Выявив перспективу составлять сложный документ, следует расслабившись разделить содержание на несколько разделов. Эти части не обязательно будут расположены в таком же порядке. Для начала важно сформулировать к чему вы желаете в итоге, после выпишите причины. Полезными могут подвернуться правила, постановления, местные обычаи. Вступление принципиально важная часть, который вносит отпечаток. Кроме того постарайтесь выяснить какому должностному лицу адресован данный просительный документ и кто конкретно должен удовлетворить просьбу.
Для того чтобы правильно осуществить регистрацию прав на собственность, необходимо знать основные положения законодательства. Не все потенциальные владельцы с ними знакомы и умеют разбираться в тонкостях этого дела, поэтому воспользоваться юридической помощью было бы самым оптимальным решением. Обратиться за ней можно в любые адвокатские конторы Москвы.
Приведем перечень положений, на основании которых осуществляется регистрация прав собственности.
• Право собственности, так же как и иные вещные права на недвижимость, обязаны пройти обязательную процедуру внесения в ЕГР. Возникают права с момента внесения данной записи, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 8 ГКРФ). Если недвижимость вновь создана, то право на нее возникает в аналогичном порядке.
• В ЕГР отражается не только право, отражаются также и его обременения, переход и прекращение. Сюда же относится арест, залог (ипотека), аренда, рента, сервитут и доверительное управление.
• Все операции с земельными участками также должны быть отражены в ЕГР, в соответствии с ГК РФ (п. 1., ст. 164). Вступают в действие только с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом.
• Отчуждение имущества также подлежит обязательному отражению в ЕГР.
Как происходит сама процедура регистрации прав собственности?
Как мы уже отметили, путем внесения в Единый государственный реестр записи о праве на недвижимое имущество и различных с ним сделках. Все правила ведения ЕГР утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219. Вносимая запись обязательно должна содержать в себе четыре информационных элемента: это субъект, или правообладатель; объект, или имущество; вид собственности и основание с обязательными данными владельца.
Осуществленная государственная регистрация подтверждается документально в виде Свидетельства. Причем право вступает в свою силу с момента возникновения записи, но не начиная от даты выдачи Свидетельства, поскольку документ может быть выдан спустя неделю после внесения записи в ЕГР. Кстати, Свидетельство может и вовсе не быть выданным на руки, потому как в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ оно выдается по ходатайству обладателя права. То есть, если нет заявления, то юстиция вовсе не обязана беспокоиться о подготовке Свидетельства к выдаче. Правда, в этом случае у собственника будет отсутствовать на руках какое-либо доказательство о существовании прав на собственность как таковых.
6. Защита прав владельца, не являющегося собственником
Согласно ст. 157 ГК права, предусмотренные ст.
151-156 ГК, принадлежат также лицу, хотя и не являю-
щемуся собственником, но владеющему имуществом
в силу закона или договора. Указанная статья предус-
матривает владельческую защиту в соответствии со ст.
29 Основ. Законный владелец имеет имущество во владе-
нии и пользовании либо в силу закона, а также адми-
нистративного акта, либо в силу договора с собственником
или лицом, имеющим право распоряжения имуществом,
находящимся в его владении. Данная норма, следова-
тельно, охраняет не фактическое, а титульное владение.
Последнее защищается (подобно праву собственности) от
нельзя признать таковыми. Иски собственников и требо-
вания титульных владельцев не имеют общего основания.
Основанием иска является то право, которое подвергалось
незаконному нарушению. Титульный владелец-несоб-
-408-
ственник субъективным правом собственности не облада-
ет, поэтому в основе его требования лежит иное право
(например, право залога, право аренды и др.). С этим,
очевидно, связана и неодинаковая правовая регламента-
ция отношений по виндикации имущества собственником
н титульным владельцем от третьих лиц. Так, титульный
присваивает доходов, приносимых изымаемой вещью,
а обязан передать их собственнику (ст. 140 ГК), поэтому
на него и нельзя возлагать такие же обязанности, как на
собственника вещи.
Кроме того, возможность предъявления виндикацион-
ного иска титульным владельцем ограничена сроком дей-
ствия договора, лежащего в основе владения. Однако от-
Собственник или нет: как защитить свои права
Для того чтобы правильно осуществить регистрацию прав на собственность, необходимо знать основные положения законодательства. Не все потенциальные владельцы с ними знакомы и умеют разбираться в тонкостях этого дела, поэтому воспользоваться юридической помощью было бы самым оптимальным решением. Обратиться за ней можно в любые адвокатские конторы Москвы.
Приведем перечень положений, на основании которых осуществляется регистрация прав собственности.
• Право собственности, так же как и иные вещные права на недвижимость, обязаны пройти обязательную процедуру внесения в ЕГР. Возникают права с момента внесения данной записи, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 8 ГКРФ). Если недвижимость вновь создана, то право на нее возникает в аналогичном порядке.
• В ЕГР отражается не только право, отражаются также и его обременения, переход и прекращение. Сюда же относится арест, залог (ипотека), аренда, рента, сервитут и доверительное управление.
• Все операции с земельными участками также должны быть отражены в ЕГР, в соответствии с ГК РФ (п. 1. ст. 164). Вступают в действие только с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом.
• Отчуждение имущества также подлежит обязательному отражению в ЕГР.
Как происходит сама процедура регистрации прав собственности ?
Как мы уже отметили, путем внесения в Единый государственный реестр записи о праве на недвижимое имущество и различных с ним сделках. Все правила ведения ЕГР утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219. Вносимая запись обязательно должна содержать в себе четыре информационных элемента: это субъект, или правообладатель; объект, или имущество; вид собственности и основание с обязательными данными владельца.
Осуществленная государственная регистрация подтверждается документально в виде Свидетельства. Причем право вступает в свою силу с момента возникновения записи, но не начиная от даты выдачи Свидетельства, поскольку документ может быть выдан спустя неделю после внесения записи в ЕГР. Кстати, Свидетельство может и вовсе не быть выданным на руки, потому как в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ оно выдается по ходатайству обладателя права. То есть, если нет заявления, то юстиция вовсе не обязана беспокоиться о подготовке Свидетельства к выдаче. Правда, в этом случае у собственника будет отсутствовать на руках какое-либо доказательство о существовании прав на собственность как таковых.
Защита права собственности и других вещных прав
Различаются обязательственно-правовые и вещно-правовые способы защиты права собственности и других вещных прав.
Посредством обязательственно-правовых способов защищаются непосредственно права кредитора в обязательстве и в конечном счете — права и интересы собственника. Если, например, вещь, сданная на хранение, не возвращается кредитору, он требует ее возврата как сторона по договору хранения, его иск опирается на нарушение права кредитора в обязательстве. Но одновременно, ра-зумеется,.защищается его интерес как собственника: ведь не получив вещь от хранителя, собственник не может осуществлять право собственности на нее.
Вещно-правовые иски — виндикационный и негаторный — защищают непосредственно право собственности и иные вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления и др.) как права абсолютные. Кроме того, эти иски защищают и такие права владельца, не являющегося собственником, которые вещными правами в полном смысле не являются — когда лица временно выступают в качестве титульных владельцев (например, ко-
миссионер, получивший вещь от собственника для продажи; хранитель и др.). Титульные владельцы в силу ст. 305 ГК РФ защищают свои права владения против любого, даже против собственника.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Такой иск называется виндикаци-онным.
Это — требование невладеющего собственника к фактическому владельцу о возврате вещи в натуре.
Условия, необходимые для предъявления виндикационного иска:
а) собственник утратил владение вещью,
б) вещь является индивидуально-определенной,
в) она находится в чужом владении, и это владение — незаконно. Незаконным владельцем будет, например, лицо, похитившее вещь.
Бывает, что собственник передает вещь в пользование по договору, например, в аренду, а получивший вещь по договору не возвращает ее собственнику, а продает третьему лицу. К этому лицу как к незаконному владельцу также предъявляется виндикационный иск.
От лица, непосредственно неправомерно (без титула, т.е. без правового основания) завладевшего имуществом собственника, вещь истребуется всегда. Лицо, похитившее вещь, право собственности на нее не приобретает и обязано вернуть вещь собственнику.
Но бывает, что вещь, временно переданная собственником другому лицу, отчуждается им третьим лицам по различным сделкам (дарения, купли-продажи и др.). Приобретатель при этом может не знать, что покупает, получает в дар вещь, которой отчуждатель не имел права распоряжаться. Такая же ситуация возникает при отчуждении вещи лицом, похитившим ее. Покупатель зачастую приобретает вещь, не зная, что она украдена. Поэтому в зависимости от того, знал ли приобретатель о том, что приобретает вещь незаконно отчужденную, он признается добросовестным или недобросовестным. Добросовестным приобретателем является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобретает вещь у лица, не имеющего права ее отчуждать. И, наоборот, недобросовестным признается приобретатель, который знал или должен был знать, что его владение незаконно.
Если вещь выбывает из владения собственника или лица, которому собственник передал ее по договору (из владения арендатора, например), помимо их воли (похищена, утеряна, унесена ветром), собственник, иной титульный владелец вправе истребовать вещь от любого приобретателя — как недобросовестного, так и добросовестного. Исключение составляют деньги и ценные бумаги на предъявителя (имеются в виду вещи индивидуально-определенные, например, номера
купюр записаны). Если, скажем, номера и серии облигаций у собственника записаны, а вор, похитивший облигации, продал их добросовестному покупателю, покупатель приобретает на них право собственности, соответственно, виндикационный иск не удовлетворяется.
Если контрагент — арендатор, хранитель подарил вещь, любой приобретатель, безвозмездно получивший вещь от лица, не имеющего права отчуждать ее, обязан вернуть вещь собственнику.
Добросовестный приобретатель, получивший вещь от такого лица по возмездной сделке, становится ее собственником. Бывший же собственник в защиту своих интересов должен предъявить требование о возмещении убытков к хранителю, арендатору и др.
Итак, от недобросовестного приобретателя вещь истребуется в любом случае.
Добросовестный же приобретатель при определенных условиях — когда первоначально собственник передает вещь во владение другому лицу, а оно отчуждает имущество по возмездной сделке — приобретает право собственности на эту вещь.
Бывает, что собственнику, владеющему имуществом, чинятся помехи в пользовании или распоряжении им. Например, строительная организация сложила железобетонные конструкции у входа в помещение, не имея на то законных оснований (на одном участке предполагается строительство, а стройматериалы сложены на соседнем). В таком случае целям защиты прав законного владельца служит негаторный иск: собственник, титульный владелец может требовать устранения нарушений своих прав, хотя бы эти нарушения и не связаны с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В приведенном примере собственник может требовать от строительной организации, чтобы она убрала конструкции, поскольку это препятствует собственнику помещения осуществлять правомочия пользования.
Для подобного рода нарушений характерен их длящийся характер. Пока нарушение продолжается, сохраняются основания для предъявления негаторного иска. При прекращении нарушения — необходимости в иске нет. На требования собственника или иного владельца, являющиеся содержанием негаторного иска, исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).
