Главная Жилищное право

Содержание и ремонт общедомового имущества ЖК РФ


Сохраненные средства в общем полезны. Перед тем как переделывать бланк, обязательно нужно тщательно исследовать написанные в нем ссылки статей постановлений. На время чтения они вполне могли потерять свою свежесть. Качественный пример поможет в решении задач при написании официального претензионного письма. Это поможет сохранить ресурсы на оплате адвоката.

Содержание и ремонт общедомового имущества ЖК РФ

Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает право собственности на общее имущество собственников жилых и коммерческих помещений, расположенных в многоквартирных домах, а также регламентирует вопросы в области содержания и ремонта общедомового имущества.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ определяет какое имущество следует считать общедомовым:

1 – помещения, являющиеся частью многоквартирного дома, но не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в указанном доме. К таким помещениям относятся: лестница, лестничные площадки, лифтовые и другие шахты, технические этажи, коридоры, чердаки и подвалы.

2 – помещения, которые не принадлежат собственникам квартир и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников и жильцов квартир многоквартирного дома. В частности, это помещения, которые предназначены для организации досуга, детского творчества, занятий физической культурой и спортом, для культурного развития и других подобных мероприятий.

3 – крыши многоквартирных домов, ограждающие несущие конструкции, санитарно-техническое, электрическое и механическое оборудование, которое находится, как в доме, так и за его пределами, но предназначенное для обслуживания данного дома.

4 – участок земли, где расположен многоквартирный дом, в том числе земельный участок с элементами благоустройства и озеленения. В данном случае, размеры участка и его границы могут быть определены согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации.

В соответствии с нормами статей Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют общим имуществом, пользуются и распоряжаются им, в установленных действующим жилищным и гражданским законодательствами пределах.

Собственники жилых и коммерческих помещений в многоквартирном доме несут некоторое бремя расходов по содержанию общедомового имущества, в том числе, это касается и осуществления ремонтных работ. Доля таких обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общедомовое имущество каждого собственника.

Правительством Российской Федерации утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирных домах, в соответствии с которым и осуществляет весь процесс содержания. Кроме того, Правительством РФ установлены принципы, согласно которым органами исполнительной власти субъектов РФ фиксируются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности относительно общего имущества собственников жилых и коммерческих помещений в многоквартирном доме, которые подлежат реализации единовременно либо регулярно.

Содержание и ремонт общедомового имущества – ЖК РФ

23.05.2013

Бремя затрат на содержание и ремонт общедомового имущества несут собственники квартир в многоквартирном доме. Доля участия в расходах определяется размером доли собственника в общем имуществе.

Отдельные лица при этом могут не пользоваться, например, лифтом или детской площадкой, но на надлежащее состояние указанных объектов они обязаны нести затраты. Размер расходов на содержание и ремонт общедомового имущества должен обеспечивать поддержание его состояния согласно требованиям законодательства.

Требования по содержанию общего имущества

Необходимо поддержание надежности дома, его архитектурного облика, обеспечение безопасности жильцов, сохранности общего имущества, доступности жилых и нежилых помещений, помещений общего пользования, земельного участка, соблюдение прав и интересов жильцов.

Обязательна постоянная готовность инженерных коммуникаций к бесперебойной подаче коммунальных ресурсов, а также выполнение требований законодательства по энергосбережению и повышение энергоэффективности.

Содержание общего имущества включает:

- необходимые осмотры общедомового имущества с целью выявления неисправностей и угрозы безопасности;

- аварийное обслуживание;

- дератизацию;

- вывоз мусора;

- поддержание соответствующего температурного и влажностного режима;

- уборку и надлежащую очистку помещений общего пользования и земельного участка;

- меры противопожарной безопасности;

- уход за объектами, размещенными на земельном участке;

- проведение текущего и капитального ремонта;

- подготовку к сезонной эксплуатации;

-обеспечение готовности системы электроснабжения и оборудования к предоставлению соответствующей услуги;

-проведение мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности;

- установку коллективных приборов учета и их обслуживание;

- накопление, организацию мест для накопления ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации.

Перечень конкретных видов обязательных работ и услуг по содержанию общедомового имущества устанавливается соответствующими Постановлениями Правительства РФ.

Собственники помещений определяют способ управления домом: непосредственное, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, управляющей организацией, и в зависимости от этого могут выполнять необходимые виды работ самостоятельно или с привлечением соответствующих организаций. Перечень необходимых работ и услуг, условия их выполнения и необходимые расходы утверждаются собственниками квартир на общем собрании.

Текущий и капитальный ремонт общедомомового имущества производится на основе решения общего собрания собственников помещений. Текущий ремонт проводится с целью предотвращения общего износа и поддержания работоспособности, исправления повреждений общего имущества или отдельных его объектов (без замены лифтов и ограждающих конструкций).

Капитальный ремонт производится для восстановления разрушения или физического износа, поддержания исправности, при нарушении допустимых показателей безопасности, а также в случае необходимости замены отдельных элементов общедомового имущества.

Расходы на содержание общедомового имущества собственники осуществляют:

- внесением платы за содержание и ремонт (если есть договор с управляющей компанией);

- внесением обязательных платежей и взносов (если управление домом осуществляется ТСЖ или жилищным кооперативом).

Размер платы за содержание общедомового имущества

  • 3207 решений
  • 2 расследования 1205
  • Решение

    Здавствуйте,

    Касаемо Вашего вопроса о том, что входит в строку квитанции "плата за жилое помещение?",

    в соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

    В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 содержание общего имущества включает в себя:

    а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

    б) освещение помещений общего пользования;

    в) обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности в помещениях общего пользования;

    г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

    д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

    е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;

    ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

    з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а»-«д» пункта 2 Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

    Это все, что входит в оплату за содержание жилья.

    Размер оплаты на содержание и ремонт устанавливается на общем собрании собственников жилья в МКД. В противном случае, действуют тарифы, утвержденные МО.

    Требование со стороны управляющей организации или ТСЖ об оплате услуг за обслуживание и ремонт тогда будет законным, когда выставляемая к оплате сумма не выходит за пределы тарифа, который был утвержден в установленном порядке .

    base.garant.ru/12179104/ )

    Для этого Вам необходимо направить в УК письменный запрос о предоставлении Вам для ознакомления финансовых документов о работах по текущему содержанию Вашего дома (можно попросить за 3 последних года). Жилищный кодекс обязывает УК предоставлять такие копии собственникам жилых помещений. Если в течение 30 дней, отведенных ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан РФ", ответа не поступит, то можете обратиться в районную прокуратуру с заявлением о совершении руководителем УК административного правонарушения, предусмотренного ст. 5.59 КоАП РФ. Директору УК выпишут штраф и прокурорское представление о немедленном предоставлении жителям дома всей финансовой документации. ( Хочу отметить, что неисполнение прокурорского представления является новым административным правонарушением и в отдельных случаях возможно и возбуждение уголовного дела)

    Если возникнут вопросы, можно воспользоваться калькулятором коммунальных платежей: newtariffs.ru/calc-jkh

    Ознакомьтесь с решением похожих проблем :

    taktaktak.org/problem/12057

    taktaktak.org/problem/13889

    Когда, кем и как оформлялась передача общедомового имущества?

    15 октября 2014 - Наталия

    По нашему глубокому убеждению, проблема ЖКХ в действительности надуманная.

    И возникла она из-за того, что во многих регионах передача прав собственности на общедомовое имущество не была проведена с точностью до запятой в соответствии с предусмотренным законодательством регламентом. Вроде что-то передали гражданам, но "забыли некоторые мелочи".

    Если рассматривать нормы Жилищного законодательства РФ с точки зрения простого бухгалтера, а не юриста или общественного, административного деятеля, то возникают самые что ни на есть простые и естественные вопросы для бухгалтера, принимающего к учету недвижимое имущество организации.

    Так, согласно методике бухгалтерского учета, действующей в Российской Федерации:

    «Каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом» (п.1 статья 9 Федерального Закона от 6.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

    К примеру, организация приобрела недвижимое имущество:

    право владения должно и обязано(!) быть оформлено документально и зарегистрировано в Росреестре. Лишь при соблюдении этого условия у организации будет признан объект расходов (в виде недвижимого имущества), которым необходимо управлять, который необходимо содержать, ремонтировать и т.д.

    Опять же, расходы по управлению, содержанию и ремонту имущества подлежат документальному оформлению. причем в обязательном порядке(!), иначе данные расходы нельзя будет учесть в бухгалтерском, а также налоговом учете.

    Теперь обратимся к Жилищному кодексу РФ (п.1 ст.39 ЖК РФ):

    «Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме».

    Гражданский кодекс РФ (п.1 ст.290 ГК РФ):

    «Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры» (п.1 ст.290 ГК РФ)

    В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.2 ст.244 ГК РФ), если имущество находится в общей долевой собственности. то определяется доля каждого из собственников в праве общей долевой собственности.

    Как известно, право собственности регистрируется в уполномоченном органе. каковым в РФ является Росреестр.

    Каковы реалии сегодняшнего дня в отношении расходов на содержание общедомового имущества многоквартироного дома?

    Как известно, собственники (не жители, а именно собственники!) помещений в многоквартирном доме в настоящее время:

    а) помимо оплаты за фактически потребляемые ресурсы. учитываемые по индивидуальным счетчикам или по нормативам потребления коммунальных ресурсов,

    б) дополнительно оплачивают расходы разного рода управляющих организаций за содержание и ремонт жилого помещения («жилого помещения» - именно такая формулировка употребляется в ЖК РФ и мы не будем с этим спорить. ).

    В соответствии с п.2 ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя оплату:

    за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

    Причем, данная плата распределяется между собственниками помещений в многоквартирном доме пропорционально доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (п.1 ст.37 ЖК РФ).

    Таким образом, чтобы гражданину Российской Федерации добросовестно выполнять свою обязанность по оплате затрат на содержание и ремонт "жилого помещения", ему необходимо знать следующую информацию, которая должна (и обязана!) быть документально подтверждена уполномоченным(!) органом.

    технические параметры объекта управления (объектом управления в данном случае является многоквартирный дом); перечень общего имущества многоквартирного дома; техническое состояние многоквартирного дома в целом и общего имущества данного многоквартирного дома в частности; долю каждого собственника в праве общей собственности.

    Вспомните, сколько документов остается у Вас на руках при покупке квартиры, строительстве дома, а если собственников несколько. и все это не просто документально подтверждено, но и еще подтверждено и зарегистрировано в уполномоченных органах.

    А ведь общедомовое имущество - это тоже собственность, причем долевая.

    Вопрос ко всем собственникам:

    кому-либо из Вас, кто является собственником квартиры в многоквартирном доме, когда-либо предоставлялась кем-либо исчерпывающая и документально подтвержденная информация:

    об объекте управления (в виде многоквартирного дома в целом и общедомового имущества в частности); о размере Вашей доли в праве общей собственности ?

    Кто-нибудь из собственников общедомового имущества видел исчерпывающий пакет документов по объекту недвижимого имущества - многоквартирному дому.

    Если общедомовое имущество не определено в соответствии с правилами Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, то не представляется возможным:

    сделать оценку технического состояния многоквартирного дома, зарегистрировать право общей долевой собственности на общее имущество в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Дополнительно еще и по придомовой территории.

    кроме данных Земкадастра, у собственников многоквартирного дома должен быть в наличии документ (выдает местный Отдел архитектуры), где утверждается владелец придомового земельного участка. а также определяются сервитуты (!). иными словами, определяются права лиц и организаций. имеющих право пользования придомовой территорией помимо собственников этой территории.

    По вопросу начисления ОДН:

    Самые громкие возмущения до сих пор вызывает Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354, где опубликованы формулы расчетов за коммунальные услуги, в том числе и ОДН.

    Почему-то "забывается", что данные формулы должны применяться лишь в случае, если многоквартирный дом прошел процедуру энергоуадита в соответствии с Федеральным Законом РФ от 23.11.2009 г. № 261 "Об энергосбережении. "

    Только в этом случае возникают у собственников расходы на ОДН по электричеству и водопотреблению на общедомовые нужды. Причем, паспорт энергоаудита вывешивается на доме!

    Вы видели когда-нибудь такую табличку. и мы тоже не видели… (кто увидит – сфотографируйте и пришлите… будем Вам признательны).

    На чьем балансе в настоящее время числится общедомовое имущество?

    Уважаемые собственники помещений в МКД и одновременно как бы собственники общедомового имущества: посмотрите все бумаги и документы, имеющиеся у Вас в наличии по своему многоквартирному дому!

    Помимо того, что Вы обнаружите отсутствие правоустанавливающих и правоподтверждающих документов хотя бы трехгодичной давности (бумаги от времен «царя гороха» не берем в расчет…), Вы также обнаружите, что Ваш многоквартирный дом до сих пор находится на балансе местного органа самоуправления …

    Должны, конечно, быть исключения из общего правила… но, как это ни прискорбно, с таким фактами еще ни разу не сталкивались.

    Вспомните, как документально оформляется приобретение имущества и как квалифицируется юристами ситуация, когда имущество от одного лица как бы передано другому → новый собственник начал нести по нему затраты, а предыдущий собственник не переоформил на нового документы. расходы по содержанию уже идут, а имущество не переоформлено и предыдущего собственника "не получается" найти.

    Итак, что мы все, собственники жилых помещений и, как бы еще и собственники общедомового имущества, имеем по факту на сегодняшний день:

    1) нам, собственникам помещений в многоквартирном доме, ДАНО ПРАВО собственности на общедомовое (по ГК РФ - общедолевое) имущество;

    2) в развитие этого права выпущен целый ряд Постановлений Правительства РФ…

    3). а что на местах. то есть там, где собственно и стоит конкретный многоквартирный дом?

    Предоставленное нам всем российским законодателем ПРАВО собственности на общедомовое (общедолевое) имущество НЕ РЕАЛИЗОВАНО до настоящего времени.

    Чтобы Вам было понятнее о чем идет речь, сравним со следующим правом:

    за гражданами РФ российским законодательством утверждено ПРАВО приватизации квартир. но не все жители квартир воспользовались данным правом!. далеко не каждый оформил в Росреестре предоставленное ему право собственности на жилое помещение.

    Кто не позаботился об оформлении приватизации квартиры, у того НЕТ собственности на квартиру.

    Чувствуете, как перекликаются оба случая(?), а именно: право на приватизацию квартиры и право на общедолевую собственность в многоквартирном доме:

    если НЕ ОФОРМЛЕНО право собственности. становитесь Вы собственником имущества. …

    Исходя из вышеизложенного, мы сталкиваемся со странной ситуацией с точки зрения здравого смысла, логики и даже существующего законодательства РФ.

    КТО на данный момент владелец общедомового имущества.

    ведь объект недвижимого имущества (многоквартирный дом), до сих пор не списан с баланса предыдущим собственником помещений в данном доме и дом до сих пор числится на балансе местной администрации.

    Проверяя провоустанавливающие и правоподтверждающие документы по Вашему дому, Вы обнаружите, что объект недвижимого имущества – многоквартирный дом со всеми его коммуникациями, оборудованием и придомовым участком НИКАК не оформлен документом , который подтверждал бы общую долевую собственность на данный объект у собственников отдельных помещений в данном многоквартирном доме.

    Выходит, нам, собственникам помещений, до сих пор принадлежат только помещения (квартиры), прошедшие регистрацию в Росреестре.

    А все остальное, что есть в многоквартирном доме, - числится на балансе местной администрации и управляется ими же назначенными на управление Управляющими компаниями… (чувствуете, кто реальный собственник общедомового имущества многоквартирного дома и придомового участка. и этот собственник об этом знает. )

    Согласно здравого смысла и логики, возникают вопросы:

    на каком основании Управляющие компании предъявляют всем нам, НЕ СОБСТВЕННИКАМ общедомового имущества, расходы на управление, содержание и ремонт общедомового имущества многоквартирного дома.

    О чем все мы спорим с Управляющими компаниями. о размерах расходов. которые мы и не должны были оплачивать.

    Да, согласно ЖК РФ - должны оплачивать, но пока ПРАВО собственности не переоформлено - не должны.

    По сути, нас с платежами по ОДН ввели в финансовые споры, задели за "живое", и эмоции не позволяют увидеть → что у нас, собственников отдельных помещений в многоквартирном доме, НЕТ ОБЪЕКТА РАСХОДОВ.

    Объект расходов (многоквартирный дом) не зарегистрирован за нами до сих пор! Нам не была определена доля в праве общей долевой собственности в данном объекте.

    Данный вывод основан в строгом соответствии с законодательством РФ: Жилищным, Гражданским и даже Налоговым кодексами.

    А свои квартиры мы и так содержим и ремонтируем самостоятельно, без участия персонала Управляющей компании!

    P . S . Если у кого-то квартиры моются, убираются ежедневно силами персонала Управляющих компаний и регулярно ими ремонтируются - напишите… будем Вам признательны :))) … в этом случае с Вас платеж за "содержание и ремонт жилого помещения" берется вполне обоснованно :))) …

    ВЫВОД: н ет зарегистрированного объекта собственности, нет и расходов на его содержание.

    Управляющие организации "перепутали" плательщика. Свои расходы по содержанию общедомового имущества они могут и обязаны предъявить фактическому владельцу имущества (!).

    . а не нам, гражданам РФ - собственникам квартир, по сути, жертвам нерасторопности(?!) местной администрации, своевременно не выполнившей распоряжения Правительства РФ о списании приватизированного имущества, в том числе многоквартирных домов(!), из муниципальной собственности в собственность тех, кто является владельцами квартир и иных помещений в многоквартирном доме…

    По сути, мы столкнулись с ситуацией несвоевременного переоформления ПРАВА собственности на общедомовое имущество.

    На ком лежит о бязанность оплаты услуг Управляющих компаний по управлению, содержанию и ремонту имущества, включая ОДН по электричеству, воде, теплу? - на СОБСТВЕННИКАХ.

    А н а кого в настоящее время оформлено ПРАВО собственности. У Вас, собственников квартир, есть документ, зарегистрированный в Росреестре(!), на ПРАВО общей долевой собственности в многоквартирном доме.

    Управляющим компаниям пора бы найти действительного собственника общедомового имущества многоквартирного дома и предъявить ему оплату за все эти годы.

    . а мы СВОЮ собственность (документально на нас оформленную) никогда и не отказывались содержать за свой счет (в отличие от кое-кого. ) и никогда не отказывались оплачивать СВОИ коммунальные платежи по индивидуальным счетчикам или исходя из нормативов потребления.

    Итак, если я собственник, ГДЕ МОЕ ИМУЩЕСТВО.

    Если Вы пожелаете задать данный вопрос Управляющей компании и местной администрации, то для общего сведения приводим расшифровку терминов, которыми любят "опрокидывать" обычных граждан РФ ответственные работники данных органов, а именно:

    Диспозитивная норма права - норма права, предоставляющая субъектам права возможность самим решать вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей.

    Императивная норма права - "категорическая" норма права, содержащая властные предписания, отступления от которых не допускаются.

    Конклюде́нтные действия - действия лиц, выражающие их волю установить правоотношение (например, совершить сделку), но не в форме устного или письменного волеизъявления, а поведением, по которому можно сделать заключение о таком намерении.

    Правоустанавливающий документ - документ, на основании которого определяется право владения физическим или юридическим лицом конкретного объекта недвижимости. Правоустанавливающий документ выпускается уполномоченным госорганом, служит основанием для регистрации права. Примеры правоустанавливающих документов: постановления, распоряжения, решения, акты о предоставлении, выделении земельных участков; решения судов, вступившие в законную силу.

    Правоподтверждающий документ - документ, подтверждающий право собственности конкретного лица на конкретный объект недвижимого имущества: только запись в Росреестре является доказательством права собственности на объект недвижимого имущества.

    Свидетельство о государственной регистрации права - документ, п одтверждающий существование записей в Росреестре на момент его выдачи. Примеры: свидетельство о записи в поземельной книге, свидетельство на долю в праве, свидетельство о государтсвенной регистрации права собственности и т.д.

    Право собственности - полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости, включая право присвоения дохода от владения и дохода от его использования.

    Право на недвижимость - вся совокупность прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом РФ. включая все обременения (сервитуты).

    Право постоянного (бессрочного) пользования - недвижимость (также земельный участок), которая находится в федеральной или муниципальной собственности → решением владельца данное право может быть предоставлено в бессрочное пользование юридическому или физическому лицу. Лицо, которому земельный участок предоставлен в праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

    Сервитут — это обременение земельного участка ограничением в праве пользования или в праве распоряжения им. Сервитут может устанавливаться, например, для обеспечения прохода или проезда через участок при отсутствии возможности его обхода или объезда, для прокладки кабелей, трубопроводов и других инженерных коммуникаций с обеспечением возможности их беспрепятственного ремонта и технического обслуживания.

    Источники:
    mosadvokat.org, www.zakonprost.ru, taktaktak.org, tos.sitefresh.net

    Следующие статьи:


    Правила составления искового заявления.

    Как правильно составить исковое заявление. Форма и содержание. Подробнее...