Прежде чем писать любой документ, необходимо предварительно разбить смысл на три необходимых разделов. Они не точно будут написаны в этом же порядке. Сначала необходимо осознать к чему именно вы хотите в конце письма, затем обдумайте основания. Таковыми могут подвернуться законы, порядки, бизнес обычаи. Начало критично существенная часть, который формирует отпечаток. Также не следует забывать и осознать кому будет направлен необходимый просительный документ и кто именно обязан будет его увидеть.
Как известно, меняется все, в том числе и земельное законодательство, которое меняет вместе с собой и порядок оформления, и перечень документов, необходимых для выкупа земельных участков, находящихся под зданиями. Следовательно, очень важно быть в курсе всех актуальных изменений и новшеств, что не является проблемой для квалифицированных юристов, помогающих оформить землю в собственность в максимально короткие сроки.
Помощь в оформлении и выделении земли избавляет клиента юридической фирмы от множества сложностей, причем, в случае с приватизацией недвижимости в столице таких сложностей традиционно становится много больше. Достаточно сказать, что в Москве выделение земельной доли, а также оформление в собственность арендованной земли возможно только в отношении весьма ограниченного круга объектов, причем, исключительно по стопроцентной кадастровой стоимости.
Все это регулируется положениями статьи 36 Земельного Кодекса РФ. Унывать не стоит, поскольку квалифицированные юристы решают очень сложные, даже порой кажущиеся безнадежными споры, касающиеся земельных отношений.
Почему же земля в собственность лучше земли в аренду? Во-первых, земельный налог, уплачиваемый за землю, гораздо меньше фиксированной ставки, которая уплачивается по условиям договора аренды. Во-вторых, собственность – это всегда гарантии. Арендуя земельный участок, никогда нельзя быть уверенным, что договор с собственником не будет расторгнут.
Являясь собственником, можно распоряжаться участком по своему усмотрению. В-третьих, выкупив земельный участок из аренды, его можно дарить, передавать в наследство, а также осуществлять любые земельные операции в соответствии с типом допустимого, то есть разрешенного использования земли.
Оформить участок в собственность
Часто у владельцев дачных участков на руках нет документов, подтверждающих их права на землю. Книжка садовода и т.п. могут лишь подтвердить их членство в кооперативе или товариществе.
Для оформления в собственность такого участка владельцу нужно сначала составить его описание в свободной форме, но максимально подробно, с указанием всех близлежащих ориентиров. На основе этого описания в правлении кооператива или товарищества необходимо получить заключение, в котором должно быть
указано, что данный участок действительно закреплен именно за этим человеком и составленное описание местоположений границ соответствует действительности.
Далее следует получить решение о предоставлении участка в собственность в исполнительном органе государственной власти или местного самоуправления (например в местной администрации). Для этого нужно подать туда все документы: описание местоположения границ участка, заключение правления кооператива или товарищества, заявление о приобретении этой земли в собственность на основании ст. 28 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (№66-ФЗ). Смотришь на наше законодательство и думаешь: «как же хороша дача за границей».
Если ранее ни один из членов кооператива или товарищества не обращался с подобным заявлением, администрация вправе дополнительно запросить копию правоустанавливающего документа на земельный участок, входящий в кооператив или товарищество (выдает правление кооператива или товарищества), и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения об этой организации (выдает налоговая инспекция).
Администрация в двухнедельный срок с даты получения заявления и прочих необходимых документов обязана принять решение о предоставлении участка в собственность либо об отказе (если закон запрещает предоставлять земельные участки в частную собственность).
Следующий шаг — оформление кадастрового плана участка. По идее, все земли в нашей стране учтены, подробно описаны и внесены в единый список — кадастр. Получить план своего «кусочка Родины» можно в территориальном органе Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения участка. Для этого нужно подать соответствующее заявление и паспорт. Здесь тоже возможны варианты:
1. Если все сведения об участке в кадастре имеются, план выдадут в течение 10 рабочих дней после подачи заявления.
2. Если сведений недостаточно, кадастровый план выдадут с пометкой о его «неполноценности». При этом обязательно должна прилагаться справка с перечнем документов, которые еще нужно собрать.
Для уточнения сведений кадастра чаще всего приходится проводить землеустроительные работы за свой счет, а именно межевание — описание участка с определением его границ.
После этого в Регистрационную палату следует подать документы:
паспорт (или другой документ, удостоверяющий личность);
решение местной администрации о предоставлении участка в собственность;
кадастровый план;
заявление о государственной регистрации права собственности на участок;
квитанцию об уплате соответствующей госпошлины.
Оформление земельного участка в собственность
Оформление земельного участка в собственность сложный и трудоемкий процесс. Однако заинтересованное лицо может вполне обойтись без посторонней помощи, самостоятельно пройти все этапы и собрать все надлежащие по закону документы и справки.
Итак, у гражданина имеются первоначальные документы, на основании которых он будет оформлять участок в собственность. Например, это постановление местной администрации о предоставлении участка земли, также это может быть приказ той же администрации, на основании которого ранее был выделен участок или же документы, свидетельствующие о праве наследования.
Первым делом потенциальному собственнику надела потребуется направиться в администрацию по месту нахождения земельного участка и сделать запрос на проведение выкопировки запрашиваемого участка.
Следующий шаг – это визит в кадастровый орган, где надо будет запросить кадастровый документ (план).
Геодезическая компания или же кадастровый инженер, работающие по лицензии, за определенную плату (достаточно приемлемую) сделают топографическую съемку участка, на которой выделят границы участка из общего массива площади. Далее эти же специалисты проведут межевые работы (выставят границы на местности) и оформят межевой план на бумажном носителе, который в заверенной форме (с печатями и с подписями) будет предоставлен собственнику.
На основе выполненного геодезистами межевого плана будет составлен заново кадастровый паспорт на оформляемый в собственность участок с точно обозначенными пределами территории.
В заключение потенциальный собственник обращается в регистрационную службу по месту нахождения участка. Здесь специалистам предоставляются оригиналы документов, которые были выданы первоначально, и заново составленный кадастровый паспорт. На основании этих документов будет оформлено свидетельство о гос. регистрации права собственности на участок земли, которое выдается заявителю через месяц со дня предоставления всех документов (и не ранее).
Конечно, если нет времени на самостоятельный сбор и оформление пакета документов, то можно обратиться за помощью к специалисту (найти его не составит большого труда), который за приемлемую оплату быстро и добросовестно переоформит все документы.
Можно ли садовый участок оформить в собственность? Что потребуется в этом варианте?
- Для начала необходимо удостовериться – прошел ли участок гос. кадастровый учет, и какой ему присвоен индивидуальный кадастровый номер. Следовательно, потребуется сделать запрос в кадастровую палату о предоставлении кадастрового плана на индивидуальный участок и кадастрового плана всей садоводческой территории.
- У председателя садоводческого товарищества в обязательном порядке надо взять копию плана садоводческой территории, где непременно должен быть четко выделен оформляемый участок. Кроме того, должно быть сделано описание точного положения участка относительно граничащих территорий, указаны сопредельные участки, а также земли, относящиеся к общему пользованию (например, дороги, пешеходные дорожки). На документах, описывающих границы участка, обязательно должны поставить свои личные подписи соседи граничащих территорий и лично председатель садоводства. Составляется заключение правления товарищества, которое заверяется подписями всех членов правления.
- Далее оформляется заказ в лицензированной геодезической компании на проведение топографической съемки. На этом этапе можно немного сэкономить. В том случае, если кто из землепользователей приграничных участков планирует межевые работы своего участка, то совместно проведенный заказ обойдется несколько дешевле.
- На основе выполненной съемки будет разработана схема территории участка. Данная схема непременно должна согласовываться со всеми соседями граничащих земель. Составляется акт согласования, который лично подписывают все смежные землевладельцы (землепользователи) и который в итоге заверяется председателем садоводства.
- Далее необходимо направиться в районную администрацию и подать заявление с изложением просьбы о предоставлении садового участка в бесплатную собственность.
- Ответственные специалисты администрации рассмотрят и проанализируют поданное заявление. В том случае, если потенциальный собственник стал членом садоводческого товарищества еще до принятия ЗК (Земельный кодекс), то земля ранее предоставленного участка будет передана в собственность без какой-либо платы (конечно же, документы оформляются за свой счет). А если членство наступило после того, как начал работать закон, то в этом варианте придется оплатить факт перехода земли в собственность.
- Администрация выдает новый документ (постановление), подтверждающий индивидуальную собственность на участок. Постановление предъявляется в геодезическую организацию, которая сформирует межевой план на основе представленных документов.
- Готовый межевой план предоставляется в кадастровые органы. Здесь будет подготовлен кадастровый паспорт. В нем будут обозначены все основные параметры участка с обязательным указанием всех границ.
- Все документы готовы. Теперь можно смело направляться в юстицию, имея при себе личный паспорт, постановление административного органа, заново оформленный кадастровый паспорт. Заявитель, подав документы в надлежащей форме, получит главный документ о своем праве на землю ровно через месяц.
Участок в арендном пользовании. Как переоформить его в собственность.
В том случае, если ранее земельный участок был выделен в арендное пользование с правом индивидуальной застройки, то данный участок законодательство позволяет перевести в собственность. Что для этого потребуется? Самое главное – участок должен быть использован строго по назначению, то есть, возведен дом. Далее необходимо узаконить права на дом – зарегистрировать в юстиции и получить свидетельство на собственность.
Но прежде чем обращаться в юстицию потребуется провести определенную работу: обратиться в БТИ, сделать запрос на изготовление технического паспорта на возведенный дом и все остальные вспомогательные капитальные постройки. Для этого специалисты технической инвентаризации выезжают на место постройки, проводят оценочные работы. После установленного срока (примерно месяц, но сроки варьируются от загруженности БТИ) можно получить готовые документы.
Данный документ (свидетельство на дом) выступит основанием для переоформления прав на землю.
Земельный участок переоформлен в собственность. Нужно ли собственнику что-либо делать далее?
После того, как будет зарегистрировано право собственности на недвижимость (в нашем случае это дом и земельный участок), регистрационные службы передают полные сведения о новом собственнике в местную налоговую инспекцию.
Налоговые службы занесут в базу данных всю необходимую информацию, в соответствии с которой будут начислять налоговые платежи. Собственнику один раз в год по почте будет присылаться расчет налога с указанием суммы к оплате. Налог на дом и земельный участок рассчитывается отдельно. При расчете земельного налога учитывается кадастровая стоимость земли (данные можно посмотреть в кадастровом паспорте). При расчете налога на дом во внимание берется инвентаризационная оценка по техпаспорту, выполненному БТИ.
Каталог статей
Обладателей земельных участков, не оформленных в собственность, будут штрафовать. Соответствующий законопроект внесен в Госдуму. Дело в том, что пока участок не оформлен в собственность и не зарегистрирован, он не облагается налогом. А это потери для государственной казны. Чтобы избежать штрафов и соблюсти закон, участок придется оформлять в собственность по всем правилам. Соблюсти эти правила не всегда просто.
Категория сложности
Процесс оформления участка в собственность в первую очередь зависит от того, к какой категории земель он относится. Категорий несколько: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых природных территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
"Согласно закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения, если гражданин или компания желает купить земельный участок соответствующей категории, продавец актива должен сначала обратиться в министерство имущественных отношений субъекта с предложением выкупить этот земельный актив по той же самой стоимости, по какой собирается заключить сделку с другим хозяйствующим субъектом. Если в течение месяца министерство имущественных отношений не акцептует данную оферту, то считается, что субъект отказался от преимущественного права выкупа данного земельного участка по указанной стоимости и можно сделку уступать. Регистрационные же органы могут тоже по-разному оценивать сам факт отказа,— говорит господин Мищенко.— У нас несколько раз был опыт, когда требовалось письменное подтверждение отказа со стороны субъекта, а не просто истечение срока давности после получения министерством имущественных отношений соответствующего запроса со стороны продающей компании”.
Отдельная головная боль — оформление земли, которая при приватизации колхозов и совхозов передавалась их бывшим работникам. "Варианта здесь два: либо такая земля принадлежит бывшим колхозам или совхозам (сейчас это организации в форме АО, ООО или СПК), либо, если АО, ООО, СПК не претендуют на эту землю, бывшим колхозникам (их наследникам) в долевой собственности,— объясняет Александр Максецкий, главный юрист компании "Вектор Инвестментс”.— Споры о том, кому же принадлежит земля, судебно-арбитражная практика рассматривает в 95% случае в пользу организаций. Поэтому если даже гражданин имеет на руках свидетельство о собственности на долю в земельном участке, это еще не означает, что он действительно является таким собственником. Как было сказано выше, если АО, ООО, СПК не претендуют на эту землю, то граждане дольщики (их так называют в обиходе) могут оформить землю себе в собственность. Процедура оформления прописана в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.
Переводя участок в собственность, его владелец обычно сталкивается с определенными трудностями. "Одна из основных сложностей — это длительность процедуры,— отмечает Виктор Сюков, заместитель гендиректора "Аллтек Девелопмент”.— Сбор всех справок занимает до трех месяцев, и еще два месяца займет подача документов в Федеральную регистрационную службу. При этом зачастую очереди создаются искусственным образом".
Особенно трудно оформить право собственности на участок с долгой и запутанной историей. Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group, приводит такой пример: "Участок был выделен лет 20 назад, когда создавалось садоводческое товарищество. Документы старые, а продавать его надо, покупатель, естественно, не хочет приобретать неоформленную собственность. Начали процедуру оформления, и выяснилось, что владельцами крайнего участка был произведен самозахват, но подобный вопрос можно уладить и оформить, если бы не проходившая по захваченному участку дорога. Оформление состоялось, необходимо было перенести забор и владельцам соседних участков. Дело закончилось по старинке, оформили без куска, где проходит дорога, забор переносить не стали, с покупателем договорились”.
Все эксперты в один голос предупреждают о сложностях, с которыми сталкиваются люди, оформляющие землю самостоятельно. Вот что рассказывает, например, Владимир Яхонтов: "Нигде не прописаны механизм и порядок сбора необходимых документов. Часто из-за незнания процедуры приходится получать некоторые бумаги по несколько раз: у всех документов различные сроки действия, и пока получаешь один, другой становится недействительным. В результате срок оформления документов может занимать до двух лет. Набор документов, механизм и порядок их получения зависят от многих факторов. Важный момент — это категория земли. Труднее всего работать с вновь образуемыми участками на землях поселений и неприватизированными землями сельскохозяйственного назначения. Не менее важно состояние документов по земле и строению. Также алгоритм получения документов зависит и от района: для получения необходимых бумаг в разных районах необходимы разные действия и различный порядок их совершения”.
Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty, отмечает проблемы, связанные с разногласиями продавца и покупателя по договору, а также третьих лиц, полагающих, что их права и законные интересы нарушены в результате заключения сделки. Кроме того, по его словам, проблемы могут быть связаны с тем, что участок не состоит на кадастровом учете. Зарегистрировать при таких обстоятельствах сделку и получить свидетельство о госрегистрации права собственности возможно. При этом в кадастровой выписке по участку будет указано, что границы участка не установлены.
Но в будущем у покупателя такого участка запросто могут возникнуть проблемы, связанные с несовпадением фактических границ участка и границ, отраженных в кадастровой карте. Во избежание таких проблем перед покупкой участка многие покупатели требуют от продавца произвести межевание участка и получить кадастровый номер. Проблемы обычно возникают при согласовании границ участка с соседями. Какой-либо сосед может годами не появляться на своем участке. Собственником соседнего участка может быть юридическое лицо, установить фактический адрес которого и уж тем более найти гендиректора практически невозможно. Решается эта проблема путем публикации в местной газете объявления о проведении слушаний об утверждении границ соответствующего участка, что позволяет провести слушания в отсутствие соседей (если они так и не явятся) и утвердить план согласования границ.
Покупатель предлагает арендовать банковскую ячейку на достаточно короткий срок, например неделю, мотивируя это тем, что он имеет связи в ФРС и сможет зарегистрировать сделку быстрее стандартного месячного срока. После подачи полного комплекта документов на регистрацию сделки в ФРС на белый свет появляется основание, препятствующее госрегистрации права. Например, определение какого-нибудь дальневосточного суда об аресте объекта недвижимости. В этот же день эти данные оказываются в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимость), и регистрирующий орган приостанавливает процедуру регистрации. Проходит неделя. За это время госрегистрации права собственности покупателя, естественно, не происходит, срок аренды банковской ячейки истекает, и покупатель забирает деньги из нее. Сразу после этого основания, препятствующие госрегистрации права собственности покупателя, прекращаются, и регистрирующий орган, понятия не имеющий об особенностях отношений продавца и покупателя в связи с банковской ячейкой, регистрирует объект недвижимости за новым собственником. Который при такой ситуации остается и с объектом недвижимости и участком.
Рекомендация для клиентов — покупать земельные участки, находящиеся в собственности у девелопера. Эта форма обеспечивает право неприкосновенности в будущем. В остальных ситуациях действовать по собственному усмотрению, понимая, что решение принимается на свой страх и риск.
