Главная Налоговое право

Налог при продаже нежилой недвижимости


Получив задачу изготавливать безотлагательный документ, советуем мысленно разделить смысл на три главных разделов. Найденные разделы не всегда будут поданы в такой же последовательности. Для начала следует понять к чему вы требуете в итоге, затем найдите основания. Полезными могут стать постановления, местные обычаи, писаные порядки. Введение критично важный раздел, который вносит отпечаток. Также стремитесь понять какому важному лицу направлен приготовляемый претензионный документ и кто на самом деле обязан будет его читать.

Налог при продаже нежилой недвижимости

Чтобы рассчитать налоги при продаже нежилой недвижимости, необходимо принять во внимание 2 основных критерия: первый и самый главный – юридический статус гражданина (физическое или юридическое лицо), второй – период владения реализуемой недвижимостью. Существует еще один критерий, который может существенно увеличить налоговые издержки: нерезидент, продающий нежилую недвижимость, вынужден будет оплатить налог в размере 30% от суммы сделки. Подобные ситуации относительно редки, поэтому основное внимание при расчете налога необходимо уделить первым двум критериям.

Налоги при продаже нежилой недвижимости физическим лицом

Владея нежилым помещением свыше трёх лет и не связывая пользование им с какой-либо предпринимательской деятельностью, согласно российскому законодательству продавец может избежать уплаты НДФЛ. Это, равно как и отсутствие необходимости указывать сумму сделки в декларации, прописано в Налоговом кодексе РФ ст. 217 п.17.1. В этом случае недвижимость можно отнести к категории «иного имущества», реализация которого сотрудников ИФНС не заинтересует.

Совсем иная ситуация складывается при наличии признаков осуществления предпринимательской деятельности. Причем в расчет будут браться всё те же 3 последних года владения нежилым имуществом. Другими словами, только отсутствие доказательств ведения на данном объекте хозяйственной деятельности снимет вопрос об уплате налога на доход физического лица.

Реализация физлицом нежилой недвижимости, бывшей в собственности продавца менее трёх лет, требует оплаты 13-процентного НДФЛ. Вместе с тем, Налоговый кодекс дает возможность снизить издержки. Тут перед продавцом встает два варианта:

  • Налоговый вычет. Сегодня государство готово уменьшить налогооблагаемую базу на 250 тысяч рублей, то есть при продаже офисного помещения за 1 млн. руб. налог с доходов физического лица составит (1000000-250000)*0,13=97500 руб.
  • Документально подтвердить расходы, которые пришлось понести, чтобы получить налогооблагаемый доход. В нашем случае предоставив бумаги, подтверждающие покупку офисного помещения за 500 тысяч рублей, НДФЛ составит: (1000000-500000)*0,13=65000 руб.


  • Налог при продаже нежилой недвижимости индивидуальным предпринимателем

    Юридическое лицо, реализующее нежилую недвижимость, которая использовалась в хозяйственной деятельности, обязано предоставить документы, отражающие учёт доходов, полученных от этой деятельности. В этом случае индивидуальному предпринимателю надлежит уплатить 6-процентный налог по упрощенной системе налогообложения. Исключение составит продажа нежилого имущества по цене свыше 60 миллионов рублей – здесь налоговики вправе применить все существующие ставки по ОСН.

    Основная проблема, с которой сталкиваются потенциальные продавцы нежилых объектов – выбор наиболее «дешевого» варианта продажи. Очень часто прения с налоговиками переходят на уровень хозяйственных судов, которые выносят решение на основе изучения предоставленных документов. Именно поэтому имеют место случаи заблаговременного закрытия ИП перед продажей недвижимости или, наоборот, предоставления большего количества доказательств ведения предпринимательской деятельности в реализуемых нежилых помещениях.

    Кто должен платить налог при продаже недвижимости (квартиры, дома, участка)?

    Налог при продаже недвижимости: особенности начисления и уплаты.

    Не облагается налогом доход. полученный от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома. квартиры или их части. комнаты. садового (дачного ) дома ( включая земельный участок, на котором расположены они и хозяйственно - бытовые сооружения и здания). а также земельного участка. площадь которого не превышает нормы бесплатной передачи. определенной ст. 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от его назначения. и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет (п. 172.1 Налогового кодекса Украины ( далее - НКУ )) .

    Итак. если недвижимость построена ( приобретена ). документы на приватизацию земельного участка изготовлены более трех лет назад. базы для налогообложения не возникает (налог не платится).

    Вместе с тем. с 01.01.2012 г. граждане, получившие в наследство недвижимость. указанную в этом пункте. имеют право продать такой объект с нулевой ставкой налогообложения. не дожидаясь трех лет после наследования.

    По ставке 5 % облагается налогом на доходы физических лиц доход в следующих случаях :

    - при продаже второго и следующего в течение календарного года объекта жилой недвижимости. указанного в п. 172.1 НКУ ( независимо от срока владения ) ;

    - при продаже объекта недвижимости. который на момент его отчуждения находился в собственности гражданина менее трех лет (независимо от количества продаж в течение года);

    - при продаже нежилого коммерческой недвижимости (независимо от срока владения и количества продаж).

    Следует обратить внимание. что доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены. указанной в договоре купли - продажи. но не ниже оценочной стоимости такого объекта. рассчитанной органом. уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом.

    Порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства. которые продаются (обмениваются ). определяется Кабинетом Министров Украины .

    Таким образом. если стоимость недвижимого имущества в договоре купли - продажи ниже оценочной. то налог на доходы физических лиц следует исчислять исходя из оценочной стоимости .

    Независимо от того. возникают налоговые обязательства у продавца - физлица или нет. такое лицо обязано отразить доход от такого отчуждения недвижимости в годовой налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах. которая подается в налоговую инспекцию по месту жительства налогоплательщика (был налог или нет но декларацию подавать нужно).

    Налоги на недвижимость при наследовании. заключении договоров дарения. купли - уплачиваются :

    - при оформлении договора купли -продажи;

    - при оформлении договора дарения ;

    - при оформлении наследства.

    Размер ставок налога при продаже недвижимости зависит от функциональных особенностей объекта недвижимости, количества продаж за период и срока приобретения права собственности на этот объект владельцем.

    Ставки налога при продаже недвижимости смотри здесь .

    Вопросы ответы:

    Каков порядок налогообложения дохода. полученного от первой продажи жилого дома, который находится в собственности менее трех лет. но расположен на земельном участке, который находится в собственности более трех лет ?

    Учитывая то, что земельный участок. который находится под жилым домом. находиться в собственности более трех лет и при продаже осуществляется переоформление права собственности на основании отдельного договора. то данный земельный участок будет считаться отдельным объектом и доход. полученный от его продажи, не подлежит налогообложению.

    При этом. доход. полученный от продажи жилого дома. который находится в собственности налогоплательщика менее трех лет. подлежит налогообложению по ставке 5 %.

    В каких случаях сумма дохода. полученного гражданином от продажи земельного участка. не подлежит обложению налогом с доходов?

    В состав общего месячного (годового ) налогооблагаемого дохода плательщика налога не включается сумма дохода. полученного таким налогоплательщиком вследствие отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения. земельных долей (паев) по нормам бесплатной передачи. определенными ст. 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от их назначения. непосредственно полученных им в собственность в процессе приватизации.

    Кроме того. не подлежит налогообложению доход. полученный плательщиком налога от продажи ( обмена ) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года земельного участка. который не превышает нормы бесплатной передачи. определенной ст. 121 Земельного кодекса Украины и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет (земельный участок приобретен в процессе приватизации).

    Кто является налоговым агентом налогоплательщика при купле - продаже недвижимости у гражданина ?

    Порядок налогообложения операций по продаже (обмену ) объектов недвижимого имущества установлен ст. 172 раздела IV Налогового кодекса Украины от 2 декабря 2010 года № 2755- VI (далее - НКУ ) .

    В соответствии с п. 172.7 ст. 172 НКУ если стороной договора купли - продажи, мены объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или физическое лицо - предприниматель. такое лицо является налоговым агентом налогоплательщика относительно начисления. удержания и уплаты ( перечисления ) в бюджет налога с доходов. полученных налогоплательщиком от такой продажи ( обмена).

    Каким образом облагается налогом доход. полученный от продажи жилого дома. если в течение отчетного года состоялась продажа гаража ?

    В случае продажи плательщиком налога с доходов физических лиц в течение отчетного налогового года гаража и одного жилого дома доход. полученный от продажи гаража. облагается налогом по ставке 5 %. а налогообложение дохода. полученного от продажи жилого дома. зависит от срока пребывания такого имущества в собственности плательщика налога.

    Если жилой дом находится в собственности плательщика свыше трех лет. то доход от продажи такого дома не облагается налогом, а если меньше трех лет - то доход от такой продажи облагается налогом по ставке 5 %.

    Источник. материалы официального сайта Миндоходов.

    Продажа нежилой недвижимости (гаража) физическим лицом — нерезидентом и НДФЛ

    Пoрядoк налогообложения доходов, пoлученных нерезидентами, регулируется п. 170.10 ст. 170 Налогового кoдекса, сoгласнo кoторому доходы с истoчникoм их прoисхoждения в Украине, начисляемые (выплачиваемые, предoставляемые) в пoльзу нерезидентов, облагаются налогом пo правилам и ставкам, oпределенным для резидентoв (с учетoм oсoбеннoстей, устанoвленных некoтoрыми нoрмами раздела IV этoгo Кoдекса для нерезидентов).

    Налогообложение операций пo продаже объектов недвижимого имущества регламентируется ст. 172 Налoгoвoгo кодекса, сoгласнo п. 172.1 кoтoрой доход, полученный плательщикoм налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение oтчетнoго налогoвoго года жилого дома, квартиры или их части, кoмнаты, садового (дачнoго) дома (включая земельный участок, на кoтoрoм распoлoжены такие объекты, а также хoзяйственнo-бытовые сооружения и здания, распoлoженные на такoм земельном участке), а также земельного участка, не превышающегo нормы бесплатной передачи, oпределеннoй ст. 121 Земельного кoдекса в зависимости от егo назначения, и при услoвии нахoждения такoгo имущества в сoбственнoсти плательщика налога более трех лет не oблагается налогом.

    Сoгласнo п. 172.2 ст. 172 Налoгoвoгo кoдекса доход, пoлученный плательщиком налога oт продажи в течение oтчетнoгo налoгового года более одного из oбъектoв недвижимости, указанных в п. 172.1 этoй статьи, или oт продажи объекта недвижимости, не установленнoгo в п. 172.1 этoй статьи, пoдлежит налогообложению пo ставке, oпределеннoй п. 167.2 ст. 167 этoгo Кодекса.

    Вместе с тем в сooтветствии с п. 172.9 ст. 172 Налoгового кодекса доход oт операций пo продаже (oбмену) объектов недвижимости, oсуществляемых физическими лицами — нерезидентами, oблагается налoгом сoгласнo этoй статье в пoрядке, устанoвленнoм для резидентов, пo ставкам, oпределенным в п. 167.1 ст. 167 указаннoгo Кодекса.

    Пoдпунктoм 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 Налoгового кодекса определенo пoнятие объектов жилой недвижимости — этo здания, отнесенные в сooтветствии с закoнoдательством к жилому фонду, дачные и садовые дома. Объекты жилoй недвижимости делятся на следующие типы:

  • жилой дом — здание капитальнoгo типа, сооруженное с сoблюдением требoваний, устанoвленных закoном, другими нормативно-правoвыми актами, и предназначеннoе для пoстoянного в нем проживания. Жилые дoма делятся на жилые дома усадебнoго типа и жилые дoма квартирного типа разнoй этажности;
  • жилой дом усадебного типа — жилoй дoм, расположенный на oтдельнoм земельном участке, сoстoящий из жилых и вспомогательных (нежилых) пoмещений;
  • пристрoйка к жилому дому — часть дома, расположенная вне контура его капитальных внешних стен и имеющая с oснoвнoй частью дома oдну (или более) oбщую капитальную стену;
  • квартира — изолирoваннoе помещение в жилом доме, предназначеннoе и пригoднoе для пoстoяннoгo в нем прoживания;
  • коттедж — oднo-, полутораэтажный дом небoльшой жилой площади для пoстoянного или временного прoживания с приусадебным участком;
  • комнаты в многoсемейных (кoммунальных) квартирах — изoлирoванные помещения в квартире, в котoрой проживают двое или бoльше квартиросъемщикoв;
  • садовый дом — дoм для летнего (сезoнного) использования, кoтoрый в вoпрoсах нoрмирoвания плoщади застройки, внешних кoнструкций и инженерного oборудования не соответствуют нoрмативам, установленным для жилых домoв;
  • дачный дом — жилoй дом для пoльзования в течение года с целью загородного отдыха.
  • Таким oбразoм, доход, полученный oт продажи в течение oтчетнoгo налoгового года физическим лицoм — нерезидентом нежилой недвижимости (гаража), oблагается налогом на доходы физических лиц пo ставке 15 (17)%.

    Источник: visnuk.com.ua/ru/pubs/fromarchive/1/id/5768

    Еще страницы по темам НДФЛ (Подоходный налог), ПДФО (прибутковий податок), Недвижимость (нерухомість), земельный участок.

    Налог при продаже нежилой недвижимости

    Раздел: Налоговое право |

    Чтобы рассчитать налоги при продаже нежилой недвижимости, необходимо принять во внимание 2 основных критерия: первый и самый главный – юридический статус гражданина (физическое или юридическое лицо), второй – период владения реализуемой недвижимостью. Существует еще один критерий, который может существенно увеличить налоговые издержки: нерезидент, продающий нежилую недвижимость, вынужден будет оплатить налог в размере 30% от суммы сделки. Подобные ситуации относительно редки, поэтому основное внимание при расчете налога необходимо уделить первым двум критериям.

    Налоги при продаже нежилой недвижимости физическим лицом

    Владея нежилым помещением свыше трёх лет и не связывая пользование им с какой-либо предпринимательской деятельностью, согласно российскому законодательству продавец может избежать уплаты НДФЛ. Это, равно как и отсутствие необходимости указывать сумму сделки в декларации, прописано в Налоговом кодексе РФ ст. 217 п.17.1. В этом случае недвижимость можно отнести к категории «иного имущества», реализация которого сотрудников ИФНС не заинтересует.

    Совсем иная ситуация складывается при наличии признаков осуществления предпринимательской деятельности. Причем в расчет будут браться всё те же 3 последних года владения нежилым имуществом. Другими словами, только отсутствие доказательств ведения на данном объекте хозяйственной деятельности снимет вопрос об уплате налога на доход физического лица.

    Реализация физлицом нежилой недвижимости, бывшей в собственности продавца менее трёх лет, требует оплаты 13-процентного НДФЛ. Вместе с тем, Налоговый кодекс дает возможность снизить издержки. Тут перед продавцом встает два варианта:

    1. Налоговый вычет. Сегодня государство готово уменьшить налогооблагаемую базу на 250 тысяч рублей, то есть при продаже офисного помещения за 1 млн. руб. налог с доходов физического лица составит (1000000-250000)*0,13=97500 руб.
    2. Документально подтвердить расходы, которые пришлось понести, чтобы получить налогооблагаемый доход. В нашем случае предоставив бумаги, подтверждающие покупку офисного помещения за 500 тысяч рублей, НДФЛ составит: (1000000-500000)*0,13=65000 руб.

    Налог при продаже нежилой недвижимости индивидуальным предпринимателем

    Юридическое лицо, реализующее нежилую недвижимость, которая использовалась в хозяйственной деятельности, обязано предоставить документы, отражающие учёт доходов, полученных от этой деятельности. В этом случае индивидуальному предпринимателю надлежит уплатить 6-процентный налог по упрощенной системе налогообложения. Исключение составит продажа нежилого имущества по цене свыше 60 миллионов рублей – здесь налоговики вправе применить все существующие ставки по ОСН.

    Основная проблема, с которой сталкиваются потенциальные продавцы нежилых объектов – выбор наиболее «дешевого» варианта продажи. Очень часто прения с налоговиками переходят на уровень хозяйственных судов, которые выносят решение на основе изучения предоставленных документов. Именно поэтому имеют место случаи заблаговременного закрытия ИП перед продажей недвижимости или, наоборот, предоставления большего количества доказательств ведения предпринимательской деятельности в реализуемых нежилых помещениях.

    Источники:
    mosadvokat.org, bizresurs.com.ua, www.buhoblik.org.ua

    Следующие статьи:


    Как написать заявление на развод

    В каждом суде висит образец заявления о расторжении брака. Но, даже при наличии образца, следует знать основные правила написания искового заявления о разводе. Читать далее