найма. Договор аренды заключается только с юридическим лицом. Если вы сдаете комнату с мебелью и другим, принадлежащим вам имуществом, оформите акт его приема-передачи в виде приложения к договору найма. При перечислении дайте краткое описание этого имущества, чтобы его можно было идентифицировать. Уже имеющиеся дефекты и повреждения следует также отразить в описании. Не помешает включить в договор условие, по которому вы будете иметь право периодически посещать помещение с целью проверки соответствия условиям пользования.
Доход, полученный от сдачи комнаты в коммунальной квартире в наем, вам следует отразить в декларации о доходах. С этой суммы вы обязаны уплатить НДФЛ в размере 13%. И учтите, если договор найма заключается на срок более года, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.
