Главная Жилищное право

Федеральный закон о долевом строительстве


В жизни заявление это отражение характера заявителя. Помощник выстраивает ощущения о человеке, что напечатал собственные мотивы, просматривая документ и его содержание. В местах, когда решение открывается от внутреннего убеждения это является критично влиятельным. Сложить необходимый формуляр у адвоката очень дорого. Причина - отсутствие неточностей имеет огромное значение.

Федеральный закон о долевом строительстве

Долевое строительство – есть форма инвестиционной деятельности (см. федеральный закон об инвестиционной деятельности) в области строительства, осуществляемая посредством привлечения денежных средств физических и юридических лиц (участники долевого строительства, дольщиков), строительной или инвестиционной организацией (застройщиком), для строительства объектов недвижимости. При этом, после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, застройщик обязан предоставить объект долевого строительства участникам.

Организация и осуществление долевого строительства выполняется путем регулирования деятельности Федеральным законом РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, участниками долевого строительства (дольщиками) признаются физические (граждане) и юридические лица, заключившие договор на участие в долевом строительстве, и вступившие сразу же, в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов. Застройщиками являются юридические лица, имеющие в собственности, или на правах аренды, земельный участок с полученным разрешением на строительство, и привлекающие денежные средства дольщиков для строительства на этой земле объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Информацию о юридическом лице (застройщике) и об объекте недвижимости (строящемся) уже на ранних этапах можно получить путем обращения в государственные органы за оказанием государственных услуг (см. федеральный закон о государственных услугах).

Федеральный закон о долевом строительстве содержит 27 статей. Предмет регулирования данным законом, а также определения к основным понятиям, используемым в сфере долевого строительства, зафиксированы в статьях 1-2 вышеуказанного документа. Статья 3 федерального закона определяет право застройщиков привлекать для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства.

Форма договора участия в долевом строительстве, а также порядок его оформления и подписания регламентируется статьей 4 законодательного документа. Кроме того, статьями 5-13 определяются правила фиксирования цены договора в каждом отдельном случае, сроки передачи объекта недвижимости участником долевого строительства и форма передачи объекта, основания для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, трактуются гарантии качества, предусмотренные договором, ответственность за нарушения обязательств по договору, формы уступки право требования по договору, исполнения и обеспечения исполнения обязательств по договору. Статьями 14-15 федерального закона о долевом строительстве определены особенности обращения взыскания на предмет залога и особенности распределения денежных средств, полученных в результате реализации заложенного имущества.

Государственная регистрация права собственности на объект, а также регистрация договора и уступки права требования по договору осуществляется в соответствии со статьями 16-17 законодательного акта. Федеральный закон о долевом строительстве также регулирует порядок использования застройщиком средств, уплаченных участниками долевого строительства, трактует форму проектной декларации, форму получения информации о застройщике и о проекте строительства, регламентирует особенности рекламы, связанной с привлечением средств участников и государственное регулирование в этой области. Заключительными статьями 24-27 внесены изменения в соответствующие нормативные правовые акты, для нормального обеспечения норм и принципов федерального закона о долевом строительстве. И кроме этого, определены сроки вступления закона в силу.

Скачать Федеральный закон о долевом строительстве

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в.

30 декабря 2004 года N 214-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

(см. Обзор изменений данного документа)

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ. от 17.06.2010 N 119-ФЗ )

(см. текст в предыдущей редакции )

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке. установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами. регулирующими деятельность таких кооперативов.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции )

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон о долевом строительстве

Долевое строительство – есть форма инвестиционной деятельности (см. федеральный закон об инвестиционной деятельности ) в области строительства, осуществляемая посредством привлечения денежных средств физических и юридических лиц (участники долевого строительства, дольщиков), строительной или инвестиционной организацией (застройщиком), для строительства объектов недвижимости. При этом, после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, застройщик обязан предоставить объект долевого строительства участникам.

Организация и осуществление долевого строительства выполняется путем регулирования деятельности Федеральным законом РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, участниками долевого строительства (дольщиками) признаются физические (граждане) и юридические лица, заключившие договор на участие в долевом строительстве, и вступившие сразу же, в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов. Застройщиками являются юридические лица, имеющие в собственности, или на правах аренды, земельный участок с полученным разрешением на строительство, и привлекающие денежные средства дольщиков для строительства на этой земле объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Информацию о юридическом лице (застройщике) и об объекте недвижимости (строящемся) уже на ранних этапах можно получить путем обращения в государственные органы за оказанием государственных услуг (см. федеральный закон о государственных услугах ).

Федеральный закон о долевом строительстве содержит 27 статей. Предмет регулирования данным законом, а также определения к основным понятиям, используемым в сфере долевого строительства, зафиксированы в статьях 1-2 вышеуказанного документа. Статья 3 федерального закона определяет право застройщиков привлекать для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства.

Форма договора участия в долевом строительстве, а также порядок его оформления и подписания регламентируется статьей 4 законодательного документа. Кроме того, статьями 5-13 определяются правила фиксирования цены договора в каждом отдельном случае, сроки передачи объекта недвижимости участником долевого строительства и форма передачи объекта, основания для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, трактуются гарантии качества, предусмотренные договором, ответственность за нарушения обязательств по договору, формы уступки право требования по договору, исполнения и обеспечения исполнения обязательств по договору. Статьями 14-15 федерального закона о долевом строительстве определены особенности обращения взыскания на предмет залога и особенности распределения денежных средств, полученных в результате реализации заложенного имущества.

Государственная регистрация права собственности на объект, а также регистрация договора и уступки права требования по договору осуществляется в соответствии со статьями 16-17 законодательного акта. Федеральный закон о долевом строительстве также регулирует порядок использования застройщиком средств, уплаченных участниками долевого строительства, трактует форму проектной декларации, форму получения информации о застройщике и о проекте строительства, регламентирует особенности рекламы, связанной с привлечением средств участников и государственное регулирование в этой области. Заключительными статьями 24-27 внесены изменения в соответствующие нормативные правовые акты, для нормального обеспечения норм и принципов федерального закона о долевом строительстве. И кроме этого, определены сроки вступления закона в силу.

ФЗ 214 — защита прав участников долевого строительства

Приобретение такого вида имущества, как недвижимость, связано с многочисленными юридическими нюансами, крупными денежными вливаниями и проверкой нервной системы покупателей на прочность. Особенно это касается такой формы приобретения жилья, как участие в долевом строительстве. Данная форма отношений на рынке недвижимости предполагает двустороннее соглашение между строительной компанией и покупателем-инвестором, вносящим свою долю в счет будущего жилья.

Еще свежи воспоминания о многочисленных митингах и выступлениях «обманутых» дольщиков в начале 2000-х годов, когда некоторые недобросовестные застройщики (а порою и откровенные фирмы — «мошенницы»), не рассчитав своих финансовых или иных возможностей, надолго «замораживали» свои строительные проекты на разном уровне: кто-то уже на этапе отделочных работ, а кто-то уже и на этапе котлована. Тогда властям, строительным фирмам-новаторам, банкам и дольщикам пришлось совместными усилиями решать эту проблему, что в большей части удалось. Рано или поздно, но большая часть дольщиков все же получили свое долгожданное жилье. Однако так повезло не всем, осталось огромное количество семей, которые остались практически без средств и без ожидаемой крыши над головой, так как фирмы-мошенники и не собирались рассчитываться со своими инвесторами: продавали их будущие квартиры по нескольку раз нескольким дольщикам.

Чтобы, в конце концов, развернуть картину с долевым строительством в правовое русло в 2004 году был разработан и введен Федеральный Закон о долевом строительстве под номером 214. Немного удивляет, почему этого не было сделано раньше, но уже и на этом этапе он возымел свои результаты, став некоторой гарантией, как безопасности участников долевого строительства, так и конкурентоспособности многих строительных компаний, которые получили возможность деятельности только в соответствии с буквой закона.

Рассмотрим основные функции ФЗ 214, а так же его возможные слабые места. Настолько ли гарантируется безопасность дольщиков данным законом, насколько об этом сказано и написано в СМИ?

В основе деятельности компаний, действующих в соответствии с законодательством, ложится заключение с дольщиками, так называемого договора долевого участия (ДДУ). Этот договор и является той законной гарантией, которая максимально защищает дольщиков от обмана или других потерь, связанных с недобросовестной работой застройщиков. В настоящее время по ДДУ работает большинство строительных компаний, однако, до сих пор существуют застройщики, которые умудряются привлечь инвесторов другими схемами (векселя, предварительное соглашение о продаже и т.д.).

Самыми важными положениями ФЗ о долевом участии являются:

  • возможность заключения договора застройщика и дольщика только в результате получения и регистрации застройщиком права на аренду или собственность того участка земли, где будет происходить строительство объекта;
  • вторым условием для заключения ДДУ с покупателями должен быть факт публичного и доступного информирования о проекте будущего возведения объекта;
  • ДДУ обязан пройти регистрацию в официальной службе госрегистрации (УФРС), что сделает невозможным факт реализации одной и той же квартиры двум или более лицам;
  • строительная фирма обязывается выплатить крупные штрафы и пени в случае просрочки или затягивания сроков сдачи жилья, которые прописываются в соглашении;
  • если во время сдачи и приемки жилья дольщиком были найдены дефекты в строительстве, то застройщик обязан безвозмездно устранить их своими силами и средствами, либо уменьшить цену жилья на сумму, которая требуется для устранения недочетов.
  • Таким образом, ФЗ 214 «О долевом строительстве» регламентирует взаимоотношения сторон, защищая права потенциальных покупателей. Казалось бы, единственной проблемой для дольщиков может стать только банкротство компании. И, тем не менее, даже в настоящее время, не смотря на существование данного Федерального Закона, некоторые застройщики умудряются обойти многие положения.

    Рассмотрим «дыры» в ФЗ 214:

    1. Некоторые покупатели строящегося жилья в силу своей неосведомленности часто «ведутся» на рекламные уловки, прельщаясь на более доступную стоимость и т.д. при этом не интересуются заранее, работает ли та или иная компания в соответствии с Федеральным законодательством или предпочитает работать «по старинке» — продажа квартир по векселям, предварительному соглашению или даже договору соинвестирования. Ни один из названных методов приобретения строящегося жилья не гарантирует покупателю безопасности в большей мере, чем договор долевого участия.

    Очень часто такие компании начинают строительство еще до того момента, как ими оформлены и получены все необходимые документы на собственность или аренду участка, опубликованы все данные о проекте, компании, технической базе, временными рамками и стоимости жилья. В лучшем случае это может обернуться затягиванием сроков строительства, в худшем — постоянными судебными тяжбами и обязательствам по сносу объекта как незаконной постройки.

    2. Не смотря на то, что закон обязывает застройщика регистрировать договор долевого участия с покупателем в УФРС, что гарантирует невозможность реализации одного и того же жилья двум или более лицам, некоторые застройщики умудряются продавать одну и ту же квартиру дважды. Это происходит потому, что иногда процесс регистрации договора затягивается, дольщики выплачивают к этому моменту большую часть стоимости квартиры. Но так как официального документа пока нет, застройщики успевают незаконно реализовать жилье еще раз, подавая снова на регистрацию договор долевого участия уже с новым покупателем. Некоторые застройщики-мошенники имеют незаконный сговор с регистраторами в УФРС.

    3. Еще одним риском, от которого Федеральный закон 214 «О долевом строительстве» не может защитить в полной мере дольщиков, это риск приобретения некачественного жилья. Часто многие фирмы стараются сократить расходы на материалы, перепланировку, площади строящихся квартир, присваивая денежную разницу себе. Не смотря на то, что нормы ФЗ 214 предусматривают и регламентируют контроль на нескольких этапах строительства, застройщики научились «выкручиваться» в данных ситуациях. Например, застройщики «договариваются» с дольщиками о том, чтобы внести некоторые коррективы в первоначальный план постройки с целью более ранней сдачи объекта, в случае же несогласия дольщиков идет шантаж более длительным строительством и задержками.

    Дефекты и «недоделки» так же являются возможными рисками, от которых закон защищает дольщиков (но, как правило, на бумаге). По закону застройщик обязан устранить недостатки, найденные при проверке качества строительства, либо уплатить стоимость устранения будущим хозяевам жилья (или стоимость «недостроенных» квадратных метров). В противном случае стороны ожидают судебные разбирательства. На практике дольщики не особенно торопятся в суд, так как эта процедура достаточно дорогостоящая. Кроме того, дольщики могут требовать через суд ту сумму, которая ими была уплачена на момент составления ДДУ. Чаще всего стоимость жилья на момент приемки уже в значительной мере возрастает, поэтому дольщики соглашаются на дефекты и «недоплощади», только бы не потерять в денежном плане прибавочную стоимость.

    Конечно, есть некоторые риски при любом раскладе. Но, тем не менее, гарантий больше при сотрудничестве с компаниями, предоставляющими договор долевого участия. Для большей страховке лучше заранее осведомляться о результатах деятельности компании, которую вы выбираете. Изучите отзывы о ней, ознакомьтесь с прошлыми проектами компании, поговорите с жильцами этих домов, они точно обманывать не станут. Ваша безопасность в ваших руках.

    Вам так же будет полезно:

    Источники:
    mosadvokat.org, www.consultant.ru, rieltor-ask.ru

    Следующие статьи:


    Правила составления искового заявления.

    Как правильно составить исковое заявление. Форма и содержание. Подробнее...