Кому будет полезно: каждому, кто имеет собственность в России, но постоянно проживает за границей, и далек от юриспруденции.
Почему ваша недвижимость может оказаться под угрозой
Владение недвижимостью в России, когда вы постоянно проживаете за границей, создает определенные риски, в том числе возможность признания вашего имущества бесхозным. По российскому законодательству, недвижимость может быть признана бесхозной, если собственник неизвестен, не проявляет к ней интереса или отказался от нее. В таком случае ваша квартира или дом могут перейти в муниципальную собственность.
Особенно уязвимы владельцы, которые:
- Длительное время не посещают свою недвижимость
- Не оплачивают коммунальные услуги и налоги
- Не поддерживают контакт с управляющими компаниями
- Не регистрируют свои права собственности должным образом
Хорошая новость в том, что существуют эффективные способы защиты своих прав даже на расстоянии. В этой статье мы расскажем, как обезопасить свою недвижимость в России, находясь за границей, с помощью простых, но эффективных мер.
Что такое бесхозное имущество по законодательству РФ
Прежде чем мы перейдем к практическим советам, важно понять, что именно считается бесхозным имуществом согласно российскому законодательству.
Согласно статье 225 Гражданского кодекса РФ, бесхозяйной считается вещь, которая:
- Не имеет собственника
- Собственник которой неизвестен
- От права собственности на которую собственник отказался
Для недвижимости процесс признания имущества бесхозным проходит следующие этапы:
- Постановка объекта на учет в Росреестре как бесхозяйного (по заявлению органов местного самоуправления)
- По истечении одного года со дня постановки на учет, муниципалитет может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности
- Суд рассматривает дело и выносит решение
Важно отметить, что бесхозяйная недвижимость, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником. Однако для этого нужно активно отстаивать свои права.
Процесс признания недвижимости бесхозной. Источник: admmegion.ru
Шаг 1: Правильное оформление права собственности
Первое и самое главное — убедиться, что ваши права на недвижимость правильно оформлены и зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Проверка текущего статуса недвижимости
✅ Как правильно:
- Получите выписку из ЕГРН через портал Госуслуг или на сайте Росреестра
- Проверьте, что в выписке указаны актуальные данные о собственнике (ваши ФИО)
- Убедитесь, что на недвижимость не наложены обременения или ограничения
❌ Как не делать:
- Игнорировать проверку статуса недвижимости годами
- Проверять статус через непроверенные сервисы
- Не обновлять данные при смене личных документов (паспорта)
Для получения выписки из ЕГРН:
- Зайдите на портал Госуслуг (www.gosuslugi.ru)
- Авторизуйтесь с помощью подтвержденной учетной записи
- Перейдите в раздел «Недвижимость»
- Выберите услугу «Запросить сведения из ЕГРН»
- Укажите кадастровый номер объекта или его адрес
- Оплатите госпошлину онлайн
- Получите электронную выписку
Проверка недвижимости через Госуслуги. Источник: gos-oplata.ru
Обновление контактных данных в ЕГРН
Чтобы Росреестр мог связаться с вами в случае каких-либо изменений с вашей недвижимостью, необходимо указать актуальные контактные данные.
✅ Как правильно:
- Подайте заявление о внесении в ЕГРН актуального адреса электронной почты
- Укажите иностранный адрес проживания в качестве почтового адреса для связи
- При смене контактных данных своевременно обновляйте информацию
❌ Как не делать:
- Указывать устаревшие контактные данные
- Игнорировать уведомления от Росреестра
- Использовать электронную почту, которую вы редко проверяете
Шаг 2: Установка запрета на сделки без личного участия
Одна из самых эффективных мер защиты вашей недвижимости — установка запрета на регистрацию сделок без вашего личного участия.
Как подать заявление о запрете регистрации без личного участия
✅ Как правильно:
- Через портал Госуслуг:
- Войдите в личный кабинет на сайте www.gosuslugi.ru
- В разделе «Недвижимость» выберите услугу «Подача заявления о невозможности государственной регистрации права без личного участия собственника»
- Заполните форму и отправьте заявление
- Через личный кабинет Росреестра:
- Зарегистрируйтесь на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru)
- Выберите раздел «Личный кабинет»
- В разделе «Услуги и сервисы» найдите функцию «Подать заявление о невозможности проведения сделок с недвижимостью без личного участия»
- Заполните форму и подпишите ее электронной подписью
- При личном визите в МФЦ (если вы временно находитесь в России):
- Возьмите паспорт и документы на недвижимость
- Заполните заявление на месте
- Подайте документы сотруднику МФЦ
❌ Как не делать:
- Откладывать подачу заявления о запрете на неопределенный срок
- Доверять подачу заявления непроверенным лицам
- Не проверять статус рассмотрения заявления
Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия. Источник: РБК Недвижимость
Шаг 3: Оформление доверенности на доверенное лицо в России
Для эффективного управления недвижимостью из-за границы целесообразно оформить доверенность на надежного человека в России.
Выбор доверенного лица
✅ Как правильно:
- Выбирайте человека, которому полностью доверяете (близкий родственник, проверенный друг)
- Обсудите с ним обязанности и ответственность
- Убедитесь, что этот человек готов взять на себя обязательства по управлению недвижимостью
- Предоставьте доверенному лицу все необходимые контакты и информацию
❌ Как не делать:
- Выбирать малознакомых людей или случайных знакомых
- Не договариваться четко об обязанностях доверенного лица
- Не поддерживать регулярную связь с доверенным лицом
- Оставлять доверенное лицо без инструкций по действиям в различных ситуациях
Оформление доверенности в консульстве РФ
✅ Как правильно:
- Заранее запишитесь на прием в ближайшее консульство РФ в стране вашего проживания
- Подготовьте следующие документы:
- Заграничный паспорт
- Внутренний паспорт РФ
- Документы на недвижимость
- Данные доверенного лица
- Четко определите полномочия, которыми вы наделяете доверенное лицо:
- Представление интересов в государственных органах
- Оплата коммунальных платежей и налогов
- Проверка состояния недвижимости
- Взаимодействие с управляющей компанией
- Право на ремонт и улучшение объекта
- Консул удостоверит доверенность, которая будет иметь юридическую силу на территории России
❌ Как не делать:
- Оформлять доверенность у иностранных нотариусов без апостиля
- Составлять доверенность с неопределенными формулировками
- Делать доверенность без срока действия
- Наделять доверенное лицо слишком широкими полномочиями (например, правом продажи недвижимости)
Образец доверенности на управление недвижимостью. Источник: РБК Недвижимость
Шаг 4: Регулярные платежи и взаимодействие с государственными органами
Своевременная оплата налогов и коммунальных платежей — важнейший показатель того, что собственник не отказался от своего имущества.
Оплата налога на имущество физических лиц
✅ Как правильно:
- Узнайте сумму налога через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru или через Госуслуги
- Оплатите налог одним из доступных способов:
- Через сервис «Уплата налогов картой иностранного банка» на сайте ФНС
- С помощью доверенного лица в России
- Через международную платежную систему
- Сохраняйте квитанции об оплате налогов минимум 3 года
❌ Как не делать:
- Игнорировать налоговые уведомления
- Накапливать задолженность по налогам
- Не проверять статус платежей
Оплата налогов с иностранной карты. Источник: biwork.ru
Оплата коммунальных платежей
✅ Как правильно:
- Настройте онлайн-оплату через личный кабинет на сайте поставщика услуг или через Госуслуги
- Используйте автоплатеж (если доступно)
- Поручите оплату коммунальных услуг доверенному лицу
- Регулярно проверяйте наличие задолженности
❌ Как не делать:
- Допускать накопление крупных задолженностей
- Игнорировать уведомления от управляющей компании
- Не отслеживать изменения тарифов и появление новых платежей
Оплата коммунальных услуг через Госуслуги. Источник: YouTube
Шаг 5: Дистанционный контроль за состоянием недвижимости
Даже находясь за границей, вы можете и должны контролировать состояние своей недвижимости.
Использование электронных сервисов Росреестра
✅ Как правильно:
- Регулярно (минимум раз в 6 месяцев) проверяйте статус своей недвижимости через:
- Публичную кадастровую карту Росреестра
- Сервис «Справочная информация по объектам недвижимости» на сайте Росреестра
- Выписки из ЕГРН
- Настройте уведомления об изменениях в ЕГРН, связанных с вашей недвижимостью
❌ Как не делать:
- Проверять статус недвижимости только при возникновении проблем
- Игнорировать изменения в законодательстве о недвижимости
- Не реагировать на уведомления об изменениях
Интерфейс личного кабинета Росреестра. Источник: m2.ru
Поручение доверенному лицу физического контроля недвижимости
✅ Как правильно:
- Составьте план регулярных проверок недвижимости доверенным лицом (например, раз в 3 месяца)
- Попросите доверенное лицо фотографировать состояние жилья
- Договоритесь о незамедлительном уведомлении в случае проблем (протечки, взломы и т.д.)
- Заведите журнал проверок, где будут фиксироваться даты посещения и состояние имущества
❌ Как не делать:
- Не давать четких инструкций доверенному лицу о проверках
- Не интересоваться результатами проверок
- Игнорировать мелкие проблемы, которые могут перерасти в серьезные
Шаг 6: Сотрудничество с управляющей компанией или ТСЖ
Поддержание связи с управляющей компанией или ТСЖ помогает своевременно реагировать на проблемы и подтверждает вашу заинтересованность в сохранении имущества.
Установление контакта с управляющей компанией
✅ Как правильно:
- Уведомите управляющую компанию о своем отсутствии и предоставьте контакты доверенного лица
- Запросите электронную рассылку квитанций и уведомлений
- Периодически связывайтесь с представителями УК по электронной почте или телефону
- Своевременно реагируйте на запросы и уведомления УК
❌ Как не делать:
- Игнорировать коммуникацию с УК
- Не предоставлять УК контакты для экстренной связи
- Не участвовать в важных голосованиях собственников жилья
- Отказываться от необходимых работ по обслуживанию имущества
Участие в собраниях собственников дистанционно
✅ Как правильно:
- Интересуйтесь датами проведения собраний собственников
- Запрашивайте документы для заочного голосования
- Предоставьте доверенность на участие в собраниях доверенному лицу
- После собраний запрашивайте протоколы для ознакомления
❌ Как не делать:
- Игнорировать уведомления о собраниях собственников
- Не участвовать в принятии важных решений по дому
- Не интересоваться изменениями в правилах проживания и обслуживания дома
Шаг 7: Защита от мошенничества с недвижимостью
Помимо риска признания недвижимости бесхозной, существует угроза мошенничества с вашим имуществом.
Запрет на проведение электронных сделок с недвижимостью
✅ Как правильно:
- Подайте заявление о запрете на проведение регистрационных действий в электронной форме:
- Через МФЦ при личном посещении
- Через доверенное лицо на основании нотариальной доверенности
- Через портал Госуслуг с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи
- После подачи заявления Росреестр внесет в ЕГРН соответствующую отметку, и все электронные сделки с вашей недвижимостью будут невозможны
❌ Как не делать:
- Игнорировать риски электронного мошенничества
- Делиться данными о своей недвижимости с ненадежными лицами
- Не проверять регулярно статус своей недвижимости в ЕГРН
Защита недвижимости от мошенничества. Источник: veradmgo.ru
Регулярный мониторинг репутации управляющей компании
✅ Как правильно:
- Периодически проверяйте рейтинги и отзывы о вашей управляющей компании
- Следите за новостями о смене руководства УК или реорганизации
- Будьте особенно внимательны при получении уведомлений о смене УК
- Проверяйте легитимность новых договоров на обслуживание
❌ Как не делать:
- Подписывать непроверенные документы от УК
- Переводить деньги по новым реквизитам без проверки их подлинности
- Игнорировать жалобы соседей на работу УК
Шаг 8: План действий при длительном отсутствии
Если вы планируете долго не посещать Россию, создайте подробный план по управлению недвижимостью.
Создание пошаговой инструкции для доверенного лица
✅ Как правильно:
- Составьте подробную письменную инструкцию для доверенного лица, включающую:
- Контакты всех важных служб и организаций
- Расположение счетчиков и запорной арматуры
- График оплаты налогов и коммунальных платежей
- Алгоритм действий в аварийных ситуациях
- Права и ограничения при принятии решений
- Регулярно обновляйте инструкцию при изменении обстоятельств
❌ Как не делать:
- Ограничиваться устными договоренностями
- Давать нечеткие инструкции
- Не обсуждать возможные проблемные ситуации заранее
Организация регулярной связи с родственниками и соседями
✅ Как правильно:
- Поддерживайте контакт с соседями по дому/участку, периодически интересуйтесь состоянием общего имущества
- Информируйте соседей о том, кто является вашим доверенным лицом
- Устанавливайте регулярные видеозвонки с доверенным лицом для обсуждения вопросов, связанных с недвижимостью
- Просите делать фотоотчеты о состоянии недвижимости
❌ Как не делать:
- Полностью разрывать контакты с соседями
- Пренебрегать общением с доверенным лицом
- Не информировать никого о своих планах возвращения
Шаг 9: Действия при получении информации о попытке признания вашего имущества бесхозным
Если вы получили информацию о том, что ваша недвижимость может быть признана бесхозной, или обнаружили подозрительную активность, необходимо действовать быстро.
Немедленная реакция на уведомления
✅ Как правильно:
- Немедленно свяжитесь с Росреестром, органами местного самоуправления или судом (в зависимости от стадии процесса)
- Подготовьте документы, подтверждающие ваши права собственности и то, что вы не отказывались от имущества:
- Оригиналы правоустанавливающих документов
- Квитанции об оплате налогов и коммунальных услуг
- Доказательства поддержания имущества в надлежащем состоянии
- Оформите нотариальную доверенность на представителя в России для ведения дела
- Обратитесь к квалифицированному юристу, специализирующемуся на имущественных спорах
❌ Как не делать:
- Игнорировать уведомления, надеясь, что проблема решится сама собой
- Затягивать с ответом на официальные запросы
- Пытаться решить вопрос без профессиональной юридической помощи
- Предоставлять недостоверную информацию государственным органам
Обращение в суд и восстановление прав
✅ Как правильно:
- Подготовьте исковое заявление о признании права собственности на недвижимость (если процесс уже запущен)
- Соберите все доказательства того, что вы не отказывались от имущества:
- Доказательства оплаты налогов и коммунальных платежей
- Переписку с управляющей компанией
- Записи о посещениях доверенным лицом
- Фотографии недвижимости, подтверждающие ее содержание в надлежащем состоянии
- Наймите юриста в России для представления ваших интересов в суде
- Подготовьтесь к участию в судебных заседаниях через видеоконференцсвязь
❌ Как не делать:
- Пропускать сроки обжалования решений
- Игнорировать судебные повестки
- Считать, что личное присутствие необязательно
- Экономить на квалифицированной юридической помощи
Шаг 10: Периодическое посещение России и личный осмотр недвижимости
Хотя все предыдущие меры могут эффективно защитить вашу недвижимость, периодические личные визиты остаются важным элементом защиты от признания имущества бесхозным.
Планирование регулярных визитов
✅ Как правильно:
- Старайтесь посещать Россию и свою недвижимость хотя бы раз в 1-2 года
- Во время визита:
- Проверьте состояние имущества
- Лично посетите управляющую компанию
- Обновите документы, требующие личного присутствия
- Проведите необходимый ремонт и обслуживание
- Пообщайтесь с соседями
- Документируйте свое посещение (фотографии, чеки за услуги и покупки для дома)
❌ Как не делать:
- Полностью отказываться от личных визитов на длительный период
- Посещать недвижимость, но не заниматься ее обслуживанием
- Не фиксировать факт своего пребывания документально
Личный осмотр недвижимости. Источник: citadel-piter.ru
Документирование своего присутствия
✅ Как правильно:
- Сохраняйте доказательства вашего пребывания:
- Билеты и документы о пересечении границы
- Чеки из местных магазинов
- Квитанции об оплате услуг лично в России
- Фотографии с датой и геометкой
- Справки из управляющей компании о вашем визите
- Уведомляйте органы местного самоуправления о вашем присутствии, если есть риск признания имущества бесхозным
❌ Как не делать:
- Не сохранять доказательства своего пребывания
- Не информировать официальные органы о своем приезде, если начался процесс признания имущества бесхозным
- Посещать город, но не заходить в свою квартиру/дом
Вместо заключения - Создание комплексной системы защиты
Защита вашей недвижимости от признания бесхозной требует комплексного подхода. Самое главное — быть активным собственником, даже находясь за границей.
Ключевые моменты для защиты недвижимости:
1. Юридическая защита:
- Актуальная регистрация права собственности
- Запрет на сделки без личного участия
- Запрет на электронные сделки
- Доверенность на надежное лицо
2. Финансовая дисциплина:
- Своевременная оплата налогов
- Регулярная оплата коммунальных платежей
- Поддержание недвижимости в надлежащем состоянии
3. Активное управление:
- Регулярный контроль через доверенное лицо
- Взаимодействие с управляющей компанией
- Использование электронных сервисов для мониторинга
- Периодические личные визиты
Следуя описанным в статье рекомендациям, вы сможете защитить свою недвижимость в России от признания бесхозной, даже проживая постоянно за границей. Наиболее важно: проявляйте интерес к своему имуществу, своевременно оплачивайте налоги и коммунальные услуги, а также имейте надежное доверенное лицо в России, которое будет представлять ваши интересы.
