Составить необходимый шаблон в юрфирме стоит больших затрат. Потому что это не легкий труд, не возможный без умения. Помощник бессознательно выстраивает ощущения о подписавшемся, который изложил свои мотивы, воспринимая заявление и его смысл. В процессе документ это описание ума заявителя. Это становится критично существеннымв местах, когда выход зависит от внутреннего состояния.
Сдача собственной жилплощади в аренду по закону считается источником дохода, с которого в обязательном порядке должен выплачиваться налог по ставке 13%. Перечислять эти суммы денег в бюджет государства должен сам налогоплательщик. Помните, что неуплата данного налога может привести к привлечению к уголовной ответственности. Для того чтобы рассчитать сумму налога, нужно разделить годовой доход, который приносит владельцу аренда квартир, на 100. Результат умножается на 13.
Внести налог вы можете в абсолютно любое время, но не позднее 30 апреля текущего года. Конечно, удобнее вносить выплаты по мере поступления дохода от сдачи жилья. Обязательно узнайте в налоговой инспекции вашего города или на официальном сайте Федеральной налоговой службы России реквизиты, необходимые для уплаты НДФЛ.
Если вы собираетесь вносить выплаты через отделение какого-либо банка, возьмите в ближайшем его отделении специальный бланк квитанции и заполните его. Только уточните, проводит ли подобные платежи тот или иной банк. Многие банки позволяют осуществлять выплаты через интернет-клиент, что, несомненно, весьма удобно.
В срок с января по 30 апреля вы должны подать налоговую декларацию за предыдущий год. Нужный для этого бланк можно взять в налоговой инспекции. В декларации укажите размеры всех своих годовых доходов и уплаченных с них налогов. Для этого необходима справка 2НДФЛ. Заполненную вами декларацию отнесите лично в налоговую или вышлите по почте заказным письмом.
Легально, не нарушая закона, уменьшить налоговые выплаты от сдачи в наем недвижимости можно, зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель.
В этом случае вы перейдете на упрошенную систему налогообложения. Налог будет составлять 6% от ренты. Но выплачивать его нужно будет ежеквартально. Помимо этого, понадобиться отчислять за себя деньги в Пенсионный фонд и другие внебюджетные фонды.
Как правильно сдавать квартиру и платить налоги?
Как платить налог с денег, получаемых от сдачи жилья в аренду? Существует несколько способов. Выбираем самый экономичный.
Несомненно, большинство собственников жилья, сдающих квартиру в длительную аренду, знают, что с полученных средств необходимо оплачивать налог, однако реально эту обязанность выполняет лишь каждый десятый арендодатель.
Стоит помнить, что если заключен договор аренды жилья, и с полученного дохода собственника в казну уплачивается положенный налог, арендодатель обеспечивает, по сути, защиту своего имущества. В случае неисполнения арендатором обязательств по договору, либо при порче или хищении имущества, принадлежащего собственнику и находящегося в помещении, арендодатель может обратиться в суд или в органы внутренних дел. Если же жилье сдают неофициально, то собственник уже не сможет потребовать защиты своих прав в государственных структурах, так как если соответствующими органами выявится факт неуплаты налогов, то в судебном порядке собственника обяжут их уплатить в полном объеме. Кроме того, суд вправе и оштрафовать собственника на сумму, составляющую до 40% от суммы неуплаченных налоговых платежей .
Исходя из вышесказанного, в соответствии с законом, арендная плата признается доходом, с которого взимается налог. И многие собственники, сдающие жилье в аренду, рады бы его оплатить, но понятия не имеют в какой форме это делать. Его можно оплатить тремя путями, разберем каждый из них.
1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
Любое физическое лицо являющееся резидентом РФ, обязано перечислить налог с любого полученного им дохода в сумме 13% от суммы. В том числе и при сдаче жилья. НДФЛ оплачивается один раз в год. Приведем пример. Предположим, вы сдали квартиру в ноябре 2012 года. Соответственно, в период с ноября по декабрь 2012 года вы получили доход, с общей суммы которого вам нужно оплатить налог по ставке 13%. Для этого, в целях уведомления налоговой инспекции о том, что вы получили доход, вам необходимо до 30.04 года, который следует за годом, когда вы этот доход получили, а в нашем случае до 30 апреля 2013года, подать декларацию в ИФНС по месту своего проживания, в которой отражается источник и сумма полученного дохода. После этого, до 15.07 года, следующего за расчетным, в нашем случае это 15 июля 2013 года, вам нужно уплатить сумму налога любым возможным способом (лучше через банк). Внимание! Уплачивать НДФЛ следует только с полученного дохода, поэтому если вы сдаете жилье безвозмездно, то, фактически, объекта налогообложения нет как такового, и подавать декларацию не нужно.
Примечание: Для физических лиц, которые не являются гражданами РФ, сумма НДФЛ составляет 30% от полученного дохода .
2. Регистрация ИП
Если гражданин сдает сразу несколько квартир в аренду, то тогда для него есть смысл зарегистрироваться в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя с выбором упрошенной системы налогообложения. (УСН) При УСН есть два объекта, с которых производятся налоговые отчисления: «доходы» и «доходы с учетом вычета расходов». Рекомендуется выбирать первую форму со ставкой налога в 6%. Несомненно, 6% и 13% - суммы разные, однако у ИП есть и иные обязательные платежи. К примеру, предприниматели отчисляют каждый год взносы во внебюджетные фонды (ФОМС, ПФР). Взносы в эти фонды производятся независимо от наличия дохода. Так что перед регистрацией ИП стоит тщательно взвесить свои доходы и возможные расходы.
3. Патентная система налогообложения.
Эта система недавно введена в России. Также требуется регистрация в налоговых органах в качестве ИП .
Смысл этого заключается в том, что за определенную плату, составляющую 6% от возможного дохода, приобретается патент на сдачу жилья в аренду. Сумма, оплаченная за патент, и есть, по сути, налог. Патент получают на срок от 1-го месяца до 1-го года.
Сдаешь квартиру — плати налоги!
После свободного «дикого капитализма» 1990-х многим предпринимателям крайне трудно загнать себя в рамки законной уплаты налогов. Особенно в отношении такого «междусобойчика» двух-трех лиц, как договор аренды жилья. Тем не менее, делать это (легализовывать аренду) надо. А начать лучше – с выбора одной из двух существующих систем налогообложения арендодателей.
Система первая – арендодатель-физлицо. В соответствии с законом 2003 года «О налогах на доходы физических лиц» гражданин, сдающий жилье в аренду, обязан платить государству ежеквартально 15% дохода (в год выходит 180% от цены месячной аренды). Уплачивать эти средства нужно налоговому органу по месту регистрации арендодателя (а совсем не по местонахождению объекта аренды) в течение сорока дней после конца каждого квартала (подпункт 9.1.4.а вышеуказанного закона). При этом, внимание, нотариус, регистрирующий договор аренды, сразу обязан уведомить о таком договоре налоговиков (подпункт 9.1.4.б вышеуказанного закона) – и об этом «сигнале кому следует» забывать не следует.
Для уплаты такого налога нужно: при посещении налогового офиса взять бланк по стандартам ГНАУ для заполнения декларации и размножить его на ксероксе или распечатать на принтере. А затем ежеквартально указывать в таких бланках сумму полученного за квартал арендного дохода и самостоятельно рассчитанную сумму 15% налога, оплачивать налог через любой банк, после чего приобщать квитанцию об оплате к заполненному бланку и отправлять налоговикам по почте. Но если вы все равно часто бываете в налоговой по другим поводам или боитесь допустить ошибки, то можете предоставить бланк с квитанциями и путем личного похода в налоговый офис.
Система вторая – арендодатель-СПД. Согласно указу президента от 1998 года «Об упрощенной системе налогообложения субъектов предпринимательской деятельности» предприниматель, в том числе арендодатель, может зарегистрироваться как физлицо-СПД и платить единый налог (в Киеве 200 гривен, в некоторых регионах — чуть меньше). Уплата производится тоже ежеквартально. Однако в этом случае личный поход в налоговый офис предпочтительнее общения посредством Укрпочты ввиду дополнительных сборов, о которых ниже.
Дамоклов меч над маленькой и всех устраивающей суммой единого налога на СПД завис весной ушедшего года. Действующий и по сей час Кабмин попытался чуть ли не удвоить сумму путем прибавления к ней отчислений в Пенсионный фонд (тогда размер единого налога составил бы 338 гривен в месяц). Днем «большого облома для чэпэшников» было назначено 1 мая 2009-го. Однако перед днем солидарности трудящихся именно солидарность и проявили трудящиеся «малые предприниматели» – при всем их уважении к Пенсионному фонду они устроили общественный протест. Идея правительства вместо внедрения пошла в суд, который ее осенью благополучно отменил. Премьер, разумеется, не смирилась: Кабмин обжаловал решение суда (Киевского Окружного). Таким образом, сериал продолжается, и шансы Кабмина на окончательную победу оцениваются весьма высоко.
А теперь давайте сравним налоговые траты арендодателя при обеих схемах «легализации» аренды – как с учетом возможных вскоре «пенсионных» нововведений, так и без оных.
Очевидно, что «единоналожная» схема СПД-физлица означает фиксированную уплату 2400 гривен в год. Такую же сумму налогов при первой (15-процентной) схеме вы заплатите, только если получаете доходов от аренды 16 000 гривен в год или 1333 гривны (около 160 долларов США) в месяц. Таким образом, если вы сдаете квартиру за большую, чем 1340 гривен сумму (а в Киеве и других мегаполисах вы наверняка ее сдаете за вдвое-втрое большую сумму), то вам выгоднее платить в казну единый налог на СПД. Если, конечно, вы не собираетесь обманывать закон путем указания в договоре фиктивной заниженной цены аренды.
Если же кабмин одержит победу над судами и предпринимателями, тогда «единоналожники» начнут платить в год 12х338=4056 гривен. Такая сумма налогов соответствует при «15-процентной схеме» аренде в размере 2253 гривны в месяц. А эта сумма во многих городах превышает среднюю арендную плату за однокомнатную, а кое-где и за двухкомнатную квартиру. В таких городах по новым правилам многим арендодателям окажется выгоднее быть физлицами «на проценте», а не на едином налоге.
Дополнительным плюсом такого решения может стать тот факт, что гражданин-непредприниматель, по словам юриста адвокатского бюро «АБГ» Екатерины Гутгарц, теоретически имеет возможность «уменьшить размер дохода на размер затрат, связанных с оплатой обучения, медицинских услуг, страхованием жизни и негосударственным пенсионным страхованием, ипотечным кредитованием. Впрочем, практика этих так называемых налоговых кредитов пока ничтожно мала и не может рассматриваться как легкий способ ослабить налоговое бремя». Минусом же является то, что ставка налога для физлиц-арендодателей составляет 15% «но не менее минимальной суммы арендного платежа», определяемого за квадратный метр органом местного самоуправления.
И если какой-нибудь город определит минимальную арендную цену в 10 гривен за квадратный метр в месяц, а вы квартиру в 50 квадратных метров сдаете за 1500 гривен в месяц – то платить вам налогов теоретически придется уже не 15% (225 гривен), а 10х50=500 гривен в месяц. Впрочем, на деле органы самоуправления такие цифры, как балансовая стоимость жилья и исходящая из нее цена аренды, пока что не меняют десятилетиями – там фигурируют сущие копейки (что и позволяет при купле-продаже жилья вдесятеро занижать сумму сделки). Но все это может вскоре измениться в сторону рыночных «честных» цифр, и тогда арендодателям не будет иной здравой альтернативы, кроме СПД.
А вот для киевских арендодателей при условии сохранения нынешних расценок аренды уже сейчас единый налог даже при его удвоении остается выгоднее «процента».
Что бывает с уклонистами
Вспомним и о страшных рейдах налоговой инспекции, с которых мы начинали эту статью. Многие арендодатели навели юридические справки и узнали, что первый раз уклонение от уплаты налогов в некрупном размере, до 17 тысяч гривен (в том числе путем занижения данных о доходах), грозит смехотворным штрафом в размере 51 гривна. И даже если в течение года получающий доход и не делящейся с родной державой на этом «погорел» снова, то штраф увеличивается до не менее веселящих 85 гривен и далее, аж до 136 гривен.
Лишь при суммах неуплаты свыше 17 тысяч единиц нацвалюты штрафы внезапно ужесточаются до 8500 гривен, а от суммы 51 тысяча гривен – до 34 000 гривен штрафа, которые можно заменить лишь на исправительные работы или заключение. Но при средних столичных ценах аренды 2500-3500 гривен в месяц, чтобы «погореть» на сумму налогов более 17 000 гривен, надо сдавать квартиру одному арендатору около четырех лет с нотариально заверенным договором и прописанной полной стоимостью, что все вместе встречается нечасто.
Однако мало кто знает, что приведенные первыми маленькие и «обнадеживающие» кое-кого цифры – это штраф лишь за налоговую декларацию (неподанную или содержащую неправдивую информацию). Сами по себенеуплаченные малые суммы налогов штрафуются отдельно – точнее, они облагаются новым налогом. За месяц обнаруженной неуплаты придется заплатить 10%, за три месяца – 20%, за больший срок взимается пеня в размере 50% сокрытой от государства суммы. А в придачу, конечно же, и саму эту сумму.
Так что если вас «накрыли» на аренде за полгода при цене аренды в 2500 гривен за месяц, с которой неуплачены налоги (допустим, вы – физлицо и прошло менее месяца после полугодовой даты с начала аренды), то вам придется заплатить следующие суммы: 2250 гривен в виде самого 15% налога, 675 гривен в виде 50% пени за первый квартал и 10% пени за второй квартал, и, наконец, 102 гривны за две квартальные декларации. Итого, единоразово 3027 гривен. За несвоевременную уплату которых последует штраф уже в размере 500 необлагаемых налогом минимумов, то есть около 17 000 гривен. А за уклонение от уплаты официально зарегистрированного СПД последний подлежит штрафу в размере до 680 гривен (за «рецидив» в течение года – до 1020 гривен), неуплата этого карается теми же 17 тысячами.
И все-таки, несмотря на такие строгости, по официальным данным в Киеве налоги платит чуть более 80 тысяч арендодателей. А сдается в аренду в столице, по самым скромным подсчетам, 800 тысяч квартир.
Напоследок укажем еще один «правозащитный» аспект для рантье, столкнувшихся с разбирательством с налоговой по поводу неуплаты «доли» государству. В качестве доказательства вины арендодателя налоговая не может использовать незаверенный нотариально договор между арендодателем и арендатором – в том числе на бланке и с печатями агентств недвижимости и других коммерческих организаций, пусть даже и с подписями и паспортными данными сторон. Нотариально незаверенные соглашения (расписки) с любыми печатями не имеют юридической доказательной силы в отношении обязательств перед неупомянутыми в соглашении третьими лицами – даже если это госорганы. Упомянутые в таких документах даты и суммы не являются неоспоримыми. Приобщение таких данных к судебному делу можно и нужно успешно обжаловать.
Комментировать
��мя (required)
Сдача квартиры в аренду и налоги
В данной статье мы расскажем вам о том, какие виды договоров аренды/найма жилого помещения необходимо регистрировать, а также где и каким образом это можно сделать. Помимо этого вы узнаете, какова будет ставка налогообложения при официальном оформлении договора найма жилого помещения, каким образом ее можно снизить, а также о том, каким образом можно избежать уплаты налогов.
Почему необходима регистрация договора найма (аренды) жилого помещения?
Любой собственник жилья, сдающий его в наем частным лицам или в аренду юридическому лицу, обязан заключить соответствующий договор в письменном виде. Данный договор не требует официальной регистрации, если он заключен с физическим или юридическим лицом на срок до года. Однако такой договор не может быть заключен на срок более пяти лет при заключении договора с физическим лицом и на срок более 1 года — для юридического лица. Впрочем, в договоре может быть указано условие автоматической пролонгации (продления) договора, если ни одна из сторон не пожелает его расторгнуть, о чем она обязана уведомить другую сторону заранее.
Согласно действующему российскому законодательству, сдача жилья в аренду или наем квалифицируется как предпринимательская деятельность. Соответственно, с прибыли, полученной при осуществлении данной деятельности, необходимо уплатить налоги. Либо это будет налог на доход индивидуального предпринимателя (при оформлении ИП), либо это будет налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции (ст. 171 УК РФ, ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 198 УК РФ).
Где зарегистрировать договор?
Регистрация договора найма жилого помещения производится органами местного самоуправления и налоговой инспекцией. Для регистрации договора вам необходимо обратиться в районную администрацию, к чьей территории относится сданное в наем (аренду) жилье, а так же в налоговые органы по месту вашего проживания.
Для регистрации вам понадобится: паспорт, ИНН, оригинал правоустанавливающих документов, договор со всеми приложениями и копии всех вышеперечисленных документов.
Как и куда платить налоги за аренду квартиры?
Если вы не зарегистрированы как ИП (индивидуальный предприниматель) и намерены платить налоги как физическое лицо, вы обязаны оплачивать налог в размере 13% со всех доходов от сданного в наем жилья. Реквизиты для оплаты вам подскажут в налоговой службе. Кроме того, ежегодно вы должны подать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, а также оплатить налог в оговоренном выше размере от всей суммы доходов за год от сданного вами жилья.
Ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: стоимость найма жилья, указанная в договоре * 12 месяцев * 13%.
Обратите внимание, что если вы сдаете квартиру юридическому лицу, по закону ваш арендатор обязан самостоятельно удерживать 13% от отплаты за арендованное жилье и уплачивать их в бюджет, выступая вашим налоговым агентом.
Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем (ИП), вы можете оплачивать налоги по одной из двух схем:
Упрощенная система налогообложения (УСН) со ставкой 6% от общей суммы дохода плюс сумма ежегодных обязательных страховых взносов.
В таком случае ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: стоимость найма жилья, указанная в договоре, * 12 месяцев * 6% + 16 239,6 рублей (сумма обязательных страховых взносов за 2014 год).
Применение патентной системы налогообложения ИП, использующего УСН.
В таком случае, ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: стоимость патента + 50% от 16 239,6 рублей (сумма обязательных страховых взносов за 2014 год).
При этом стоимость патента рассчитывается, исходя из установленных законом размеров потенциального дохода от сдачи жилья в наем. Эти суммы рассчитываются индивидуально для каждого региона. К примеру, на 2013 год в Москве данная сумма составила 1 млн. руб. Таким образом, стоимость патента равняется 6% от 1 млн. рублей, что составляет 60 тысяч рублей.
Как сократить (оптимизировать) налоги на сдачу жилья в наем?
Любой владелец жилья, сдающий в наем свою собственность, стремится сократить налоги или вовсе избежать их уплаты. В то же время налоговая инспекция наоборот стремится выявить всех неплательщиков. Эта вечная игра в кошки мышки только набирает обороты на российских просторах, а потому мы решили отдельно осветить данный вопрос.
Заключение договора найма (аренды) на 11 месяцев не обеспечивает вам освобождение от уплаты налогов, а только лишь разрешает вам не регистрировать этот договор в налоговой. Вы можете не платить налоги с прибыли, полученной за сданное в аренду жилье, но, если налоговый инспектор сможет доказать, что прибыль вы все же получили — вам придется заплатить налог. Кроме того, при заключении договоров найма (аренды) на срок в 11 месяцев по итогу года вы можете заплатить налоги, к примеру, за два месяца. То есть сообщить, что вы два месяца сдавали свою собственность в аренду, получили прибыль и заплатили с нее налог.
Занижение суммы арендной платы. Это неплохой, однако, рискованный способ снижения налогов. Конечно, с одной стороны, вы экономите, так как вы можете указать в договоре формальную арендную плату в 100-1000 рублей и по итогам года заплатить налог с этой суммы, однако с другой стороны, вы рискуете напороться на недобросовестного арендатора, который задолжает вам оплату за квартиру. В случае судебных разбирательств, вы никак не сможете доказать, что на самом деле человек должен вам, к примеру, 90 тысяч рублей за три просроченных месяца, а не те 3000, которые он должен за три месяца, согласно договору найма (аренды).
Вы поселили родственника или знакомого. Как показывает практика, налоговый инспектор может обнаружить, что в вашей квартире проживают чужие люди. Однако это совершенно не обязательно является доказательством того, что вы сдаете квартиру, получая прибыль от этого мероприятия. На самом деле вы могли поселить туда своих родственников или знакомых без оплаты и без заключения договора — это ваше право и ваше личное дело.
Налоговый инспектор доказал, что вы сдаете квартиру, и у него есть образец договора аренды. Однако и это еще не означает, что, сдавая квартиру, вы получаете прибыль. Если на руках у инспектора нет документов, подтверждающих получение вами арендной платы, вы можете сказать, что да, квартиру сдали. Однако доход не получили — жильцы не платят.
Справедливости ради, стоит отметить, что все не так страшно, как описано выше. Несмотря на то, что налоговые инспекторы стремятся найти и выявить неплательщиков, сдающих жилье и получающих доход, это еще не значит, что они найдут именно вас.
Как показывает практика, информацию о том, что квартира сдается в наем, чаще всего доносят налоговому инспектору соседи или прошлые жильцы, недовольные отношениями с бывшим арендатором. А потому рекомендуем вам заранее подумать о том, каким образом можно избежать данных ситуаций.
Ответственность за уклонение от уплаты налогов
Как мы уже говорили, уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции действующего законодательства.
В частности, ч.1 ст. 171 УК РФ предусматривает штраф в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо арестом на срок до шести месяцев за незаконную предпринимательскую деятельность .
Ч.1 ст.198 УК РФ за уклонение от уплаты налогов в крупном размере предусматривает штраф в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года. Крупным размером является сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более ста тысяч рублей при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов либо превышающая триста тысяч рублей.
В некоторых случаях может быть применима и ч.1 ст. 14.1 КоАП РФ, которая за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя предусматривает наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
Бланки, образцы и инструкции по заполнению договоров
